서울 노원구 상계 주공아파트 재건축을 더 살펴보도록 하자.

◆ 노원구 상계 주공아파트 5단지, 16개 단지 중 최고의 사업성

5단지는 현재 정비구역 지정 및 정비계획 수립 공람 공고가 완료됐다. 

현재 모두 19동 840세대, 5층 11평형이며 기존 용적률이 93%밖에 되지 않는다. 저층 단지이기 때문에 주공아파트 16개 단지 가운데 사업성이 좋은 편에 속한다.

더블역세권으로 재건축이 완료된 8단지 포레나노원보다 입지가 좋아서 재건축이 끝나면 가격이 8단지보다 더 비쌀 것으로 예상된다.

최고 용적률 300%를 적용받을 수 있을 것으로 보이며 최고 층수는 35층, 전용면적은 39~84㎡, 996세대(임대 152세대)로 건설된다. 일반분양 물량은 거의 없다. 

감정가는 대지 평당 2300만~2500만 원, 추가부담금은 3억~4억 원으로 예상된다. 총면적은 1만241평이다.

일반적으로 1만 평 정도의 면적에는 평균 700가구가 건설되지만, 이 곳은 소형 평형을 많이 지어 가구 수를 늘려야 하는 상황에 놓여있다. 조합원이 840명 정도 되기 때문에 700여 가구를 건설하면 현금청산되는 조합원이 발생하기 때문이다.

◆ 1단지~7단지, 노원역 4호선 7호선 더블역세권

6단지는 5단지 바로 위에 있는 곳으로 역시 입지조건이 매우 좋다. 

2020년 8월 예비안전진단을 D등급으로 통과했으며 올해 4월20일 정밀안전진단을 통과(조건부재건축 판정)했다. 28개 동, 9~15층, 2646세대, 전용면적 45~80㎡이며 기존용적률은 193%다. 

5단지보다 입지조건이 오히려 더 좋지만 기존 용적률이 높아 1대1 재건축을 하더라도 추가부담금이 많다. 공공재건축 대신 용도지역을 준주거지역으로 변경해 용적률을 400%로 늘리는 방안을 검토하고 있다.

1단지 역시 2020년 11월 예비안전진단을 통과했으며 현재 정밀안전진단을 추진하고 있다. 24개 동, 5~15층, 2064세대, 전용면적 46~95㎡이며 기존용적률은 176%다.  

24평형 이상의 비중이 60% 이상이기 때문에 6단지보다는 사업성이 높다. 상계 백병원 사거리의 상권과 인접해 있기 때문에 입지도 나쁘지 않다. 

3단지는 현재 예비안전진단 신청 단계에 있다. 노원역 역세권으로 26개 동, 5~15층, 2231세대, 전용면적 45~111㎡이며 기존용적률은 178%다. 1단지와 사업성은 비슷하고 입지는 더 좋다. 

4단지는 17개 동, 9~25층, 2136세대, 전용면적 45~118㎡이며 기존 용적률은 204%다. 상수초등학교, 신상중학교가 단지 내에 있으며 401, 402동은 저층이 상가인 상업지역이다. 3단지처럼 상계 백병원 사거리의 상권과 인접해있다.

2단지는 1987년 11월 준공한 곳으로 23개 동, 4~15층, 2029세대, 전용면적 45~95㎡이며 기존 용적률은 171%다. 단지 안에 노원중학교, 당현초등학교가 있다. 상계 주공 아파트 가운데 4번째로 용적률이 낮은 단지이며 201동과 202동은 상업지역이다. 노원역까지 도보 8분으로 조금 떨어져 있다. 

7단지는 노원역과 인접해 있어 상계동 전체에서 가장 입지가 좋은 곳이다. 21개 동, 15층, 2634세대, 전용면적 58~105㎡이며 기존용적률은 196%다. 고층단지기 때문에 사업성이 높지는 않지만, 재건축 후 아파트 가격은 가장 비쌀 것으로 예상된다. 

◆마들역 역세권에 수락산도 끼고 있는 9단지~16단지

9단지는 23개 동, 12~15층, 2830세대, 전용면적 58~105㎡이며 기존 용적률 207%다. 마들역 초역세권으로 입지가 좋지만 기존용적률이 높은 것이 단점이다. 사업성은 높지 않지만 역시 입지가 좋아 재건축이 완료되면 8단지보다 높은 가격이 형성될 수 있다.

10단지는 27개 동, 5~15층, 2654세대, 전용면적 52~96㎡이며 기존 용적률은 169%다. 9단지처럼 마들역 초역세권이며 창동차량기지 개발의 직접적 후광효과를 받을 수 있는 곳이다. 

11단지는 2021년 3월에 예비안전진단을 통과했다. 상계주공 16개 단지 가운데 4번째로 진행이 빠르다. 1988년 준공됐으며 16개 동, 12~15층, 1944세대, 전용면적 58~105㎡, 기존 용적률 173%다. 역시 마들역 초역세권으로 입지가 좋다.

12단지 역시 마들역 초역세권이며 단지 옆에 초, 중, 고등학교가 있다. 15개 동, 12~15층, 1739세대, 전용면적 58~92㎡이며 기존용적률은 196%다. 기존 용적률이 높은데 소형평형 비율이 70% 가까이 된다는 점 때문에 사업성이 조금 떨어질 수 있다. 

13단지는 마들역 역세권이지만 역에서 다소 떨어져 있다. 수락산 자락에 자리를 잡고 있으며 단지 옆에 초, 중, 고등학교가 있다. 기존 용적률이 높고 소형 평형으로만 단지가 구성돼 있어 사업성이 좋지 않다. 9개 동, 15층, 939세대, 전용면적 58~80㎡이며 기존 용적률은 189%다. 

14단지는 89년에 준공했으며 13단지와 비슷한 입지다. 26개동, 5~15층, 2265세대, 전용면적 58~118㎡이며 기존 용적률은 147%로 사업성이 우수하다. 

16단지 역시 마들역 역세권이지만 역에서 다소 떨어져 있다. 단지 안에 상경초등학교가 있다. 18개 동, 15층, 2392세대, 전용면적 63~105㎡이며 기존 용적률은 184%다. 

상계보람아파트는 2020년 11월에 예비안전진단을 통과했다. 21개 동, 15층, 3315세대이며 전용면적은 62~107㎡, 기존 용적률은 197%다. 노원구에서 단일 단지로는 규모가 가장 크다. 마들역과 노원역이 도보로 10분 거리에 있고 주변에 근린공원이 있으며 단지 뒤에는 수락산이 있어 입지가 좋다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 
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