[비즈니스포스트] 원희룡 국토교통부 장관이 '8월 전세대란' 가능성에 임대차3법 손질을 고심하고 있다.  

정부와 여당은 임대차3법이 전세가격 폭등이라는 부작용을 가져왔다고 바라보고 있어 법개정을 예고하고 있다. 원 장관은 애초 폐지 또는 그에 준하는 개정을 주장했지만 최근 들어 보완에 초점을 맞추는 행보를 보이고 있다. 
 

25일 국토교통부와 정치권 안팎의 말을 종합하면 원 장관은 6월 안에 임대차3법 개정안을 내놓을 것으로 보인다. 

임대차3법이란 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신 청구권제 등을 핵심으로 하는 주택임대차보호법과 부동산 거래신고 등에 관한 법률 등을 말한다. 

계약갱신 청구권제는 세입자에게 1회의 계약갱신 요구권을 보장해 2년에서 4년(2+2)으로 계약을 연장할 수 있도록 하는 것이다.

다만 집주인은 직계존속·비속이 실거주할 경우 계약갱신 청구를 거부할 수 있다. 

전월세 상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약의 5% 내로 하되 지자체에서 조례로 상한을 정할 수 있도록 하는 것이다. 

계약갱신 청구권제와 전월세 상한제를 담고 있는 주택임대차보호법은 2020년 7월30일 국회를 통과한 뒤 7월31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행됐다. 

이 가운데 계약갱신 청구권제와 전월세 상한제가 시행된 지 2년이 지나면서 한번 눌렸던 전세가격이 한꺼번에 오를 것이란 우려가 나온다. 이에 전문가들은 ‘8월 전세 대란’을 예고하고 있다. 

2022년 8월 초부터 계약갱신 청구권을 한 번 행사한 세입자들이 새로 전세계약을 맺어야 하기 때문이다. 집주인들은 4년치 인상분을 한꺼번에 반영해 전세보증금을 크게 올릴 가능성이 크다. 

다만 ‘8월 전세 대란’은 과장됐다는 지적도 있다.

전세대란이라 하면 물량이 급격히 줄어 웃돈을 주고도 구할 수 없는 때를 보통 일컫는다. 하지만 5월 현재 전월세 시장은 이상 급등과 같은 과수요 조짐은 보이지 않고 있다. 

다만 시장이 불안한 것은 분명한 만큼 원 장관은 6월에 임대차3법을 개선안을 발표함으로써 부동산시장 안정을 도모하려는 것으로 보인다. 

앞서 원 장관은 지난 5월23일 취임 첫 기자간담회에서 계약갱신 청구권과 전월세 상한제를 두고 “가격으로 통제해 시장을 경직시키는 등 부작용이 많아 현재의 임대차3법을 그대로 가져갈 수 없다”고 말했다. 

애초 원 장관은 국토부 장관 후보자 시절 임대차3법을 폐지에 가까운 근본적 개선을 해야 한다고 여러 차례 밝혔다.

그러나 최근에는 완화된 입장으로 선회해 부작용을 축소·보완하는 방안 쪽에 기울고 있다. 부동산업계 중심으로 임대차3법을 한꺼번에 폐지하면 더 큰 혼란이 올 수 있다는 지적이 나오고 있기 때문이다. 

계약갱신 청구권을 놓고는 4년까지 연장할 수 있는 현행 제도를 폐지하고 전세 기간을 3년으로 늘리는 방안을 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 전월세 상한제는 지금의 5% 상한선을 더 끌어올리는 방안을 살펴보는 듯하다.

또한 임대인에게 장려책을 줘 자발적으로 임대인을 보호하도록 유도하는 방안을 새로 도입할 것이란 시선도 나온다. 임대인이 계약 기간을 연장하면서 임대료를 시세보다 낮게 올리거나 월세를 전세로 전환한다면 이에 걸맞은 세제상의 혜택 등을 주는 것이다. 

여기에 원 장관은 분양가 상한제가 적용된 민간택지 아파트에 실거주 의무기간을 완화하는 단기 대책도 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 실거주 의무가 사라지면 집주인이 전세를 내놓을 수 있어 전세매물이 늘어나는 효과를 볼 수 있다. 

현재 분양가상한제 적용 아파트를 분양받은 사람은 최장 5년 실거주 의무를 지켜야 한다. 2021년 주택법 시행령 개정에 따라 민간택지에서 분양가격이 인근 주택 매매가격의 80% 미만이면 3년, 80%이상 100% 미만이면 2년의 거무 의무 기간이 부여됐다. 

일단 8월 초 신규 전세계약이 지금의 전월세 시세와 비슷한 수준으로 이뤄질 것이라는 예상이 현재 시장에서 지배적이다.

그래도 아파트값 상승에 따라 전월세 시세가 워낙 뛰었기에 세입자는 전세값 폭등을 실제 체감할 가능성이 높다. 이에 이들에 대한 정부 차원의 실질적 대책이 필요하다는 지적이 나온다. 

실제로 임대차3법으로 계약갱신 청구권과 전월세 상한제가 시행된 2020년 7월31일 앞뒤로 전세가격 크게 널을 뛴 적이 있고 당시 세입자들이 고통이 컸다.  
 

KB부동산 주간 시계열 자료의 아파트 전세가격지수를 살펴보면, 전국 기준으로 2019년 초부터 2020년 7월 말까지 80대 초반을 보이던 전세가격지수가 2020년 8월초부터 급격히 상승해 2021년 1월에 90선을 넘었다. 

KB부동산 아파트 전세가격지수는 2022년 1월10일을 기준으로 전세가격을 지수화한 것을 말한다.

이 밖에 보증금이나 월세 대신 관리비를 올리는 꼼수가 나타나기도 했고 같은 아파트 단지에서 이중 전세가격이 형성되기도 했다. 실거주를 이유로 세입자를 쫓아내고 새로 전월세를 놓는 편법도 유행했다. 류수재 기자