[비즈니스포스트 채널Who] 부동산 투자에서도 위기는 기회일 수 있다.

기준 금리가 오르면 부동산 시장에 악영향을 미친다. 유동성이 풍부해야 부동산으로 돈이 들어오는데 금리가 오르면 부동산에서 돈이 빠지게 된다.

10월12일 기준으로 한국의 기준금리는 3%다. 물가도 상승하고 있다.

물가 상승에 따른 경기 침체, 환율 상승과 경기 침체에 따라 부동산 거래도 줄어들고 있다.

부동산 시장은 당분간 하락 국면이 지속될 것으로 보인다. 다만 대세 하락기인지는 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보인다.

뱃살은 옆구리부터 빠진다는 말이 있다. 저수지 물은 사이드부터 빠지는 법이 있다.

이런 원리는 부동산에서도 적용된다. 대체로 지방, 경기도, 서울 외곽, 서울 도심, 서울 강남 순서로 빠진다.

이에 따라 부동산 양극화 현상은 가속화된다.

◆ 매수자 우위의 시장을 노려라

이런 시기에는 매수자 우위의 시장을 노리는 게 좋다.

부동산 침체기는 좋은 물건을 낚아챌 수 있는 기회다. 부동산 부자는 침체기 때 탄생하곤 한다.

침체기 때 부동산을 헐값에 매도하면 큰 손해를 본다.

반면 침체기 때 매수하기 힘든 부동산을 매입해서 부동산 시장 회복기 때 큰 이익을 볼 수도 있다. 이런 방식의 투자자야말로 이른바 ‘묘지 위의 댄서’인 셈이다.

전설적인 부동산 재벌 월터 쇼렌스타인은 호황기 때 현금을 확보해 침체기 때 매수를 했다.

이 때 그가 산 물건은 값이 싼 게 아니라 호황기에 살 수 없었던 조은 물건이다. 싼 게 비지떡이기 때문이다.

좋은 물건은 가격이 떨어지는 일이 드물다.

그의 지론은 ‘비쌀 때 사서 더 비쌀 때 팔아라’다.

부동산 침체기는 비싼 물건을 살 수 있는 기회다. 이제 남들이 가는 곳이 아닌 블루오션의 세계로 나아가야 한다.

어떤 게 블루오션일까?

내가 전혀 몰랐던 물건을 공부할 필요가 있다. 가족이나 지인들이 알면 “하지 말아라”라고 말리는 물건에 주목해야 한다.

일단 건물보다는 땅이 미래가치가 있다. 남이 지은 건물보다는 내가 짓는 건물이 좋다. 

아파트나 빌라보다는 재개발, 재건축을 살펴볼 필요가 있다. 남들이 모르기 때문이 돈이 되는 법이다.

◆ 영속적 가치 창출이 가능한 부동산 투자

영속적 가치 창출이 가능한 부동산을 찾는 일은 호황, 불황과 상관 없이 부동산 투자자라면 유념해야 할 사항이다.

1. 신축 가능한 땅을 찾아라.

주차장을 확보하고 북로에 인접하고 사선 제한과 일조권 확보가 되는 곳을 찾아야 한다.

상권이 확장되는 지역이 좋다.

강남, 용산만 고집할 이유가 없다. 서울 어디에도 좋은 땅은 있다.

2. 오래된 건물도 화장발 잘 받으면 된다.

신축 곤란한 구옥을 리모델링해 임대료 상승을 꾀할 수 있다. 자산가치도 껑충 뛴다.

3. 재개발, 재건축 매물은 입지, 커뮤니티가 중요

부자들이 선호하는 한남뉴타운, 개포동, 대치동 재건축, 용산, 마포 등 신흥 주거단지로 급부상하는 곳들이 부가가치가 높다.

4. 하이엔드, 럭셔리, 최고의 입지 부동산에 관심.

아무나 지을 수 없고 아무 데나 지을 수 없기 때문에 희소가치가 있는 곳이 좋다. 특히 월세 창출이 가능할수록 인기가 좋다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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