[비즈니스포스트] 재건축 초과이익환수제(재초환)가 돌아온다.

재건축사업 추진이 더욱 어려워질 것이란 관측이 나오면서 여전히 재초환 폐지를 원하는 목소리가 적지 않다. 다만 초과이익환수가 없는 리모델링사업은 영향 바깥에 있어 예정대로 사업을 추진하는 모습이다.
 

22일 도시정비업계에 따르면 재건축 초과이익환수제 개정안이 시행되면서 중단됐던 재건축 부담금 부과 절차가 재개된다. 개정안 시행 후 5개월 안에 부담금을 부과하도록 돼 있어 8월 재건축 조합에 부담금 부과 처분이 이뤄질 것으로 예상된다. 

정부는 3월27일 재건축아파트를 장기 보유한 1가구, 1주택자에게 초과이익 부담금을 최대 70%까지 감면해주는 내용의 ‘재건축 초과이익 환수에 따른 법률 개정안’을 시행했다.

서울 서초구청은 재건축 부담금 1호 단지 반포현대 재건축조합(현 반포센트레빌아스테리움)에 재초환 개정안에 따른 부담금 산출 자료를 요청하기로 했다. 

2021년 8월 입주시점 공시가격 기준으로 예상 부담금은 조합원당 3억 원이었지만 개정안에 따라 1억6천만 원으로 감소할 것으로 예상됐다. 

이 외에도 서울 지역 재건축 단지 부담금은 법개정에 따라 15~20% 줄어들 것으로 전망된다. 서초구 방배삼익 재건축사업은 조합원당 부담금이 2억7500만 원에서 2억2천만 원으로, 강남 일원 개포한신은 3억4700만 원에서 2억9200만 원으로 부담금이 감소할 것으로 보인다. 

다만 재건축사업에 큰 부담으로 여겨지는 초과이익 부담금이 줄면서 사업추진이 활발할 것이라 기대됐지만 현장에선 여전히 불만의 목소리가 높다.

억 단위 부담금이 조합원 입장에선 부담스러울 수밖에 없기 때문이다. 이들은 애초 있어야 할 제도가 아니라는 점을 부각하며 내야 할 필요가 없는 준세금을 내야할 처지라고 토로한다.

재초환 부과대상 조합원들은 형평성 문제도 제기하고 있다. 재초환은 2005년 8·31 부동산 대책으로 발표된 뒤 2006년 5월 법안이 강행처리됐다가 2013년부터 2017년까지 5년 동안 일몰했고 2018년 1월1일부터 다시 시행됐다. 

일몰 기간에 관리처분인가를 신청한 단지는 초과이익 환수를 면제받는다. 대표적 단지가 반포1·2·4주구, 잠실 크로바·미성 아파트 등이다. 서울 내 비슷한 입지에 고가 아파트들임에도 인허가 시기에 따라 부담금 부과 여부가 달라진 것이다. 

재건축 초과이익 부담금 부과를 앞두고 조합들은 집단행동으로 대응에 나서는 모양새다.

전국 76개 재건축 조합이 모인 전국재건축정비사업조합연대는 지난 4월18일 국토교통부 등을 상대로 감사원에 공익감사를 청구했다.

재초환 부담금 산정 기준은 한국부동산원의 전국주택가격 동향조사로 이뤄진다. 하지만 문재인정부에서 통계 조작의혹이 제기됐고 실거래가와 괴리가 있는 만큼 부동산원의 실거래가격 지수를 활용해야 한다는 점을 조합연대는 주장했다.

지난 4월 총선에서도 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 지역구에 출마한 국민의힘 후보 위주로 재건축사업 규제완화를 내걸면서 재초환이 큰 화두로 떠올랐다. 김은혜 성남 분당을과 심재철 안양 동안을 후보는 재초환을 폐지하겠다는 공약도 제시했다.

다만 총선에서 여당이 참패해 22대 국회도 여소야대로 구성된 만큼 재초환 폐지를 비롯한 재건축사업 규제완화가 쉽지 않을 것이란 관측에 무게가 실린다. 

정부는 1·10 부동산 대책을 통해 준공 이후 30년이 지난 아파트에 대해 안전진단을 통과하지 않은 상태에서도 재건축사업을 시작할 수 있도록 한다는 내용을 발표했다. 하지만 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법) 개정이 필요한 사안이라 야당의 협조가 없으면 법 개정이 불가능하다. 

야당이 21대 국회에서 재초환 개정안과 노후계획도시 특별법 등 통과에 찬성했지만 재건축사업 규제의 무분별한 완화는 안정성을 최우선으로 하는 도정법 취지에 맞지 않는다는 견해를 꾸준히 내놓고 있다.

더욱이 재초환은 참여정부 시절 만들어진 법으로 헌법재판소가 2019년 12월27일 합헌이라는 결정을 내린 만큼 재초환 폐지를 두고 여당과 협상을 할 가능성은 낮을 것으로 보인다. 

물론 정부가 재건축 규제 완화에 중점을 둔 만큼 기존에 리모델링을 추진하다가 재건축으로 사업을 돌리려는 단지들이 있다. 재건축 단지 상품성이 높아 미래가치를 놓고 보면 재건축사업이 유리하다는 것이다. 

실제 강남 개포 대치2단지는 현대건설과 현대엔지니어링을 시공사로 뽑으며 리모델링사업을 추진했지만 2022년 9월 수직증축 공법 부적합 판정 이후 시공권이 반납됐다. 이후 주민들이 리모델링 탈퇴동의서를 징구하면서 재건축 추진위원회 설립을 추진하고 있다. 

경기 안양 평촌 첫 리모델링 단지로 주목받았던 목련2단지에서도 재건축으로 사업을 돌리자는 주장이 힘을 받으면서 6월1일 재건축 주민설명회가 열린다. 2020년 효성중공업을 시공사로 선정하며 리모델링 사업을 진행하고 있지만 재건축사업 요구가 높아지고 있는 것으로 전해졌다.
 

반면 우극신(우성2·3단지·이수극동·신동아4차)과 같이 재초환 영향을 피해 리모델링사업을 계획대로 추진하는 단지들도 눈에 띈다. 애초 재건축사업으로는 사업성이 떨어져 리모델링 사업을 추진하고 있는 사업장들이다. 

우극신 단지는 용적률이 231%로 높아 재건축 대신 리모델링 사업을 추진하고 있다. 현재 모두 4397세대 규모인데 리모델링사업을 통해 약 5천 세대 단지로 재조성될 예정이다. 하반기에 포스코이앤씨·현대건설·현대엔지니어링·SK에코플랜트가 시공권을 확보할 것으로 예상된다. 

이밖에 경기 군포 퇴계주공3단지도 리모델링으로 사업을 추진한다. 최고 20층, 9개 동, 1992세대를 260세대가 늘어난 2252세대로 리모델링하는 사업이다. 입찰 마감은 6월3일이다.

퇴계주공3단지 1차는 1993년, 2차는 1995년 준공돼 입주 뒤 30년이 돼 재건축 추진도 가능하다. 지난해 1월 조합설립인가를 받고 노후계획도시특별법에 기대가 커지면서 시공사 선정이 상당기간 지체됐지만 리모델링사업으로 가닥을 잡고 시공사 선정에 나선 것으로 파악된다. 류수재 기자