[비즈니스포스트] 이른바 서울 ‘한강벨트’를 중심으로 불타오르는 서울 아파트 시장을 진정시키기 위해서 이재명 정부가 대출관리 대책으로 역대 가장 강력하다고 할 6·27 가계대출 관리방안(이하 6·27대책)을 내놓은 후 시장은 소강상태에 빠졌다. 

거래는 격감했고 상승폭도 줄었다. 추후 시장의 방향성을 결정하는 건 이재명 정부일 수밖에 없다. 

대출 규제의 우회로를 철저히 차단하는 정책과 공공용지 등을 활용해 서울에 대규모 주택을 임기 내에 공급하겠다는 계획이 병행된다면 한국은행의 기준금리 인하 가능성에도 불구하고 시장심리는 급속히 안정될 가능성이 높다.

시장의 예상을 훨씬 뛰어넘는 강도의 6·27대책
   
부동산 대책이 정책 목표를 달성하기 위해서는 정책 투사의 타이밍이 시장의 예상보다 몹시 빠르거나 시장의 전망을 훨씬 넘어설 만큼 강력해야 한다. 6·27대책은 정책투사의 시점이 빠르다고 평가하긴 어렵지만 강도는 시장의 전망을 훨씬 넘어설 만큼 강력했다.

6·27대책의 핵심은 수도권·규제지역 주택구입목적 주택담보대출의 최대 한도를 6억 원으로 제한한 것이다. 정부가 소득이나 주택가격과 상관없이 주담대 총액에 한도를 둔 것은 이번이 처음이다. 

2일 추경호 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 '1~5월 서울 주택 매매 자금조달계획서'에 따르면 서울 전체의 대출 포함 주택매매 거래 중 대출금이 6억 원 이상인 비중은 31.9%로 조사됐다. 

강남 3구(강남·서초·송파구)와 마·용·성(마포·용산·성동구)은 그 비중이 절반에 이르렀다. 특히 고소득 직장인이 많은 마·용·성이, 현금 부자가 많은 강남 3구보다 오히려 높았다. 6.27대책이 이들 강남 3구와 마·용·성 등 고가 주택이 밀집한 지역의 집값 폭등세에 제동을 걸 확률이 높은 이유다. 

다주택자와 갭투기자들에 대한 대출 제한도 위력적이다. 수도권·규제지역 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우에는 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용된다. 즉 대출이 완전히 막히는 것이다. 또한 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에도 마찬가지다. 

다만 처분 조건을 지키면 규제지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 70%가 적용되는데, 그 조건이 2년 내 처분에서 6개월 내 처분으로 엄격해졌다. 갭투자에 쓰이는 조건부 전세대출 공급도 금지한다.

한편 은행별로 달랐던 주담대 만기는 30년으로 일률화해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 우회를 방지한다. 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한하고, 신용대출을 활용한 주택 구입을 방지하기 위해 한도를 차주의 연소득 이내로 묶는다. 

금융권 대출은 실거주 목적에만 활용할 수 있도록 주택 구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과한다. 이는 정책대출(보금자리론)에도 동일하게 적용된다. 6개월 이내 전입 의무 부과는 6억 대출 상한과 함께 6·27대책을 상징하는 조치다.

또한 이번 가계대출관리방안에는 생애 최초 주택구입 목적 주담대에도 LTV를 줄이고, 정책대출 최대한도도 축소 조정하는 등 '규제 사각지대'를 최소화하기 위한 조치들도 여럿 포함됐다. 수도권·규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대(디딤돌·보금자리론 포함) LTV는 기존 80%에서 70%로 축소된다. 

정책대출 가운데 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 한도를 대상별로 최대 1억원 축소 조정한다. 또한 전세대출 보증비율은 현재 90%에서 80%로 더 낮춘다. 생초자 대출과 전세대출이 투기에 유동성을 공급한다고 보고 이를 축소하기 위해 나선 것이다.

끝으로 금융당국은 전 금융권 하반기 가계대출 총량 목표를 기존 계획 대비 50% 수준으로 감축한다. 이를 통해 하반기에만 10조 원 이상의 가계대출을 줄이게 된다. 아울러 최근 집값 급등의 원흉으로 지목된 정책금융도 축소된다. 디딤돌대출·버팀목·보금자리론 등 정책대출 공급을 연간 공급 계획 대비 25% 줄이기로 했다.

소강상태에 접어든 서울 아파트 시장

6·27대책 이후 ‘한강벨트’를 중심으로 통제불능 상황으로 치닫는 듯 했던 서울 아파트 시장은 숨고르기에 들어간 기색이 역력하다.

