최희문 메리츠종금증권 사장이 해외부동산 투자를 새 수익원으로 주시하고 있다.

메리츠종금증권은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 2015년 최대 순이익을 거뒀지만 막대한 빚을 짊어지게 될 가능성도 배제할 수 없다.

최 사장은 부동산금융이 던져준 고민을 부동산금융으로 해결하고자 하는 셈이다.

◆ 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 분야의 절대강자

22일 금융권에 따르면 최 사장은 올해도 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 중심을 두고 메리츠종금증권의 부동산금융사업을 확대하고 있다.

부동산 프로젝트파이낸싱은 부동산개발사업의 미래 수익을 담보로 건설사에 돈을 직접 빌려주거나 다른 금융기관으로부터 대출 등을 주선하는 사업을 뜻한다. 신용등급이 낮은 시행사나 건설사의 신용을 증권사에서 대신 보강해주고 수수료를 챙기는 것도 포함된다.

메리츠종금증권은 올해 인천 영종도 카지노 복합리조트 개발사업(6500억 원)과 서울 청량리 동부청과시장 정비사업(1100억 원) 등 대규모 프로젝트파이낸싱을 진행하고 있다.

김기형 메리츠종금증권 종합금융총괄 부사장은 최근 인터뷰에서 “가장 잘하고 자신이 있는 부동산 프로젝트파이낸싱에 집중하겠다”며 “이 분야에서 메리츠종금증권이 보유한 종금 라이선스를 활용할 수 있으며 계열사와 시너지를 통해 충분한 자금력도 갖췄다”고 밝혔다.

메리츠종금증권이 2분기에 증권업계 최고 수준인 순이익 831억 원을 올린 데에도 부동산 프로젝트파이낸싱에서 낸 수익이 한몫했다.

최 사장은 취임 이후 돈을 떼일 위험성이 높다는 이유로 다른 증권사에서 기피하던 부동산 프로젝트파이낸싱사업을 대폭 강화했다.

메리츠종금증권은 2015년에 부동산 프로젝트파이낸싱 부문에서만 영업수익 1100억 원 이상을 내면서 증권업계 순이익 1위에 올랐다.

부동산 프로젝트파이낸싱에 관련된 사업규모도 빠르게 커지고 있어 시장을 선점한 메리츠종금증권에 유리하게 작용하고 있다.

부동산 프로젝트파이낸싱을 통한 개발자금 대출수요는 2015년 36조8천억 원으로 집계됐다. 2013년 17조4천억 원에서 2년 만에 2배 이상 늘어났다.

◆ 문제는 우발채무

최 사장에게 부동산 프로젝트파이낸싱은 양날의 칼이기도 하다.

막대한 수수료이익을 거둘 수 있는 대신 건설사의 신용을 보강해 대출을 받도록 하는 과정에서 대신 짊어진 우발채무(채무보증)가 진짜 빚으로 바뀔 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.

우발채무는 미래에 일정한 조건이 발생하면 채무로 바뀌는 상황을 가리킨다. 예컨대 부동산경기 악화로 건설사에서 대출을 못 갚으면 증권사가 채무보증조건에 따라 대신 갚아야 하는 것이다.

메리츠종금증권은 6월 기준으로 우발채무 4조3643억 원을 짊어졌는데 부동산 프로젝트파이낸싱에 관련된 보증이 3조8천억 원을 차지한다. 이는 증권사 가운데 가장 많은 수준이며 자기자본 1조7천억 원의 2배를 훌쩍 뛰어넘는다.

이에 대해 메리츠종금증권 관계자는 “준공을 전제로 계약을 체결하고 있으며 건설사에 돈을 빌려줄 때도 신용등급을 철저하게 살피는 등 리스크관리를 제대로 하고 있다”며 “부동산경기가 악화돼도 거액의 부채를 떠안게 될 가능성이 극히 낮다”고 말했다.

최 사장은 전반적인 우발채무 규모도 줄이는 힘을 쏟고 있다. 3월 주주총회에서 “올해는 보수적인 리스크관리 태도를 강화하겠다”고 말한 적 있다.

메리츠종금증권은 1분기 기준으로 자기자본과 비교한 우발채무 규모의 비율을 240%로 줄였다. 2015년 말 270%에서 30%포인트 가까이 하락했다.

이는 국내 부동산경기의 악화 가능성을 염두에 둔 것으로 보인다. 국토교통부에 따르면 상업용 중대형빌딩의 공실률은 1분기에 10.6%로 집계돼 2015년 말보다 0.3%포인트 올랐다.

손미지 신한금융투자 연구원은 “국내 부동산시장이 위축되면 메리츠종금증권도 수익성 둔화를 피할 수 없다”며 “부동산금융을 대체할 새로운 수익원을 발굴해야 한다”고 지적했다.

◆ 해외부동산 투자, 새로운 수익원 될까

최 사장은 2010년 이후 한동안 중단됐던 메리츠종금증권의 해외부동산 투자를 올해부터 다시 활성화하고있다.

해외부동산 투자는 국내 부동산금융보다 위험성이 높은 대신 투자수익률 연 5~8%대를 거둘 수 있는 것으로 추산된다. 국내에서 ‘노른자위’ 부동산으로 불리는 서울 강남 테헤란로에 위치한 빌딩의 평균 투자수익률인 연 4%대를 웃도는 수준이다.

최 사장도 2월 한 인터뷰에서 “한국의 경제성장 속도가 둔화되고 있는 점을 감안하면 국내 부동산시장에서 향후 적정한 투자수익률을 내는 일이 어려워 보인다”며 “선진국의 부동산시장이 앞으로 유망할 것으로 보고 투자조직을 확충하고 있다”고 밝혔다.

메리츠종금증권은 당시 해외의 한 오피스빌딩을 사들였다가 5월에 재매각해 차익을 챙겼다. 7월에도 미국 샌안토니오에 위치한 아마존 물류센터와 시애틀의 랜드마크인 세이프코플라자에 투자했다가 국내 기관투자자들에게 재매각했다.

메리츠종금증권은 현재 호주 시드니에 위치한 오피스빌딩 등 선진국 위주로 해외부동산에 투자하는 방안도 적극 검토하고 있다.

메리츠종금증권 관계자는 “해외부동산을 사들인 뒤 단기간 안에 되파는 방식으로 투자위험성을 최대한 낮추고 있다”며 “비교적 안전한 선진국 부동산투자부터 시작해 향후 해외부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등도시도할 수 있을 것”이라고 말했다.

최 사장은 메리츠금융지주 차원에서 진행되고 있는 해외부동산 투자사업 강화전략과 보조를 맞추고 있다.

메리츠금융지주는 2월에 해외부동산 투자를 맡을 메리츠부동산자산운용을 신설하고 부동산금융 전문가인 한준현 전 현대자산운용 대체투자본부장과 산하 팀원 4명을 한꺼번에 영입했다. [비즈니스포스트 이규연 기자]