[비즈니스포스트] 서울 지역 재개발·재건축 사업지를 찾는 신탁사들이 많아지고 있다. 신탁사들이 자금력과 전문성을 내세우며 재건축·재개발 추진위원회들의 마음을 얻으려 힘쓰는 모양새다.

총 사업비의 최대 4%에 이르는 수수료는 부담이지만 신탁 방식으로 정비사업을 진행하면 규제를 피할 수 있다. 최근 재건축사업으로 달아오르고 있는 여의도에서 신탁사업이 대세가 되고 있는 이유다.
 

28일 도시정비업계에 따르면 최근 서울 도시정비 사업지에서 신탁방식의 정비사업 설명회가 이어지고 있다.

3월4일 강서구 마곡 신안빌라에서 한국토지신탁, KB부동산신탁, 대신자산신탁, 우리자산신탁, 무궁화신탁이 설명회에 나서고 같은 날 동작구 상도14구역에 한국토지신탁이 설명회를 개최한다. 

앞서 하나자산신탁과 한국토지신탁은 2월에 각각 서울 노원 상계한신3차, 종로 창신10구역 아파트 주민들을 대상으로 설명회를 열었다. 26일에는 한국토지신탁, KB부동산신탁, 한국자산신탁은 금천구 남서울 럭키아파트 주민들에게 설명회를 진행했다. 

신탁방식 도시정비사업은 부동산신탁사가 주민들으로부터 업무를 위임받아 재건축·재개발사업을 추진하는 것을 말한다. 

일반적으로 도시정비사업은 조합방식으로 추진된다. 하지만 신탁방식을 선택하면 추진위·조합설립 단계를 건너뛰고 신탁사에서 직접 업무를 진행해 사업기간을 1~2년 줄일 수 있다. 

여기에 신탁사가 사업비를 조달해 금융비용 등 사업비를 절감할 수 있고 금융당국의 관리·감독을 받아 사업 과정에서 투명성이 높다는 장점도 있다. 이미 조합을 설립했어도 신탁사에 사업을 맡기면 전문성을 바탕으로 빠르게 추진할 수 있다. 

사업마다 차이는 있지만 신탁방식으로 도시정비사업을 진행하면 사업비의 2~3%에 해당하는 수수료를 부담해야한다. 그럼에도 최근 조합이 시공사와 공사비 인상에 따른 공사중단이나 추가 분담금 문제를 두고 내홍을 겪는 사례가 적지 않아 전문성과 자금력 부족 등 사업 위험을 보완할 수 있는 신탁방식이 주목받고 있다.

도시정비업계 관계자는 “서울에서 다양한 규제와 이해상충으로 야기될 수 있는 사업 장기화를 방지하기 위해 신탁방식의 정비사업 추진을 고려하고 있는 단지들이 나오기 시작한 것으로 보인다”고 말했다.

정부도 지난해 8월16일 부동산 대책을 내놓으면서 신탁방식을 활성화 하기 위한 방안을 마련했다. 주민이 원하면 조합설립 없이 전문개발기관인 신탁사를 활용할 수 있도록 규제완화와 장려책을 확대하겠다는 내용이 대책에 포함됐다.
  신탁방식의 재건축사업은 특히 여의도를 중심으로 활발히 이뤄지고 있다. 사업기간을 줄일 수 있는 신탁방식으로 신속통합기획과 시너지를 내 사업에 속도를 내려는 것으로 보인다.  

신속통합기획은 민간이 주도하는 정비사업 모든 과정을 공공이 지원해 심의기간을 절반으로 단축할 수 있다. 그 대신 기부채납, 임대주택 등으로 공공성을 확보한다. 

한국자산신탁은 신속통합기획으로 진행되는 여의도 시범(2017년), 수정(2017년), 광장아파트(2019년) 정비사업 신탁시행사로 지정돼 신속통합기획을 통한 정비계획 변경과 안전진단 완료 등의 절차를 진행하고 있다.

1월 신속통합기획안을 확정한 한양아파트 재건축운영위원회도 빠른 사업을 위해 신탁사를 시행사로 선정한다는 계획을 세워뒀다. 지난 2018년 KB부동산신탁과 신탁방식 재건축사업을 위한 업무협약을 체결하기도 했다. 

신탁사들은 2016년부터 여의도 일대 재건축사업 수주에 공을 들여왔다. 여의도 정비사업에 속도가 붙으면서 기존 수주한 사업의 결실을 맺는 데 역량을 집중하고 있다.

신탁방식 재건축은 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 도입됐다. 

정부가 재건축 초과이익환수제를 2017년 9월부터 시행하겠다는 방침을 세우자 신탁사들은 여의도·강남 일대를 중심으로 제도 시행 전 관리처분인가를 신청하면 초과이익 환수를 면할 수 있는 점을 들어 적극 홍보에 나섰다. 

다만 당시 신탁사가 사업을 추진하는 방식에 거부감이 있었고 더욱이 강남에서는 조합의 힘이 강한 데다 높은 수수료 부담에 이를 꺼려하는 분위기가 있었다. 반면 여의도에서는 한국자산신탁이 시범 아파트 시행사로 지정된 것을 계기로 신탁사들이 사업 수주에 공을 들였다.

여의도의 신탁방식 재건축사업이 순탄히 진행되지는 못했다. 서울시가 2018년 여의도와 압구정을 묶어 통합개발하는 구상안을 내놨다가 여의도 일대 집값이 급등하자 지구단위계획수립 절차를 무기한 보류시켜 여의도 재건축사업이 모두 멈췄기 때문이다. 

하지만 서울시가 2021년 신속통합기획을 시행하고 2022년 3월 새 아파트 층수제한인 ‘35층 룰’까지 폐지하겠다고 하면서 분위기가 반전된 것으로 여겨진다.

23일 공작아파트는 재건축사업 시행사로 KB부동산신탁을 지정했다. 이외에도 신탁사들은 여의도 재건축사업 추가 수주를 위해 물밑작업도 활발히 펼치고 있는 것으로 전해졌다.

대표적 사업지로 삼익아파트가 거론된다. 최근 삼익아파트는 복수의 신탁사들에게 입찰의향서를 전달한 것으로 전해졌다. 이 단지에는 KB부동산신탁, 한국토지신탁, 하나자산신탁의 현수막이 걸려 있다. 류수재 기자