10일 한국부동산원이 발표한 7월 첫째 주(7월7일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승폭은 0.29%로 직전 주(0.40%) 대비 0.11%포인트 축소됐다. 

특히 강남 3구를 포함한 동남권의 상승세 둔화가 눈에 띈다. 강남구가 전주 0.73%에서 0.34%로 상승세가 눈에 띄게 무뎌졌고, 서초구(0.65%→0.48%), 송파구(0.75%→0.38%), 강동구(0.62%→0.29%)도 상승률 감소폭이 반토막 수준으로 격감했다.

또한 용산구가 0.58%에서 0.37%로 상승폭이 줄었고, 통계 작성 이래 가장 높은 주간 상승률을 이어가던 마포구(0.85%→0.60%)와 성동구(0.89%→0.70%)도 전주에 이어 상승세가 꺾였다.

거래량도 격감했다. 10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 10일까지 기록한 7월 서울 아파트 거래량은 454건을 기록했다. 지난달 같은 기간 기록한 2964건과 비교하면 거래량이 84% 이상 줄었다. 7월 거래는 계약 신고 기간이 남아 있어 향후 더 늘어날 수 있지만 한 달 전과 비교해 거래량이 비교 불가의 수준이다. 

경기도도 상황은 비슷하다. 이달 10일까지 경기도 아파트 거래량은 1225건으로 지난달 같은 기간 거래된 5122건 대비 5분의 1토막 수준이다. 

철저한 대출관리 및 서울에 대규모 주택공급 계획 발표가 시장 심리를 안정시킬 수 있을 듯

6·27대책으로 시장이 완전히 진정 국면에 진입한 것으로 보는 건 시기상조일 것이다. 더구나 이르면 8월에 한국은행이 경기침체에 대응하기 위해 기준금리를 인하할 가능성이 높다. 부동산 시장이 불안한 가운데 기준금리가 내려가는 건 시장참가자들의 심리를 자극하는 요인이다.

이재명 정부도 이를 모를 리 없다. 이재명 대통령이 지난 3일 기자회견에서 "이번 대출규제(6.27대책)는 맛보기 정도에 불과하다"라며 "공급 확대책, 수요 억제책이 아직도 엄청나게 많이 남아있다"고 강조한 것이 이를 방증한다.

이 대통령의 발언이 허언이 아님을 증명하기라도 하듯 6.27대책 이후에도 정부는 시장안정화의 고삐를 바짝 조이고 있다. 

우선 금감원은 금융권과 함께 사업자대출의 용도 외 사용 점검을 대폭 강화하고, 불법 행위 적발 시 해당 대출금을 즉시 회수하기로 했다. 아울러 1차 적발 시 1년, 2차 적발 시 5년간 신규 대출도 금지한다. 

국세청은 자금조달계획서를 활용해 고가주택의 자금 출처를 정밀 분석하고 세금 신고가 적정하게 이뤄졌는지 검증한다. 특히 부모로부터 취득 자금을 편법 증여받거나 소득을 누락하는 등 탈루 사실이 확인될 경우 엄정하게 세무 조사를 실시할 예정이다.

국토부는 서울시 등 지방자치단체와의 실거래 분석을 통해 편법 증여, 자금 출처 의심 사례, 허위 계약 신고, 업·다운 계약을 확인한다. 위법 사항 발견 시 과태료를 부과하고 사안에 따라 수사기관 및 국세청 등에 즉시 통보하기로 했다.

아울러 정부는 대출규제의 우회로를 찾아 적극적으로 차단하고 있다. 예컨대 P2P거래 모니터링, 타은행으로의 대환대출 시 대출상한 1억원으로 제한 같은 조치들이 그것이다.
 
여기에 더해 금융당국은 필요시 규제지역 주택담보대출비율(LTV) 추가 강화, 전세대출·정책대출 등에도 총부채원리금상환비율(DSR) 확대 적용, 은행권 주담대 위험가중치 조정 등 추가 조치들을 즉각 시행해 나가기로 했다. 

근래 ‘한강벨트’를 포함한 서울과 서울 인접 경기도의 아파트 가격 폭등의 주된 원인이 대출이었음을 감안할 때 정부가 전력으로 대출을 통제해 나간다면 집값 상승의 연료가 고갈되는 셈이다.

거기다 서울에 공공이 지닌 땅을 이용해 이재명 대통령의 임기 내에 무주택자 대상으로 대규모 주택공급을 하겠다는 주택공급계획이 발표된다면 부동산 시장은 빠른 속도로 안정을 찾을 가능성이 높다. 이태경 토지+자유연구소 부소장