[비즈니스포스트] 이번 주 발표될 재건축 초과이익환수제 개편안에 관심이 집중되고 있다. 

지난 지난달 개편안을 내놓을 예정이었으나 계속 밀렸다. 하지만 윤석열 정부가 대선 당시부터 예고했던 '대대적 개편'이 아니라 이른바 미세조정에 그칠 것으로 전망에 무게가 실리고 있다.  
 

28일 국토교통부와 부동산업계 안팎의 말을 종합하면 정부는 이번주 안에 초과이익부담금 부과 상한선을 올리는 것을 뼈대로 하는 초과이익환수제 개편안이 발표된다. 

초과이익환수제는 재건축조합 등이 사업을 통해 얻은 이익에서 인근 주택 가격상승분과 비용 등을 제외한 초과이익이 1인당 3천만 원을 넘기면 10~50%를 환수하는 제도다.

초과이익 산정 시점은 재건축조합 추진위원회 승인일부터 준공 시점까지다. 2006년 9월 제정됐지만 부동산 경기 활성화 등을 이유로 들어 10년 동안 유예됐다가 2018년부터 시행됐다. 

초과이익 환수금은 국가와 광역·지방자체단체의 국민주택사업특별회계와 도시·주거환경정비기금으로 활용돼 주거 복지 재원으로 쓰인다. 

초과이익환수제는 투기를 막기 위해 제정됐지만 사유재산 침해 논란도 이어졌다. 윤석열 정부가 민간주도의 주택공급을 확대하겠다고 한 만큼 재건축사업의 대규모 추진을 위해 초과이익환수제를 철폐 수준으로 완화할 것이라는 기대가 많았다.

실제 국토교통부는 지난 8월16일 5년 동안 전국에 270만 세대를 공급한다는 계획을 발표하며 재개발·재개발사업 등 민간을 중심으로 주택공급을 확대하겠다고 밝혔다.

초과이익환수제 개편을 두고 원희룡 국토교통부 장관은 지난 7월 적정선을 찾아 8월 주택공급대책 발표에 포함하겠다고 밝혔다. 하지만 이를 9월에 발표가 연기됐다.

그런데 개편안 발표 시점이 다가오면서 원 장관의 언급에 변화의 기미가 보였다. 그는 지난 22일 정부세종청사에서 기자들 만나 “토지와 건축주의 이익 보장도 필요하지만 (초과이익의) 일정한 환수는 불가피하다”면서 초과이익환수제 폐지에 분명하게 선을 그었다.

다만 그는 “(초과이익환수제) 폐지를 빼고 국토부는 열린 태도를 유지하고 있다”며 “1주택자이면서 오래 거주했을 경우 감면을 상당폭 해줄 필요가 있다”고 덧붙였다. 규제 완화 쪽에 무게를 싣는 발언이라 재건축조합 등은 기대감을 표시한 것으로 전해졌다.

하지만 실제 윤석열 정부의 초과이익환수제 개편안은 미세조정에 그칠 것이라는 전망에 무게가 실린다.

초과이익 3천만 원 상한을 1억 원 수준으로 높이고 차등 적용하는 부과 구간을 넓히는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 그 밖에 다른 변화는 없을 것이라는 것이라는 관측이 나온다. 

현행법을 살펴보면 초과이익 부과율은 3천만~5천만 원 10%, 5천만 원~7천만 원 20%, 7천만~9천만 원 30%, 9천만~1억1천만 원 40%, 1억1천만 이상은 50%다. 

이에 초과이익환수제를 폐지할 수 없다면 재건축 초과이익 부과시점의 개시일을 지금의 추진위원회 승인일에서 조합설립 인가일로 바꾸고 최대 50%인 부과율 상한(1억1천만 원 이상)을 25%로 낮춰야 한다는 주장이 나오고 있다. 부과율이 50%에서 25%가 되면 초고가 아파트단지의 초과이익 부담금이 사실상 절반 가까이 줄어들게 된다. 

실제 전국재건축정비사업조합연대는 최근 국토교통부에 이런 내용을 담은 공문을 보냈다. 

추진위원회는 재건축사업에 관한 권리·의무 주체가 아닌 만큼 추진위원회 승인일을 사업개시 시점으로 규정하는 것은 불합리하다고 주장했다. 

또한 택지개발, 주택단지 조성 등으로 토지를 개발할 때 땅값 상승분의 일정액을 환수하는 개발이익환수제를 보면 20~25% 수준의 개발이익을 거둬 가는데 재건축사업에 적용하는 부과율이 지나치게 높다는 것이다. 

조합연대는 초과이익환수제 제도가 개선되지 않으면 단체행동에 나서겠다면서 정부를 압박했다.

국토부는 1주택 장기보유자의 부담금을 대폭 감면하는 방안으로 불만을 누그러뜨리려 하는 것으로 보인다.

원희룡 장관은 28일 보도된 연합뉴스 인터뷰를 통해 “초과이익환수제의 획일적 적용으로 비수도권의 재건축사업 진행을 막아 선의의 피해자가 발생하면 안된다”며 “1주택 장기보유자에 대한 초과이익환수를 대폭 감면하는 방향으로 검토하고 있다”고 말했다. 

초과이익환수제의 대대적인 개편안이 나오지 않는다면 당장 부동산시장에는 별다른 영향을 미치지 않을 것이라는 분석이 나온다. 초과이익의 상한선을 1억 원으로 높인다고 해서 부담이 크게 덜어지는 수준이 아니라는 것이다.

재건축 부담금이 높은 단지만 봐도 서울 한강맨션의 1인당 초과이익 부담금은 7억7710만 원에 이른다. 서울 성동구 장미아파트가 4억6328만 원, 서초구 반포아파트는 4억2천만 원이다.  

오히려 개편안이 발표되면 다시 초과이익환수제 논란에 불이 붙을 수 있다는 시선도 나온다. 

초과이익환수제을 옹호하는 쪽은 부동산 투기를 차단하고 세대수가 늘면서 함께 커진 기반시설 수요에 대해 조합도 분담해야 한다고 주장한다. 

반대하는 쪽은 초과이익환수제가 미실현이익에 세금을 부과하는 것이고 이미 임대주택, 기부채납 등의 방식으로 사회적 비용을 지불하고 있어 '이중 과세'에 해당한다고 반박한다. 

양쪽의 주장이 팽팽한 가운데 헌법재판소가 초과이익환수제가 헌법 정신에 합치된다고 봤다.

여기에 여소야대의 정치지형상 윤석열 정부가 완전 폐지에 나서기에 쉽지 않다. 더불어민주당은 초과이익환수제가 투기 차단 등에 효과가 있다고 보고 있다. 초과이익환수제의 완전 폐지는 '부자감세' 논란으로 이어질 수도 있다. 

헌법재판소는 지난 2019년 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’ 조항에 관해 합헌 결정을 내렸다. 2014년 9월 한남연립 재건축 조합이 헌법소원을 낸 지 5년 만에 내린 결론이다. 

앞서 2012년 9월 용산구는 이 법에 따라 재건축조합에 17억2천만 원의 부담금을 부과했고 조합은 헌법재판소를 찾아갔다. 류수재 기자