용도지역 가운데 가장 비싼 땅이 상업지역이라는 것은 부동산에 조금만 관심이 있는 사람이라면 모두 아는 일이다.

하지만 비싸고 좋은 땅은 현실적으로 매매가 쉽지 않다. 

상업지역의 이면도로와 배후지역은 비싼 상업지역의 대안이 될 수 있다. 잘 찾으면 비싸지 않으면서도 상업지역 못지 않게 좋은 땅이 있기 때문이다.

◆ 용도지역의 뜻과 분류

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조는 용도지역의 의미와 분류를 규정하고 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에는 ‘토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 아니하게 도시·군 관리계획으로 결정하는 지역을 용도지역이라 하며 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다’고 규정돼 있다.

이 가운데 도시지역은 다시 상업지역과 주거지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉜다. 

상업지역은 상업이나 그 밖의 업무 편익을 증진하기 위해 필요하다. 다시 그 쓰임새에 따라서 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 나뉜다. 

주거지역은 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한데 제1종전용주거, 제2종전용주거, 제1종일반주거, 제2종일반주거, 제3종일반주거, 준주거지역으로 나뉜다. 

◆ 상업지역이 비싼 이유, 땅의 활용도를 결정하는 용적률과 건폐율

주거지역보다 상업지역의 가치가 훨씬 더 높은 것은 용적률과 건폐율 때문이다.

용적률과 건폐율이 높다는 것은 건물을 고밀도로 지을 수 있다는 뜻인데 이는 곧 땅을 활용할 수 있는 여지가 커진다는 것과 같은 말이다.

용도지역의 건폐율과 용적률 역시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 규정돼 있는데 상업지역의 용적률과 건폐율이 주거지역의 용적률과 건폐율보다 훨씬 높다. 

법률이 규정하고 있는 주거지역의 용적률은 50~500%, 건폐율은 50%에서 70%다.

반면 상업지역의 용적률은 200~1300%, 건폐율은 70~90%다. 상업지역의 토지 활용도가 주거지역보다 훨씬 크다는 뜻이다.

◆ 상업지역의 투자가치

서울의 상업지역은 종로, 명동, 을지로, 여의도, 강남역부근, 테헤란로 등에 분포돼 있다. 

‘서울 2030플랜’에서 정한 서울 3도심은 강남, 한양도성, 영등포와 여의도지역으로 모두 상업지역이다. 

상업지역은 상권이 집중돼 있어 유동인구가 많다.

백화점 등 인구집중유발시설과 쇼핑가, 식당 등이 몰려 있고 임대료가 비싸다. 대로변에는 초고층빌딩들이 들어서 있다. 

강남대로, 테헤란로, 용산 한강로, 종로, 을지로, 명동거리 등 상업지역의 대로변 땅값은 수억을 호가해도 매물이 귀하다.

매물 귀하고 수요자가 많아 부르는 게 값이고 가치가 영속적이다.

◆ 상업지역 이면도로와 배후지역을 노려야 하는 이유

하지만 부동산 투자는 많은 돈으로만 해야 하는 것이 아니다.

적은 돈으로도 개발이익을 통해 상당한 시세차익을 거둘 수 있다. 상업지역의 이면도로와 배후지역이 ‘보물창고’인 이유다. 

상권은 점점 확장되는데 초기에 상권이 확장하는 동선을 파악해 선점하면 지가 상승에 따른 차익을 얻을 수 있다. 경리단길, 뚝섬 카페골목, 건대입구 거리 등이 대표적이다.

상업지역의 대로변 이면도로와 배후지역을 선점해야 한다. 대로변은 한정돼 있고 땅값이 매우 비싸다.

대로변 이면도로와 배후지역의 지가는 꾸준히 상승한다. 종로의 뒷골목인 피맛골 등이 대표적 예시다.

노후불량한 지역이면 더욱 투자가치가 높다.

이런 지역들은 상업지역 대로변에 가까운 곳이기 때문에 개발압력이 강해 도시정비형 재개발(도시환경정비사업)이 가능해 부가가치가 높아진다.

용산특별계획구역, 공덕역 도시정비형 재개발, 합정역 도시정비형 재개발 등이 대표적 사례들이다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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