[비즈니스포스트] 올해 첫 리츠 상장을 목표로 하는 한화리츠(REITs)에 이어 삼성FN리츠가 4월 상장을 위한 상장절차에 돌입했다. 국내 리츠의 상장도전은 지난해 10월 KB스타리츠 이후 5개월 만의 일이다.

대기업 보험사들이 스폰서로 참여하는 한화리츠와 삼성FN리츠가 안정적인 매력을 바탕으로 리츠상장에 성공할지 흥행여부가 주목된다. 
 

27일 삼성FN리츠는 증권신고서의 효력이 발생하면서 4월 코스피시장 상장을 목표로 본격적인 공모절차에 돌입했다고 밝혔다.

앞서 23일 한화리츠도 3월 중 상장을 목표로 IPO를 추진한다는 소식을 전했다. 한화리츠가 상장을 무사히 마친다면 지난해 10월 이후 첫 리츠 상장이다. 

가파른 금리인상의 영향으로 차갑게 얼어붙었던 상장리츠 시장은 올해 들어 완만한 회복세에 접어들었다. 

리츠는 여러 투자자와 은행대출을 통해 자금을 조달해 부동산과 지분에 투자하는 부동산투자회사를 말한다. 이후 부동산에서 발생하는 임대 수익과 시세차익을 투자자들에게 배당한다.  

금융비용이 비중이 높은 리츠 특성상 금리가 오르는 금리 인상기에는 부동산을 매입하는 데 사용한 대출의 이자 비용의 부담이 커지면서 수익률 하락으로 이어지게 된다. 

이에 상장리츠 시장은 주요국들의 가파른 금리인상 기조와 이에 따른 시장 침체, 레고랜드 사태 여파에 휘청이면서 지난해 10월 저점을 찍었다.

이후 리츠 시장은 올해 들어 금리인상 종료 기대감이 나오면서 회복세에 접어들었다. 리츠주 주가는 2월 금리인상에 대한 공포가 다시 부활하면서 다소 상승세가 꺾였지만 여전히 연말 대비 10% 높은 수준을 유지하고 있다.

다만 개별 상장리츠 주가는 대다수의 리츠 주가가 공모가를 밑도는 등 부진한 모습이다. 

이날 한국거래소에 따르면 상장된 전체 21개 리츠 중에 4개 리츠(신한알파리츠, 이리츠코크렙, 코람코에너지리츠, SK리츠)만이 공모가보다 높은 금액 기록하고 있다. 나머지 17개 종목은 공모가인 5천 원을 밑돌고 있다.
  이에 리츠 투자자들이 주식매매를 통한 시세차익보다는 배당금 수익에 주목해야 한다는 조언이 나온다. 최근 예금금리가 낮아지면서 예금금리가 3%대 중반에서 주로 형성된 가운데 리츠주의 배당매력이 부각되고 있기 때문이다.

배상영 대신증권 연구원은 “기초 자산가치의 상승보다는 인플레이션 연동 임대료나 실물 임대시장이 강한 리츠들 중심으로 임대료 상승에 기반한 배당 투자를 추천한다”며 “경기 침체에 대한 우려 속에서도 여전히 높은 실물 시장의 가격 레벨과 금리 수준은 기초자산의 가치 상승을 기대하기는 어려운 상황이다”고 분석했다. 

한국리츠협회에 따르면 이날 주가를 감안한 배당수익률(연간)은 5.01%~15.32%에서 형성돼 있으며 21개 상장리츠의 주가 대비 평균 배당수익률은 7.49%로 예상된다.

◆ 한화 삼성 등 대기업 보험사 중심으로 리츠상장 도전 나서

지난해 리츠에 대한 투자심리가 얼어붙으면서 상장절차를 미뤘던 리츠들이 속속들이 IPO 시장에 돌아오고 있다. 

지난해 상장을 연기했던 한화리츠, 삼성FN리츠가 다시 상장절차에 돌입했다. 대신글로벌코어리츠, 신한글로벌액티브리츠, 하나글로벌리츠 등도 올해 상장을 목표하고 준비에 나선 것으로 알려졌다.

이 가운데 올해부터 시행되는 신지급여력제도(K-ICS), 새 회계기준(IFRS17)을 위한 자본 확충이 급한 보험사들이 리츠를 통한 자본 확보에 적극적으로 나서고 있다.

국제회계기준(IFRS17)은 보험부채를 계약을 맺은 시점의 ‘원가’가 아닌 결산시점의 ‘시가’로 평가하는 회계제도다. 보험사는 미래에 지급할 보험금을 적립금으로 쌓아둬야 하는데 이 지급능력을 신지급여력제도(K-ICS, 킥스)로 측정하게 된다.

K-ICS가 적용됐을 때 부동산을 보유하면 보험사가 쌓아둬야 하는 금액이 많아지면서 보험사들은 부동산을 매각하거나 리츠 사업에 뛰어드는 방식으로 자금 유동화에 힘쓰고 있다. 

대기업 계열사들이 스폰서로 나서면서 안정과 신뢰성을 더한 것도 특징이다. 

한화리츠의 경우 한화그룹의 자산을 담은 스폰서 오피스 리츠로 한화생명보험이 스폰서로 나선다. 한화리츠는 한화손해보험 여의도 사옥과 한화생명보험 사옥 네 곳을 보유하고 있으며 배당률은 연 6%대 후반대를 목표로 한다.

박성순 한화자산운용 리츠사업본부장은 “그룹의 자산을 담은 스폰서 리츠는 지금과 같이 변동성이 큰 시장 상황에서 높은 안정성을 확보할 수 있다는 분명한 장점이 있다”며 “한화리츠는 비교적 높은 연 배당률과 균등한 대출 만기 분산 전략 등으로 안정성을 높이는 데 초점을 뒀다”고 설명했다.

한화리츠는 3월6~7일 수요예측, 3월13~14일 공모청약에 나선다. 한국투자증권과 한화투자증권이 공동으로 대표 주관을 맡았다.

삼성FN리츠에도 보험사인 삼성생명과 삼성화재가 스폰서로 참여한다. 자산으로는 삼성생명이 64%를 임차하고 있는 ‘대치타워’와 삼성계열사 에스원이 100% 임차하고 있는 ‘에스원빌딩’이 들어있다. 평균 5.6% 배당을 목표로 한다. 

삼성FN리츠 관계자는 “삼성FN리츠는 삼성금융네트웍스가 직접 참여하고 운용하는 리츠로 차별화된 신뢰성과 안전성, 수익성을 보유하고 있다”고 말했다. 

삼성FN리츠는 3월 20~21일 수요예측, 3월27~28일 공모청약을 진행한다. 삼성증권과 한국투자증권이 공동으로 대표 주관하며, NH투자증권과 KB증권이 공동 주관사다. 정희경 기자