[비즈니스포스트] 둔촌주공 재건축 공사비 규모가 윤곽을 드러냈다. 조합과 시공사업단이 합의한 대로 사업이 진행되면서 일반분양가에 시장의 관심이 쏠리고 있다.

조합은 2023년 1월 일반분양을 목표로 사업을 추진하고 있는데 일반분양 물량만 4786세대 규모에 이른다. 이는 올해 서울 예상 분양 세대수인 5천 세대와 맞먹는 물량으로 서울의 주택 공급에 숨통을 틀 수 있는 수준이다.
 

20일 둔촌주공 재건축조합과 시공사업단에 따르면 10월15일 공사 재개 절차를 확정하기 위한 총회가 개최된다. 

둔촌주공 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 지난 19일 조합에 공사금액 4조3677억5681만 원을 요청했다. 

2016년 2조6천억 원에서 2020년 3조2천억 원으로 늘었다가 이번에 1조1천억 원가량이 다시 늘어나는 것이다.

재건축사업의 비용 윤곽이 드러난 만큼 일반분양가가 결정되면 조합은 사업비 대출 연장 등을 통해 사업을 매듭지을 동력을 추가로 얻을 것으로 보인다.

시공사업단은 공사 중단에 따라 공사비 인상이 불가피하다고 바라봤고 이를 조합에서 받아들일 가능성이 높은 것으로 전망된다. 

시공사업단은 4월15일부터 유치권을 행사하고 공사를 전면 중단했다. 이번에 1조1천억 원가량 공사비가 늘어나는 것은 이미 지출된 금융비용, 타워크레인 등 유휴장비 임대료, 현장 유지비를 위한 관리비, 물가상승분이 반영된 것으로 풀이된다.

다만 공사비 증액이 아직 확정된 것은 아니다. 시공사업단이 추산한 공사비를 한국부동산원에 검증을 맡기고 최종 결과가 나오면 새로 계약을 체결하게 된다. 

조합은 부동산원의 공사비 검증결과가 나오면 올해 12월이나 내년 1월에 열리는 다음 총회에 변경계약을 체결한다는 방안을 10월15일 총회에서 의결할 것으로 예상된다.

부동산원의 공사비 검증 결과는 2달 안에 나올 것으로 예상된다. 시공사업단과 조합은 10월 총회가 열린 뒤 15일 안에 가계약을 체결한 뒤 부동원 검증 결과에 따라 최종 변경계약을 체결하게 된다. 

시공사업단과 조합은 지난 8월11일 서울시 중재안을 바탕으로 공사재개 최종합의문에 서명했다. 합의문 내용에는 부동산원 공사비 검증 결과를 무조건 받아들인다는 점도 포함됐다.

공사재개합의문에 따라 사업이 진행되고 있는 셈이다. 

높아진 공사비에 일부 조합원이 반발할 가능성도 있지만 조속한 사업진행이 우선인데다 부동산원 검증 결과를 무조건 받아들이겠다고 이미 합의했던 점을 고려하면 큰 문제가 되지 않을 것이란 관측에 무게가 실린다.

이처럼 둔촌주공 재건축사업비용의 윤곽이 드러나고 있어 남은 관건인 일반분양가로 시선이 쏠리고 있다. 

둔촌주공 정상화위원회 관계자는 “문제는 일반분양가다”며 “일반분양 일정을 확정해 기존에 받았던 사업비 대출도 연장해야 한다”고 말했다. 

둔촌주공 조합은 2023년 1월 일반분양을 목표로 사업을 추진하고 있다. 현실적으로 새 대주단을 꾸려 자금대출을 받는 일이 어려운 만큼 7천억 원 규모의 기존 사업비 대출을 연장하는 것이 최선으로 보인다. 

둔촌주공 조합은 8월 말 유동화증권(ABSTB)을 발행해 기존 대주단에 사업비를 상환했다. 다만 유동화증권 발행기간은 66일로 10월에 만기가 돌아온다. 

일반분양가와 분양일정이 나와야 유동화증권 만기를 연장할 수 있을 것으로 보인다. 조합은 일반분양이 시작돼 계약금이 들어오면 유동화증권을 갚는 방안을 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 

일각에서 1조1천억 원가량 공사비가 늘어남에 따라 조합원 1인당 추가 분담금이 1억8천만 원에 이를 것이라고 보는 시각도 있지만 이 역시 일반분양가가 나와 봐야 알 수 있다.

조합은 3.3㎡당 일반분양가를 3500만 원 이상 받는 것을 추진하고 있다. 

도시정비업계 관계자는 “공사비 증액에 따라 늘어날 것으로 예상되는 둔촌주공 조합원 1인당 추가 분담금 1억8천만 원은 3.3㎡당 기존 분양가격 3200만 원 기준으로 추산된 것”이라며 “부동산원의 일반분양가격 검증결과는 이보다 더 높은 수준일 것으로 예상돼 조합원 부담은 그보다 낮아질 것으로 보인다”고 말했다.

일반분양가는 구청의 분양가 심의위원회 심의를 통해서 결정된다. 구청에서 추천한 2개의 평가기관이 평가한 택지비 감정평가금액에 아파트를 건축하기 위해 소요되는 일반적 공사비와 각종 가산항목을 추가해 산출된다.

둔촌주공 조합은 강동구청에 일반분양가 심의를 신청한다는 계획을 세워뒀다. 둔촌주공 재건축사업의 일반분양 물량만 4786세대로 대규모인 만큼 부동산업계의 관심이 집중되고 있다.

부동산114에 따르면 올해 서울에서 분양 예정 세대수는 약 5천 세대다. 2018년 2만5천세대, 2019년 2만8천세대, 2020년 4만2천 세대 수준을 기록한 뒤 2021년 9천 세대로 급감했고 올해 다시 절반 수준으로 줄었다. 

이는 2020년 7월 민간택지 분양가상한제가 본격적으로 시행된 영향으로 풀이된다. 시공사업단은 10월15일 총회에서 공사재개안 등이 의결되면 11월에 공사를 재개하게 된다. 류수재 기자