[비즈니스포스트] 서울 리모델링 최대어 우극신(우성2·3단지·이수극동·신동아4차) 단지 시공사 선정이 눈앞에 다가왔다. 일각에서 재건축으로 사업을 돌릴 수 있다는 관측도 나왔지만 결국 리모델링으로 가닥을 잡았다.

하지만 사업을 향한 높은 관심에도 수주경쟁은 이뤄지지 않았다. 대형건설사들이 사업부담은 낮추고 수주확률은 높이기 위해 단독 컨소시엄으로 입찰했기 때문이다.

1일 도시정비업계에 따르면 우극신 리모델링 조합은 17일 입찰을 마감한다. 

우극신은 지하철 4호선 총신대입구역과 7호선 이수역·남성역 사이에 있는 사당우성2차(1080세대), 사당우성3차(855세대), 극동아파트(1550세대), 신동아4차(912세대)를 통합해 부르는 말이다.

이들 단지는 용적률이 231%로 높아 재건축 대신 리모델링사업이 추진되고 있다. 현재 모두 4397세대 규모인데 리모델링사업을 통해 약 5천 세대 단지로 재조성될 예정이다.

사업추진 초기부터 삼성물산, GS건설, 현대건설, 포스코이앤씨 등 대형건설사들이 물밑작업을 펼친 것으로 전해졌다.

하지만 4월15일 시공사 선정을 위한 현장설명회에는 포스코이앤씨·현대건설·현대엔지니어링·SK에코플랜트 4개사가 컨소시엄을 이뤄 단독으로 참석했다. 경쟁수주가 성립하지 못한 셈이다.

이에 조합은 4월26일 2차 현장설명회를 진행했다. 2차 현장설명회에서도 포스코이앤씨·현대건설·현대엔지니어링·SK에코플랜트 컨소시엄만 참여해 이변이 없는 한 이들이 사업을 가져갈 공산이 크다. 

조합은 5월에 이사회 및 대의원회를 열고 포스코이앤씨 컨소시엄을 우선협상대상자로 지정한다는 방침을 정했다. 시공사 선정 총회는 하반기에 개최하기로 했다.

리모델링사업에서 컨소시엄을 구성해 입찰하는 사례는 적지 않다. 특히 리모델링시장 형성기에는 건설사들이 리모델링사업 경험이 부족해 준공 사례가 있는 쌍용건설 등과 손잡고 사업 실적을 추가했다.

이번 우극신도 리모델링 강자인 포스코이앤씨가 주간사로 나서긴 하지만 다른 건설사들도 리모델링사업 준공 경험을 충분히 쌓은 다른 시각으로 봐야 한다는 시선이 나온다. 사업 위험을 낮추기 위한 요인이 더 크다는 해석이다. 

우선 5천 세대를 짓는 대규모 사업으로 큰 자금이 투입되는 만큼 단독입찰을 하기에 부담이 적지 않은 것으로 파악된다. 

4개사가 컨소시엄으로 함께 보증을 서면 부담을 낮출 수 있다. 높은 신용 등급을 바탕으로 외부에서 자금 조달도 더 쉽게 할 수 있을 것으로 기대된다.

이와 함께 인력 및 자재 의 수급 문제 해결도 상대적으로 수월하다. 또한 수주과정에서 지출되는 홍보비용을 줄이고 건설사끼리 기술력과 노하우를 공유해 아파트 품질도 높일 수 있다. 

국내 최대 리모델링사업인 경남 창원 성원토월 그랜드타운 리모델링사업을 2022년 10월 포스코이앤씨 컨소시엄(현대건설·현대엔지니어링·코오롱글로벌)이 수주한 것 역시 같은 맥락으로 풀이된다.

이 사업은 창원시 성산구 일원에 준공한 지 28년이 지난 아파트 단지 6252세대를 7136세대로 탈바꿈하는 것으로 총공사비는 2조3천억 원가량이다. 

우극신 단지가 언덕에 위치해 있는 점도 컨소시엄 구성의 이유로 거론된다. 평지보다 구릉이나 언덕에 대규모 공동주택을 짓는 것이 공사의 난도가 높기 때문이다.
 

2021년 12월 GS건설 컨소시엄(현대엔지니어링, DL이앤씨)이 수주한 신림1구역 재개발사업이 대표적이다.

신림1구역은 신림뉴타운 가운데 규모가 가장 큰 데다 구릉지라는 지형적 특성을 지녔다. 건설사들이 컨소시엄을 꾸려 입찰에 참여할 가능성이 높다는 분석이 나왔고 실제로 컨소시엄 수주가 이뤄졌다.

일반적으로 조합은 컨소시엄에 부정적 태도를 나타낸다. 아예 컨소시엄 입찰 불가 조항을 넣는 곳도 있다.

다수 건설사가 경쟁을 벌이면 더 좋은 사업 조건으로 계약할 수 있기 때문이다. 또 건설사별로 담당 구역이 달라지면 시공 품질이 다를 수 있고 하자가 발생했을 때 책임소재가 불분명해질 수도 있다. 

하지만 현재 주택경기 침체로 시공사를 구하기 어려운 상황을 고려하면 대형건설사들이 컨소시엄을 구성해 입찰에 참여하는 것이 우극신 리모델링조합에도 이득이 될 것으로 보인다. 

대형건설사들이 컨소시엄으로 지은 아파트들은 랜드마크 효과를 누리는 사례가 많아 분양에서 유리한 편이다.

지난해 8월 분양한 대전 ‘둔산자이아이파크’(GS건설·HDC현대산업개발)는 1순위에 4만8500여 명이 몰려 68.1대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다. 

주택 시장이 더욱 얼어붙은 올해 2월 포스코이앤씨과 HL디앤아이한라 컨소시엄이 분양에 나선 전주 ‘서신더샵비발디’는 1순위에 3만5797명이 몰려 비수도권에서 청약자가 가장 많이 몰리기도 했다. 

하자 문제도 시공사와 협의가 가능하다. 신림1구역 재개발사업에서는 주간사인 GS건설이 3사 AS통합센터를 운영하겠다고 약속하기도 했다. 

앞으로 조합은 주택 브랜드 가치를 더욱 따질 것으로 여겨진다. 대형건설사들이 대규모 사업 위험을 낮추고 수주 확률을 높이기 위해 컨소시엄을 통해 도시정비사업에 참여하는 사례가 더욱 늘어날 것이란 전망이 나온다. 

도시정비업계 관계자는 “올해 압구정, 성수, 여의도 등 도시정비사업을 두고는 경쟁수주가 나올 가능성이 크다”면서도 “사업성을 따지는 과정에서 출혈경쟁을 지양하고 협력 구도를 만드는 것이 유리하다고 판단되는 사업장은 컨소시엄을 구성해 입찰하는 사례가 늘어날 수 있을 것이다”고 바라봤다. 류수재 기자