재개발사업이 다시 기지개를 켜고 있는 서울 창신동과 숭인동을 사업구역별로 상세하게 분석해보겠다.

현지 부동산에 따르면 종로센트레빌 단지 아래, 창신역 우측 지역에 가로주택정비사업이 진행되고 있다. 현재 아직 일반사람들에게는 사업 추진내용이 많이 알려지지 않은 지역이기 때문에 투자하기 좋은 지역이라고 볼 수 있다. 

단독주택, 다가구주택이 많고 다세대주택, 빌라가 거의 없기 때문에 사업성이 좋다. 대신 초기 투자비용이 적은 매물이 거의 없기 때문에 좋은 매물을 구하기는 어려울 수 있다. 

네이버부동산에 따르면 대지 17평 단독주택이 8억4천만 원에 매물로 나와 있다. 

창신1~4구역은 옛 창신·숭인 뉴타운의 창신1~6구역이 네 개 구역으로 재편된 곳이다. 

2021년 5월 열린 서울시 도시계획위원회에서 창신1~4구역의 도시정비형 재개발사업 정비구역 지정 심의안건이 상정됐지만 보류됐다. 

상정된 안건을 살펴보면 창신1, 2구역은 소단위정비형, 창신3구역과 창신4-1구역은 일반정비형으로 정비구역을 지정하고 창신4-2, 4-3구역은 정비구역을 지정하지 않고 존치하는 등의 내용으로 구성돼 있다. 

이 상정안이 통과되면 창신4구역에는 최고 27층, 3개 동, 762가구의 주상복합아파트가 들어서게 된다. 창신4구역은 2013년 창신·숭인 재정비촉진지구 해제 이후에 2014년 도시환경정비구역으로 전환되고 2017년 추진위원회가 설립되는 등 개발이 진행되고 있는 구역이기 때문에 관심을 보이며 계속 지켜본다면 좋은 투자기회를 잡을 수 있다.

창신4-1구역은 이번 정비구역 변경안에서 용적률은 950%에서 901%로, 높이는 121m 이하에서 90m 이하로 가구 수는 525가구에서 762가구로 변경됐다. 4-1구역 안에 있는 동대문 아파트는 기부채납을 통해 문화시설로 탈바꿈하게 된다.

4-1구역을 제외한 나머지 구역은 용적률 800%, 건폐율 60%, 높이 90m 이하로 개발된다. 동대문역에서 종묘역까지 이어지는 건물은 저층부 권장 용도를 제한해 저층부에 의류, 잡화, 카페 등 상업시설과 전시시설(갤러리) 등이 설치된다. 

동묘앞역 동쪽 청계천변 지역은 창신1~4구역과 함께 재개발을 추진하다가 주민들의 주장으로 분리됐다. 서울시 지구단위계획에 따르면 이 지역은 ‘청계천변특별계획구역’으로 지정돼있고 청계천 도록쪽 상가건물은 앞으로 개발이 될 때 녹지(공원용지)로 변경된다. 아직 보상방법은 정해지지 않았다. 

현재 네이버부동산에서도, 현지 부동산에서도 매물을 찾아보기 힘들다. 시세는 창신1~4구역과 큰 차이가 없다. 작은 땅이 없는데 임대료는 작기 때문에 실투자금액 10억 원 이상이 필요할 것으로 예상된다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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