부동산 갭(Gap)투자가 유행처럼 번지면서 갭투자의 위험성을 지적하는 목소리가 늘어나고 있다.

하지만 갭투자가 무조건 위험한 것은 아니다.

갭투자는 소액으로 부동산 매물을 확보할 수 있는 투자방법 가운데 하나인 것이며 위험요소를 감지하고 위험을 극복할 수 있는 장치를 파악한 뒤 이용하면 크게 문제가 될 것이 없다. 

◆ 갭투자란 무엇인가

갭투자란 주택의 매매가격과 전세금의 차액을 투자금으로 해서 주택을 매입하는 투자방법이다.

가령 어떤 주택의 매매가격이 3억 원인데 전세금이 2억5천만 원이라면 5천만 원만 투자해서 주택을 매입하는 것이 갭투자다.  

갭투자는 소액으로 가능하다는 점에서 자본 여유가 별로 없는 사람들에게는 매력적 투자방법이다. 

서울 도심의 아파트 한 채 값이 8억 원을 웃도는 상황에서 1억~2억 원을 들고는 투자할 부동산이 별로 없기 때문이다. 

갭투자는 이미 5~6년 전부터 서울 도심의 역세권 빌라를 중심으로 유력한 투자방법으로 알려져 왔다.

역세권 빌라는 아파트와 비교해 가격에 거품이 덜 끼어 있기 때문에 매매가격과 전세금의 차이가 크지 않아 소액투자가 가능했다. 게다가 서울 도심 역세권에 있는 주택이기 때문에 전세 수요가 많아 전세금이 꾸준히 상승해 왔다. 

그러다 2~3년 전부터 주택경기가 호전되고 저금리기조가 지속되면서 수도권의 아파트를 대상으로 한 갭투자가 이어지고 있다.

전세금을 이용해 다시 부동산을 구매하는 것이기 때문에 따로 대출을 받을 필요가 없어 대출규제가 심할수록 갭투자가 늘어난다. 

◆ 갭투자할 때 조심해야 할 점

갭투자는 집값과 전세금이 상승하는 상황에서는 수익을 계속 낼 수 있는 투자방법이다.

다만 집값과 전세금이 계속 상승할 수 있을지 여부가 중요하다. 만약 집값이나 전세금 가운데 하나라도 떨어진다면 수익을 내기 어려울 수 있다. 

갭투자를 이용할 때는 유동인구가 늘어나 전세금과 매매가격이 계속 상승할 수 있는 곳에 투자해야 한다.

건축업자들이 신축 건물을 많이 짓는 지역은 피해야 한다. 공급이 많기 때문에 전세금이 내려갈 수 있기 때문이다.

물량이 대폭 늘어날 수 있는 택지개발지구나 그 주변도 피하는 것이 좋다. 

매매가격이 비싸도 실제 투자금액이 적은 곳이 갭투자 대상으로 적절하다. 특히 서울 강남, 마포, 용산, 영등포, 신당 등 수요자가 많은 곳이 좋다. 

◆ 전세를 얻을 때 깡통전세를 피하려면

부동산경기 침체 등으로 전세금이나 매매가격이 대폭 하락하면 전세 세입자가 보증금을 되돌려 받지 못하는 ‘깡통전세’가 나타날 수도 있다. 

전세를 구하는 세입자들이 깡통전세의 위험에 빠지지 않기 위해서는 선순위 저당권을 살펴봐야 한다.

집주인의 주택담보대출과 세입자의 전세금을 합친 금액이 크면 집이 경매에 넘어갔을 때 세입자가 전세금을 떼일 가능성이 높다.

따라서 선순위 저당권이 있는 집을 전세로 얻을 때는 대출금액과 전세 보증금의 합이 60%가 넘지 않도록 해야 한다. 

또 전세로 사는 동안에 집주인의 명의가 변경될 수 있으니 수시로 근저당권을 비롯해 소유권뿐만 아니라 다른 변동사항도 살펴봐야 한다. 

전세계약을 마친 뒤에는 반드시 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다. 전입신고를 하고 학정일자를 받아야 우선변제권이 생기고 경매에 넘어가더라도 전세금을 보장받을 수 있다. 

하지만 서울 도심의 역세권은 전세금이 매매가격의 90% 이상이더라도 비교적 안전하다. 

서울 도심 등 전세물량이 부족하고 매매가격이 꾸준히 상승하는 지역에서는 깡통전세가 발생하는 일이 적기 때문이다.

부동산경기 침체로 깡통전세가 우려된다면 서울 외곽이나 수도권에서 매매가격과 전세금의 차이가 크지 않은 집은 피해야 한다.

전세를 사는 세입자들은 앞으로 전세금을 돌려받지 못할 것에 대비해 전세금반환보증보험에 가입하는 것이 현명하다.

전세금반환보증보험은 전세계약을 종료할 때 전세금을 돌려받을 수 있도록 도와주는 보증상품이다. 주택도시보증공사, SGI서울보증보험, 위탁은행, 위탁공인중개업소 등에서 계약할 수 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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