서울 용산 서부이촌동은 좋은 입지를 자랑하는 곳이지만 주택과 아파트가 지은 지 오래됐기 때문에 재건축이 필요한 곳이다.

하지만 이곳은 재건축이 되는지 여부를 알기 힘들 정도로 이렇다 할 말이 나오지 않고 있다. 

앞으로 2회에 걸쳐 용산 서부이촌동의 재건축구역과 관련된 이야기를 해보도록 하겠다. 

◆ 서부이촌동의 특별계획구역

서부이촌동에는 중산시범 특별계획구역, 이촌시범·미도연립 특별계획구역, 이촌1구역 특별계획구역 등 3곳의 특별계획구역이 존재한다. 특별계획구역은 정비예정구역을 말한다.

원래 이 지역은 국제업무지구가 개발될 때 통합개발하기 위해 도시개발구역으로 지정됐던 곳이다. 2007년 8월30일 이주대책 기준일이 지정돼 6년 동안 거래가 끊겼다. 

이주대책 기준일이란 이주대책 수립 대상자의 선정 기준일을 뜻한다. 이주대책 수립 대상자란 해당 사업지구 안에 가옥을 소유하고 계속해서 거주한 자로서 재개발 사업에 따라 소유 가옥이 철거되는 자를 말한다. 

하지만 국제업무지구 개발사업이 백지화되면서 이주대책 기준일이 해제돼 토지의 거래가 가능해졌다. 이후 2016년 1월14일에 특별계획구역으로 지정됐다.

◆ 서울시가 땅을 소유하고 있는 중산시범 특별계획구역

중산시범 특별계획구역의 아파트는 1970년 6월 준공됐으며 7층, 6개 동, 228세대, 상가 38실로 구성돼 있다. 전용면적은 39㎡, 49㎡, 59㎡다. 재건축구역은 모두 8205㎡다. 

중산시범 특별계획구역은 현재 추진위원회 승인까지 완료됐으며 조합은 아직 설립되지 않았다. 이 구역은 기본적으로 최고 높이 지상 100m, 30층까지 건축할 수 있지만 남산 7부 능선 이하 구간은 지상 45m, 13층까지만 건축할 수 있다. 

또한 역사문화미관지역으로 지정된 곳은 한강이 보이는 지역이지만 도로부터 12m 구역은 높이가 4층으로 제한돼 있다.

따라서 배정된 층수에 따라 조합원 사이의 갈등이 발생할 수 있다. 

중산시범 특별계획구역의 토지는 모두 서울시가 소유하고 있다. 서울시는 이 지역의 토지를 불하해주기로 했으며 현재 시유지 불하 신청은 완료됐다.

◆ 대림아파트가 한강을 가로막고 있는 이촌1구역 특별계획구역

이촌1구역 특별계획구역은 아파트가 없는 단독주택 재건축구역이다.

토지 및 주택 소유자는 506세대로 추정되며 지분이 복잡하게 얽혀있는 곳이 많아 세대 수는 더 늘어날 수 있다. 최고 높이 지상 120m, 35층의 주상복합 아파트가 들어올 것으로 예정돼 있으며 최고 30층 높이의 복합문화센터도 건설된다. 

이촌1구역 특별계획구역은 현재 추진위원회 승인이 완료됐으며 조합설립 인가를 준비하고 있다. 현재 서부이촌동에서 진행 속도가 가장 빠른 곳이다. 

경부선 철도 지하화 공사가 진행된다면 이촌1구역 특별계획구역은 아파트에서 공원을 바라볼 수 있게 된다. 만약 경부선 철도 출입구가 국제업무지구 방향으로 설치된다면 초역세권에도 들어갈 수 있다.

재건축이 완료되면 장기전세용 주택 256가구를 포함해 모두 859가구가 들어올 수 있다.

하지만 난립한 대지지분 탓에 정확한 조합원 규모를 알기 어렵고 일반 분양분은 100가구 미만이기 때문에 수익성이 그리 높지 않은 지역이다. 

이 지역의 매물은 6억5천만 원 선에 거래되고 있다가 토지거래허가구역으로 지정된 이후에는 7억 원 이상 호가에도 매물이 귀하다. 

한강변 이촌 대림아파트가 한강을 가로막고 있기 때문에 23층부터 한강 조망이 가능해진다.

이런 이유로 대림아파트와 재건축을 같이 추진하려는 시도도 있었지만 대림아파트가 아직 재건축 연한이 도래하지 않아 무산됐다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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