서울에서 새로운 정비구역 지정이 힘든 상황에서 용산을 주목해야 한다. 

용산은 노후건물이 많아 도시정비형 재개발과 주택정비형 재개발 등이 활발하게 이뤄지고 있다. 

◆ 가로주택정비사업이 활발하게 이뤄질 용산

용산의 모든 재개발은 가로주택정비사업으로 간다고 봐야 한다. 

가로주택정비사업은 노후·불량 건축물이 밀집한 도로인접지역에서 기존 도로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.

가로주택정비사업 대상지역은 도시계획시설 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 이하의 가로구역 가운데 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상이고 해당 구역에 있는 공동주택의 수가 20세대 이상이면 가능하다. 

공공성 요건만 갖춰지면 사업대상 면적은 2만㎡까지 확대되며 분양가 상한제 적용도 배제된다.

가로주택정비사업의 장점은 기간이 짧다는 것이다. 일반재개발이 8년 걸리지만 가로주택정비사업은 3년이 걸린다. 

절차도 일반재개발보다 단순하다. 

일반재개발은 도시및주거환경정비 기본계획에 따라 가정비예정구역으로 지정된 뒤 주민 의견을 수렴하고 공람 공고 이후 도시계획위원회를 거쳐 정비구역 지정 고시 등 여러 단계를 거쳐야하지만 가로주택정비사업은 그렇지 않다. 

정비구역이니 추진위원회도 없어 재개발 추진속도가 빠르다. 조합원 수도 일반재개발보다 적다. 

이미 일반재개발은 용산에서는 어렵다. 신규 지정은 없고 이미 재개발 프리미엄으로 가격이 4억~5억 원 이상 높아졌다. 프리미엄이 너무 과도하다. 

◆ 어떤 부동산을 어떻게 사야 하나

잘 알려지지 않은 재개발을 노려야 한다. 

꼬마빌딩과 같은 근린생활시설이 밀집한 지역을 주목해야 한다. 특히 아파트보다 단독 다가구주택을 집중해서 살펴보는 게 좋다.

인간관계를 잘 쌓아둬야 한다. 그 지역의 주민들의 이야기를 잘 들어야 한다.

주민들의 이야기를 잘 들어 재개발구역으로 지정되거나 조합 설립 인가가 나기 전에 구입하면 최선이다.

낡고 오래된 주택을 찾아야 한다. 대안은 가로주택정비사업과 역세권 시프트 재개발이다.

땅은 작을수록 좋다. 15~20평짜리 부동산에 관심을 보여야 한다. 50~60평짜리는 간혹 있지만 평당 5천만 원 이상으로 비싸다. 

중개업자에게는 좋은 물건이 오래 남아 있지 못하다. 물건이 없을 때가 많다. 

중개업자와 가까운 사람이 돼야 한다. 중개업자를 통하지 않은 물건은 가격의 적정성을 반드시 확인해야 한다. 

컨설팅업체를 통하는 신축빌라 선분양 물건은 가격의 적정성과 건축주의 신뢰도를 미리 확인하는 게 좋다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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