경기도 성남 상대원동은 구도심 재개발구역 가운데 2020년 이후 가장 부동산 거래가 활발하다.<br /> <br /> 매매가격도 크게 올랐고 재개발이 완료되면 미니 신도시급 아파트단지가 탄생할 것으로 보인다.<br /> <br /> <strong>◆ 상대원2구역과 상대원3구역 상세분석</strong><br /> <br /> 상대원2구역은 5090세대가 관리처분 인가를, 상대원3구역은 1만여 세대가 구역 지정을 기다리고 있다. 특히 상대원3구역은 완공되면 성남뿐 아니라 우리나라 최대 재개발단지로 자리매김할 것으로 보인다.&nbsp;<br /> <br /> 지역 부동산에 따르면 이미 가격이 많이 올랐기 때문에 갭투자를 하기 위해서는 5억 원 정도가 필요하다. 다만 오래된 아파트는 3억 원대로 갭투자가 가능하다.<br /> <br /> 선경상대원아파트도 3억 원대 갭투자가 가능한 구축 아파트다. 1994년 입주를 시작했으며 64타입(전용 19.5평)의 매가가격이 6억5천만 원, 전세가격이 2억8천만~3억 원이다.&nbsp;&nbsp;<br /> <br /> 상대원동은 역세권은 아니지만 시내버스 교통망이 좋고 위례삼동선, 성남전철 1호선이 지나갈 것으로 예상되기 때문에 추후에 역세권이 될 수 있다. 또한 지하철 8호선 판교 연장사업이 확정되면 판교 테크노밸리 활성화의 수혜를 입을 수도 있다.&nbsp;<br /> <br /> 상대원2구역은 중원구 상대원동 3910번지 일대다. 정비구역 면적은 24만2045㎡, 조합원은 2388명이다. 8호선 신흥역이 걸어서 약 15분 거리에 있고 단대오거리역 역시 도보로 비슷한 시간이 소요된다.<br /> <br /> 2014년 2월에 정비구역으로 지정됐으며 2015년 4월 조합설립 인가, 2020년 1월 사업시행 인가를 받았다. 이후 조합장 해임, 비상대책위원회 구성 등 우여곡절을 겪다가 2021년 7월에 관리처분 인가를 받았다.&nbsp;<br /> <br /> 2024년 분양 예상시점 조합원 평균분양가는 평당 1783만 원으로 예상된다. 또한 2027년 입주 예상가격은 59타입 11억5천만 원, 84타입 15억 원이다.&nbsp;<br /> <br /> 상대원3구역은 상대원동 2780번지 일대로 정비구역 면적은 42만7629㎡다. 2022년에 정비구역으로 지정될 예정이다.&nbsp;<br /> <br /> 성남시는 이 지역을 하이테크밸리와 연계한 특화된 재개발을 추진할 계획을 세웠다.&nbsp;<br /> <br /> 사업이 예상대로 추진되면 건립세대만 1만1천 세대에 이르는 우리나라 최대 재개발구역이 될 것으로 예상된다. 2030년 입주를 목표로 하고 있다.<br /> <br /> 상대원3구역은 성남의 다른 정비구역과 달리 다가구와 빌라(다세대)가 혼재돼 있다.<br /> <br /> 온라인에는 성남의 다른 재개발 확정구역과 비교해 가격이 저렴하다는 설명이 많지만 현지 부동산에 따르면 최근 1년 사이에 가격이 2배까지 오르는 등 급등세를 보이고 있다.<br /> <br /> <strong>◆ 산성구역 상세분석</strong><br /> <br /> 산성구역은 수성구 산성동 1336번지 일대로 송파~위례에서 성남시로 들어오는 입구에 있다. 서울과 접근성이 성남 구도심 재개발구역 가운데 가장 좋다.&nbsp;<br /> <br /> 2020년 9월에 관리처분 인가를 받아 10월부터 이주를 시작해 현재 80% 이상이 이주를 마쳤다. 2023년 일반분양, 2025년 하반기 입주가 예정돼 있다.<br /> <br /> 8호선 산성역이 1~7분 거리에 있으며 시공사는 GS건설, 대우건설, SK1컨소시엄 등이다.&nbsp;<br /> <br /> 2019년 4월에 사업시행 인가를 받고 2020년 9월에 관리처분 인가를 받았다. 2020년 10월부터 이주를 시작해서 현재 80% 이상의 이주가 끝났다.&nbsp;<br /> <br /> 단지 안에 수정도서관, 단대공원이 있으며 위례신도시와 인접해 있기 때문에 투자가치가 높다.<br /> <br /> 수정구는 투기과열지구로 지정돼 있기 때문에 관리처분 인가 이후 전매가 불가능하다. 다만 10년 보유, 5년 거주한 조합원 매물은 거래가 가능하다.<br /> <br /> 현재 감정가 3억4965만 원의 59형 입주권이 프리미엄 6억2034만 원, 이주비 1억3900만 원 등이 붙어 최종 매수가 10억6115만 원에 거래된다.&nbsp;<br /> <br /> <strong>◆ 성남시를 주목해야 하는 이유</strong><br /> <br /> 서울 부동산 가격이 급등하면서 매수 수요가 수도권으로 옮겨간 양상을 보인다.&nbsp;<br /> <br /> KB월간주택가격동향에 따르면 성남 중원구의 ㎡당 평균 매매가격은 851만9천 원으로 서울 금천구의 794만7천 원, 서울 중랑구의 833만3천 원을 앞질렀다.<br /> <br /> 특히 성남 구도심의 미래가치에 주목할 필요가 있다.&nbsp;<br /> <br /> 성남에는 향후 5~6년 사이에 3만여 세대의 신축 아파트가 들어오고 10년 뒤에는 모두 6만여 세대의 신축 아파트가 들어서게 된다. &lsquo;제2의 송파&rsquo;가 꿈이 아닌 현실이 될 수 있다는 뜻이다.<br /> <br /> 실제로 재건축 예정인 은행주공(전용 54.9㎡)은 2021년 6월 7억7500만 원에 거래되면서 신고가를 새로 썼는데 2021년 2월만 해도 6억9500만 원에 거래됐던 매물이다. 4개월 만에 8천만 원이 오른 것이다. 성남 구도심을 향한 시장의 관심이 매우 뜨겁다는 것을 보여준다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]&nbsp;<br /> <br /> 착한부동산투자연구소&nbsp;<a href="https://cafe.naver.com/goodrichmen??">https://cafe.naver.com/goodrichmen</a><br /> &nbsp; <div align=center><table border="1" cellpadding="1" cellspacing="1"> <tbody> <tr> <td>장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다.&nbsp;<br /> <br /> 2009년 7월부터 &lsquo;착한부동산투자연구소&rsquo;를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 &lsquo;착한부동산투자&rsquo; 카페를 운영하고 있다. 저서로는 &#39;부동산투자 성공방정식&#39;, &#39;불황에도 성공하는 부동산 투자전략&#39;, &#39;재건축, 이게 답이다&#39;, &#39;돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라&#39;, &#39;부자들만 아는 부동산 아이큐&#39; 등이 있다.</td> </tr> </tbody> </table></div> <br /> &nbsp;<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> <br /> &nbsp;