문재인 정부의 첫 부동산대책은 단기적인 투기 수요를 억제할 수 있을 것으로 보이지만 중장기 효과는 제한적일 것으로 전망됐다.

김현미 KTB투자증권 연구원은 20일 “건설사들의 2018년 이후 주택부문 수익성은 점진적으로 하락할 것”이라고 내다봤다.

김 연구원은 “6.19 대책은 예상보다 강한 규제로 주택시장이 안정화 될 것으로 예상된다”며 “경기 과열시 추가대책 발표를 시사해 앞으로 조정 대상지역 및 후보 지역군은 분양률 둔화와 분양가 하락이 불가피할 것”이라고 바라봤다.

그러나 김 연구원은 이번 정책은 수요조절정책으로 주택공급의 부족을 막을 수 없을 것으로 분석했다.

김 연구원은 “중장기적인 주택시장 안정화를 위해서 주택공급 조절이 필요하다”며 “1~2인 가구가 증가하고 신규 아파트 선호 경향이 높아지는데 전국에 중대형 및 노후아파트 비중이 높아져 주택공급 부족은 갈수록 심화될 전망”이라고 파악했다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 “이번 대책은 투기수요를 억제하기 위한 맞춤식 규제”라며 “단기적 가격 변동성 확대를 억제할 수 있을 것”이라고 평가했다.

하지만 채 연구원 역시 근본적인 주택공급 부족문제가 해결되지 않으면 국내경기 회복에 따라 주택 변동성이 커지는 현상이 다시 나타날 것으로 봤다.

채 연구원은 “국내 주택보급률은 실제 보급률 대비 과대평가돼 있고 주택 노후도를 고려할 때 서울-경기지역 주택공급은 태부족 상태”라며 “한국에 필요한 정책은 적절한 주택공급”이라고 지적했다.

박현욱 HMC투자증권 연구원은 이번 부동산대책의 강도가 11.3 대책보다 강화됐지만 시장의 예상에 부합하는 수준이었다며 급격한 부동산시장 침체는 없을 것으로 예상했다.

박 연구원은 “11.3 대책보다 강도높은 6.19 대책이 발표되면서 조정 대상지역을 중심으로 단기적인 가격둔화는 피할 수 없을 것”이라며 “대출여건 악화에 다른 단기적 수요위축과 시장관망세로 가격둔화가 예상된다”고 바라봤다.

하지만 박 연구원은 “새 대책이 기존 대책의 적용지역 확대와 규제강도 강화 등 시장의 예상에 부합하는 수준에 그쳤고 국지적 과열지역 투자수요를 대상으로 규제를 발표했기 때문에 실수요 위주의 안정적인 가격흐름은 유지될 것”이라고 분석했다.

김형근 NH투자증권 연구원은 주택가격 둔화현상이 다소 나타나겠지만 부동산시장에서 양극화 현상은 계속 이어질 것으로 전망했다.

김 연구원은 “문재인 정부의 부동산 규제정책 시작과 주택담보대출금리 상승으로 전반적인 부동산시장은 하반기부터 조정국면으로 진입될 것”이라면서도 “지방 부동산 가격은 수도권 대비 하락폭이 확대되고 있어 지역별 주택가격의 차별화 및 양극화 현상은 지속될 것”이라고 바라봤다.

정부는 19일 청약 조정대상지역 3곳 추가선정, 서울 전역 분양권 전매제한, 조정대상지역 LTV, DTI 규제비율 10%포인트 강화, 잔금대출에 DTI 규제 적용, 재건축 조합원 주택공급수 제한 등의 내용을 담은 부동산대책을 발표했다.

일부 투기지역의 부동산 과열을 냉각하면서 실수요자의 피해를 막겠다는 의도로 풀이된다. 정부는 부동산시장 과열이 지속될 경우 추가대책을 마련하기로 했다. [비즈니스포스트 김디모데 기자]