[비즈니스포스트 채널Who] 앞으로 서울 강남 이상의 입지로 성장할 준강남 사당동에 대해 알아본다.

사당역은 2호선과 4호선 더블역세권이다. 과천, 안양, 수원 등과 연결되는 서울 서남부권 교통 허브로 대중교통 이용량 규모가 전국 최고 수준이며 유동인구 역시 많다.

이수역 역시 4호선과 7호선이 지나는 더블역세권이다.

사당역과 이수역을 잇는 동작대로를 경계로 서쪽은 동작구 사당동, 서쪽은 서초구 방배동으로 나뉜다.

사당동은 2019년 4월 서리풀터널 개통으로 강남 접근성이 획기적으로 개선됐음에도 아직은 저평가됐다는 인식이 많은 곳이기도 하다.

방배동에서는 여러 재건축사업이 추진되고 있다. 신규단지들이 들어서면 그동안 서초구 반포동에 밀렸던 부촌의 지위를 되찾을 수 있을 것으로 기대된다.

이 지역에서는 부동산 가격을 견인할 다양한 호재들이 도사리고 있다.

우선 사당이수지구단위계획이 추진되고 있고 사당역에는 광역환승거점 및 복합환승센터가 들어설 전망이다. 이수역 인근은 업무지구중심으로 상권개발이 추진 중이다.

이밖에 이수역 서쪽이자 사당동 중심에 위치한 7호선 남상역에서 남성역세권지구단위계획이 추진되고 있다.

남성역 일대의 1,2종 일반주거지역이 2,3종으로 종상향돼 밀도 있는 개발이 이뤄질 것으로 전망된다.

◆ 사당역 복합환승센터

사당역 복합환승센터는 2009년부터 추진됐다. 개발부지를 소유한 서울교통공사는 2022년 7월 업무보고에서 복합환승센터 건립 추진내용을 포함시켰다. 원래 부지를 매각한다는 방침도 있었으나 자산개발로 변경될 가능성이 높아졌다.

2022년 11월 기준 유수지 및 공영주차장으로 활용되고 있다.

이 구역과 접해있는 방배우성아파트가 재건축될 수 있다는 기대가 커지고 있다.

방배우성아파트 입주민들은 2020년 3월 사당역 복합환승센터 프로젝트에 아파트 토지를 편입시켜줄 것을 제안했다.

방배우성아파트는 1989년 9개동 468세대가 입주한 곳이다. 네이버부동산 실거래가를 보면 2021년 4월 84타입 매물이 15억6500만 원에 거래됐다. 2022년 4월에는 117타입 매물이 18억 원에 거래된 바 있다.

◆ 사당5구역 주택재건축

사당5구역은 사당4동 303번지 일대 2만265㎡를 대상으로 한다. 조합원은 337명이다. 용적률은 198.2%이며 12층 12개 동으로 모두 507세대가 공급된다.

2017년 정비구역에 지정된 이후 2018년 11월 조합설립인가가 났고 2022년 1월 특별계획구역에 지정됐으며 건축심의를 통과했다. 2022년 11월 기준 사업시행인가를 기다리고 있다.

이 지역은 역세권이라고 말하기는 힘들지만 반경 1km 이내에 남성역(7호선)과 낙성대역(2호선), 사당역(2,4호선)이 위치해 교통상의 이점이 있다.

주요시설로는 남사초등학교, 사남초등학교, 남성중학교, 관악중학교, 동작고등학교, 서문여중고 등 교육시설과 까치산공원이 있다.

현지부동산에서는 매가 6억5천만 원의 다세대주택 매입을 추천했다. 지분 7.8평, 전용면적 15평, 전세보증금은 1억6천만 원에서 2억 원이었다. 전반적으로 매물이 많지 않은 것으로 파악된다.

◆ 사당 우극신 리모델링

우극신이란 동작구 동작대로 29길91, 우성아파트 2,3단지, 극동아파트, 신동아4차아파트를 아울러 가리킨다. 이곳은 국내 최대규모 통합리모델링 사업으로 주목받고있다.

1993년 준공됐으며 모두 4397세대가 들어섰다. 기존 용적률은 248%이며 재건축 때 안전진단, 재건축초과이익환수제 등을 고려해 리모델링 사업으로 추진되고 있다.

2020년 11월 조합설립을 위한 주민동의서를 걷기 시작했다. 2022년 11월 조합창립 총회가 개최됐다. 

리모델링이 끝나면 모두 5056세대가 공급되며 이 가운데 일반분양은 657세대다. 공사기간은 6~9년 정도가 소요될 것으로 전망된다.

2020년 사업설명회에 따르면 예상분담금은 30평대 미만 소유자는 1억~1억3천만 원, 30평대는 1억7천만~1억8천만 원, 40평대는 2억 원 수준이 될 것으로 알려졌다.

네이버부동산 실거래가를 보면 2022년 5월 우성2단지아파트 84타입이 14억6천만 원에 거래됐다. 2022년 8월에는 우성3단지아파트 59타입이 10억1천만 원에, 2022년 6월에는 극동아파트 84타입이 10억7천만 원에 거래됐다. 신동아4차아파트는 2022년 4월에 59타입이 10억800만 원에 거래됐다.

이곳은 이수역(4,7호선)과 남성역(7호선)과 가까우며 이수역 태평백화점과 먹자골목, 남성시장 등 쇼핑인프라가 풍부하다. 삼일공원, 국립현충원 등 녹지 접근성이 놓고 삼일초등학교, 남성초등앟교, 경문고등학교 등 교육환경도 우수한 편이다.

◆ 사당동 모아타운 후보지

사당동 모아타운 후보지는 사동동 202-29번지 일대 8만4311㎡를 가리킨다.

7호선 남성역에서 총신대 정문 쪽으로 약 300m 거리에 위치했다. 후보지 중앙에 위치한 신남성초등학교를 기준으로 북쪽에는 신축건물이 많이 있다.

현지 부동산에 따르면 후보지에 선정된 이후 동의서를 걷고 있지만 기존에 추진하던 지역주택조합사업이 있어 주민 의견이 모아지지 않고 있다.

기존 신남성연립 가로주택정비사업, 인정아파트 소규모 재건축 등이 독자적으로 사업을 추진하고 있다.

현지 부동산에 따르면 2022년 11월 기준으로 1억 원 수준의 갭투자가 가능하다.

인근 사당자이아파트 실거래가를 보면 2022년 5월 59타입이 9억 원, 2022년 9월 84타입이 10억5천만 원에 거래됐다. 2022년 4월에는 114타입이 12억4천만 원에 팔렸다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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