재건축초과이익 환수제를 적용받는 아파트단지들의 부담금 납부가 코앞에 다가오면서 도시정비시장이 술렁이고 있다. 

정부가 향후 재건축초과이익 환수제를 완화해 줄 것을 기대하며 재건축 속도를 늦추자는 움직임도 재건축조합에서 나오고 있어 건설사들은 도시정비시장이 침체될까 촉각을 세우고 있다. 
 

13일 도시정비업계에 따르면 이달 말부터 재건축초과이익 환수제의 적용을 받아 부담금을 납부해야하는 재건축조합이 나오기 시작한다. 

재건축초과이익 환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 주변 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3천만 원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 

재건축을 마친 시점(준공인가)과 재건축 시작 시점(추진위원회 설립 승인)의 공시가격을 비교해 이익을 계산한다.

2006년 처음 도입됐지만 주택시장 침체 등 이유로 2013년부터 2017년까지 유예됐다가 2018년 1월 문재인 정부 들어서 부활했다. 

2018년 1월2일 이후 관리처분인가를 받은 단지부터 적용돼 올해 하반기에 준공인가를 받아 이를 부담해야하는 단지들이 하나 둘 나오고 있다. 

지방자치단체는 준공인가 이후 4개월 이내에 부담금을 부과하고 조합원은 부과일로부터 6개월 이내에 납부해야 한다. 

대상이 된 재건축 조합들은 재건축 시작 시점에 1가구당 적게는 몇 백만 원에서 많게는 수 억 원을 재건축 부담금으로 납부해야한다는 통보를 받았다. 

하지만 최근 몇 년 사이 아파트 공시가격이 급등하면서 2018년 예상했던 부담금보다 더 많은 부담금을 납부해야 할 것이라는 예상이 나온다. 

서울 서초구 반포동 반포센트레빌 아스테리움(반포현대아파트)은 7월 입주를 시작해 올해 안에 재건축초과이익 분담금이 부과된다.

반포현대아파트 재건축 조합은 2018년 부담 예정금액으로 1가구당 1억3569만 원을 통보받았다. 그러나 주변 집값 상승으로 애초 통보받은 금액보다 부담금이 수 억 원 이상 늘어날 것으로 예상된다. 

최근 과도한 부동산 상승을 고려해 재건축초과이익 환수제 적용시점을 연기해달라는 재개발조합의 목소리도 커지고 있다. 

재건축초과이익 환수제에 반대하며 전국 54개 재건축조합이 모인 전국재건축정비조합연대는 9일 설립총회를 열었다. 

전국재건축정비조합연대는 이 자리에서 “실현되지도 않은 재건축 부담금을 부과한다는 문제점이 있다”며 “재건축초과이익에 부담금 부과율이 50%이기 때문에 실현이득인 양도소득의 세율보다 높다”고 말했다. 

전국재건축정비조합연대는 최근 주택공급 부족을 막기 위해서라도 재건축초과이익 환수제의 시행을 5년 유예해야 한다고 요구하고 있다. 

전국재건축정비조합연대는 “재건축 부담금이 수 억원이 부과될 것으로 예상돼 사업 진행이 지지부진하거나 중단되면 재건축에 의한 신규 주택공급에 악영향을 미치고 사회적 비용이 계속 증가하는 부작용이 발생한다”고 주장했다. 

전국재건축정비조합연대에 따르면 9월 기준으로 전국에 재건축초과이익 환수제 대상 조합과 가구 수는 각각 505개 조합, 약 22만8700가구에 이르는 것으로 추산된다. 

이 가운데 서울의 재건축 부담금 부과대상 조합은 163개 조합으로 8만1800가구, 경기는 107개 조합 6만2100가구, 인천은 27개 조합 5900가구 등으로 수도권에서만 15만여 가구에 이를 것으로 조합연대는 보고 있다. 

최근 집값 급등에 따른 과도한 부담금이 부과될 것을 우려한 다른 재건축조합 사이에서는 재건축 속도를 늦추자는 움직임도 나온다. 

서울 강남구 대치쌍용1차 재건축조합은 재건축 초과이익 환수제를 고려해 시공사 선정을 무기한 미루고 있다.

건설업계는 이런 조합의 움직임이 전국적으로 확대되면 도시정비시장 자체가 침체될 수밖에 없어 물량 확보에 어려움을 겪을 것을 우려하고 있다. 

건설업계의 한 관계자는 “재건축조합 등이 재건축초과이익 환수제 등을 우려해 재건축일정을 미루게 되면 도시정비시장이 축소될 수밖에 없다”며 “통상적으로 주택사업에서 40~50% 정도가 재개발, 재건축 등 도시정비사업 물량인데 이 물량이 줄어들게 된다면 건설사들도 타격을 입을 수 있다”고 말했다. 

건설업계의 다른 관계자는 “재건축초과이익 환수제의 부담금 부과가 본격적으로 나타나면 다른 조합들이 사업 추진을 꺼릴 수 있다”며 “정부가 주택 공급 확대를 추진하고 있기 때문에 공급을 막는 가장 큰 장애물로 꼽히는 정책들은 유예할 가능성도 있다”고 말했다. [비즈니스포스트 김지효 기자]