한국철도공사(코레일)가 서울 용산 철도정비창(용산정비창) 부지의 ‘미니 신도시’ 개발을 통해 수익을 늘릴 기회를 잡았다. 

다만 이번 개발이 상업시설 대신 공공주택을 포함하는 주택 공급 중심으로 추진되는 만큼 한국철도도 수익성과 공공성의 균형 맞추기에 고민이 커질 것으로 예상된다. 
 

15일 한국철도에 따르면 국토교통부가 최근 내놓은 '수도권 주택 공급기반 강화방안'의 후속조치로서 용산정비창 부지를 개발하는 방안을 서울시, 서울주택도시공사(SH) 등과 함께 협의하고 있다.

한국철도 관계자는 “현재 관계기관들과 용산정비창 부지의 개발과 관련된 사항들을 논의하고 있다”며 “사업주체와 개발방식 등은 확정되지 않았다”고 말했다.

용산정비창 부지의 개발과 관련된 첫 계획은 서울시에서 연말까지 내놓을 도시기본계획 ‘2040 서울플랜’에 포함될 것으로 예상된다. 

서울시는 2021년 말에 용산정비창 부지를 도시개발구역으로 지정한 뒤 2023년 사업 승인을 거쳐 그해 말부터 입주자를 모집하겠다는 기본일정을 잡았다.   

용산청비창 부지는 전체 51만㎡ 규모다. 앞서 한국철도에서 추진했던 용산 국제업무지구 통합개발계획의 핵심지역이었지만 2013년 사실상 사업이 무산된 이후 몇 년 동안 빈땅으로 남았다.  

그러나 국토부가 6일 내놓은 수도권 주택 공급기반 강화방안에 용산정비창 부지를 바탕으로 전체 8천 세대 규모의 주택을 공급하는 내용을 담으면서 한국철도도 개발에 다시 나서게 됐다.

용산정비창 부지 개발은 한국철도의 재무구조 개선에 호재가 될 수 있다. 한국철도는 만성 적자를 겪고 있는 데다 코로나19 확산으로 향후 실적 전망도 밝지 않다.

한국철도는 2019년에 영업손실 1083억 원을 보면서 2017년부터 3년 연속 적자를 나타냈다. 

2019년 부채비율도 257.94%로 집계돼 2018년 236.96%보다 10%포인트 이상 올랐다. 

2018~2022년 중장기 재무관리계획에서 2022년 영업흑자 전환, 부채비율 216.8%를 목표로 제시했지만 현재 상태로는 목표를 이루기가 쉽지 않아 보인다. 

그러나 용산정비창 개발이 순조롭게 진행된다면 부지 매각 등으로 막대한 현금을 얻으면서 재무상태를 크게 개선할 수 있다. 

용산정비창 부지는 좋은 입지조건 때문에 시장의 관심이 높은 지역이다. 서울 시내 한복판인 데다 근처에 서울지하철 1·4호선과 고속철도(KTX)역이 있는 교통의 요지다. 

이를 고려해 한국철도는 중장기 재무관리계획에서 용산정비창 부지를 2020년부터 2021년까지 전체 4조9142억 원에 단계적으로 매각하겠다는 계획을 세웠다. 

2007년부터 2011년까지 용산 국제업무지구 통합개발계획의 사업시행사였던 드림허브프로젝트에 용산정비창 부지를 전체 8조 원 규모에 팔기로 계약했던 선례도 있다.

부동산업계 관계자는 “용산정비창 부지 인근의 아파트 가격은 2007년보다 2배 이상 올랐다”며 “한국철도가 부지 일부를 팔아서 받을 토지대금도 그만큼 늘어날 수 있다”고 말했다.

다만 국토부와 서울시가 임대와 분양을 둘 다 포함한 공공주택 중심으로 용산정비창 부지를 개발하려는 점을 고려하면 한국철도가 수익성 측면에서 고민을 안게 될 가능성이 나온다. 

용산정비창 부지 개발로 공급될 주택 8천 세대에서 공공분양과 민간분양의 비중은 아직 확정되지 않았지만 절반가량인 4천 세대 정도만 민간분양일 것으로 예상된다.

박선호 국토부 1차관도 수도권 주택 공급기반 강화방안 브리핑에서 “용산정비창 부지의 8천 세대 가운데 절반 정도는 공공주택으로 공급할 방침”이라고 말했다. 

공공주택은 민간주택보다 낮은 가격으로 분양되는 만큼 한국철도의 기대수익도 낮아질 것으로 예상된다. 

특히 공공임대주택은 한국철도가 부지를 빌려주는 방식인 만큼 토지 매각만큼의 수익을 기대하기 어렵다.

박 차관은 용산정비창 부지 개발에 주거·상업·업무기능도 같이 수용된다고 밝혔지만 부지 규모를 고려하면 수익성 극대화에 필요한 상업시설 비중이 얼마나 될 지는 불확실하다.

손병석 한국철도 사장이 2019년 취임 당시 “용산역세권 사업과 유휴부지를 활용한 복합시설 개발 등 다양한 수익창출방안을 마련하겠다”고 말한 것과는 차이가 다소 생길 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “용산정비창 부지 개발 자체는 한국철도의 수익성에 어떤 방식으로든 도움이 된다”면서도 “업무지역으로서의 입지조건이 매우 좋은 편임을 고려하면 주택 공급 중심 개발은 수익성 측면에서는 아쉬운 점이 있을 것”이라고 말했다. [비즈니스포스트 이규연 기자]