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재건축 완화에 설레던 서울 잠실, 토지거래허가구역 연장 가능성에 ‘시끌’

박혜린 기자 phl@businesspost.co.kr 2023-04-06 17:23:23
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[비즈니스포스트] 서울 송파구 잠실동이 토지거래허가구역 규제를 두고 다시 들썩이고 있다.

올해 1월만 해도 정부가 전격적 부동산 규제완화 기조를 보이면서 토지거래허가구역 해제에 대한 기대가 부풀었다. 하지만 최근 압구정과 목동 등이 다시 거래허가구역으로 묶이면서 잠실도 구역 재지정이 기정사실화되고 있다. 
 
재건축 완화에 설레던 서울 잠실, 토지거래허가구역 연장 가능성에 ‘시끌’
▲ 서울 송파구 잠실동이 토지거래허가구역 규제를 두고 다시 들썩이고 있다. 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 잠실주공5단지 모습. <연합뉴스>

6일 송파구 잠실동 부동산시장은 토지거래허가구역 연장 가능성이 높아지면서 최근 재건축 이슈에 18년 만에 새 아파트 공급 등으로 들떴던 분위기가 거래량 감소 등 우려에 다시 얼어붙고 있다.

잠실동 아파트 단지 인근의 한 공인중개사는 “(토지거래허가구역 여부에 따라) 시장에서는 온도차가 난다”며 “최근 바닥을 다지는 분위기에 호가가 조금 오르는 추세인데 전세를 안고 거래할 수 있는지와 직결되는 문제이기 때문에 영향은 있다”고 말했다.

송파구는 올해 초 잠깐 반등했던 아파트 거래량과 가격이 다시 주춤하는 추세를 보이고 있다.

서울시 부동산정보광장 등에 따르면 송파구는 2월 아파트 매매거래 건수가 252건으로 지난해 같은 기간(40건)보다 큰 폭으로 증가했다. 3월에는 송파구 아파트값도 1년여 만에 상승세로 돌아서면서 반등 기미를 보였다.

다만 송파구 아파트 매매거래 건수는 3월 다시 143건으로 2월보다 줄어들면서 증가세를 유지하지는 못했다. 송파구 아파트값도 4월 들어 다시 소폭 마이너스를 보이면서 하락했다.

토지거래허가구역 제도는 투기수요가 몰려 집값이 급등하는 것을 억제하기 위한 정책이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 면적 이상의 주택·토지·상가 등을 거래할 때 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 하고 주택은 매입 뒤 2년 동안 실거주해야 한다.

전세 등을 낀 ‘갭투자’가 불가능하다는 의미다.

송파구 잠실동은 2020년 6월 국제교류복합지구 사업 대상지로 투기수요가 몰릴 것으로 예상되면서 토지거래허가구역으로 지정됐다. 그 뒤 2번 토지거래허가구역 지정이 연장돼 3년 동안 규제지역으로 묶여있다.

송파구와 지역 부동산시장은 이미 개발계획이 발표된 지 시간이 지났고 잠실동의 거래량과 집값 변동률 등이 하락세를 보이고 있는 점 등을 들어 토지거래허가구역 재지정에 반발하고 있다.

송파구는 최근 서울시에 잠실동 토지거래허가구역 해제 의견을 제출하면서 “잠실 부동산시장은 중복 규제를 받고 있어 실수요자들의 부담이 가중되고 있다”고 말했다.

잠실동이 올해 1월 정부가 발표한 부동산 규제지역 해제대상에 포함되지 않은데다 토지거래허가구역 규제까지 받고 있다는 것이다.

송파구에 따르면 2022년 잠실동 부동산 거래량은 허가구역 지정 전인 2019년과 비교해 약 66.3% 감소했다. 

잠실 대단지 아파트들은 공시가격도 큰 폭의 하락세를 보였다. 

국토교통부가 발표한 2023년 공동주택 공시가격을 살펴보면 송파구 공동주택 공시가격은 1년 사이 23.2% 하락했다. 서울 전체 공동주택 공시가격이 17.3% 떨어진 것과 비교하면 집값 하락세가 두드러진다.

실제 송파구는 서울 25개 구 가운데 공시가격이 가장 가파르게 내렸다.

토지거래허가구역 규제를 받는 잠실동 아파트로 살펴봐도 잠실 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지 전용면적 82.61㎡의 공시가격은 15억1700만 원으로 2022년(22억6600만 원)보다 7억4900만 원(33%) 하락했다.

실거래가로도 잠실주공5단지는 전용면적 82.61㎡ 매매가격이 2021년 11월 32억7880만 원에서 2023년 2월 21억7500만 원까지 11억 원가량 떨어졌다. 잠실동 엘스나 리센츠, 트리지움 역시 집값이 최고가격과 비교하면 7억 원 넘게 내렸다.

잠실주공5단지는 재건축 추진에도 올해 3개월 동안 거래량도 3건에 불과하다. 46년이나 된 오랜 아파트다 보니 토지거래허가구역 규제에 따른 실거주 의무가 매수심리에 영향을 크게 미치는 탓으로 분석된다.

잠실동을 비롯해 토지거래허가구역으로 묶인 지역들은 형평성 문제도 지속적으로 제기하고 있다. 허가구역 규제지역 인근 아파트들이 비슷한 입지조건과 가격 등을 형성하고 있는데도 규제에서 벗어나 수요가 몰리는 ‘풍선효과’까지 누린다는 것이다.

송파구에서도 잠실동 리센츠 아파트는 토지거래허가구역 규제에 3년째 묶여있는 반면 잠실나루역을 사이로 오른쪽에 위치한 신천동 파크리오 아파트는 규제에서 비켜있다.

리센츠 아파트와 파크리오 아파트는 둘 다 2008년 준공된 5천~6천 세대 대단지다. 두 단지는 차로 10분 거리, 걸어서도 30분 거리에 자리한 이웃이지만 아파트를 매도하거나 매수하는 절차에서는 확연히 다른 조건을 안고 있다.

실제 잠실동이 토지거래허가구역으로 지정되기 직전인 2020년 5월 실거래가를 보면 리센츠 아파트 전용면적 85㎡는 19억~20억 원까지 거래됐다. 같은 시기 파크리오 전용면적 85㎡는 15억~16억 원대로 두 단지 시세가 4억 원가량 차이났다.

하지만 2023년 3월 기준으로는 리센츠 아파트는 21억 원대, 파크리오 아파트는 19억 원 초중반대로 시세 차이가 약 2억 원으로 줄었다. 

잠실동 아파트 보유자 사이에서 같은 송파구에서도 왜 우리 아파트만 마음대로 팔지도 못하고 규제를 받아야 하느냐는 볼멘소리가 나올 수도 있는 부분이다.

다만 잠실을 비롯해 서울에서 토지거래허가구역으로 묶여있는 강남 삼성동, 청담동, 대치동과 압구정, 여의도 등이 모두 아파트값이 높고 수요가 많은 지역이라는 점에서 규제가 필요하다는 시선도 있다.

서울시는 5일 주요 재건축단지가 있는 강남구 압구정과 여의도 아파트지구, 목동 택지개발지구, 성수 전략정비구역 등 4곳을 토지거래허가구역으로 다시 지정했다. 송파구 잠실동과 강남 삼성동, 청담동, 대치동은 6월 토지거래허가구역 재지정 여부가 결정된다. 박혜린 기자

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