부동산 투자를 연예인에 비유해 설명해 보자.

부동산 투자로 돈을 벌기 위해서는 연예인으로 데뷔하기 전에 이름도 알려지지 않은 매물을 찾아야 한다.

이미 성공한 연예인 같은 부동산은 이미 오를대로 올랐기 때문에 레드오션에 속하지만 데뷔도 하기 전 같은 부동산은 앞으로 무궁무진한 수익을 낼 수 있기 때문에 블루오션에 속한다. 

화장하지 않고 허름한 옷을 입고 있는 숨은 부동산을 찾아야 한다.  

◆ 레드오션보다는 블루오션을 찾아라

건설회사가 짓고 분양하는 아파트는 이미 연예인이 됐고 더욱이 화장을 곱게 한 연예인이다.

이런 매물은 누구나 다 알기 때문에 큰 수익을 낼 수 없다.

이런 레드오션에서 돈을 벌 수 있을 것으로 기대하는 것은 코미디나 다름없다. 부동산 과열현상으로 어쩌다가 돈을 벌 수 있을지는 모르지만 그 거품은 언제 꺼질지 모르는 위험한 것이다. 

연예인으로 알려지기 전인 부동산는 허름하고 사람들의 눈에 띄지 않는 곳에 숨어있다. 숨어 있는 진주를 잘 찾는 것이 부동산 매매로 돈을 벌 수 있는 방법이다. 

고수는 지금은 보잘 것 없어 보이지만 잘 가꾸어놓으면 유명 연예인이 돼 가치가 치솟을 수 있는 부동산 보물을 찾아다니는 사람이다.

중요한 것은 부동산을 보는 안목을 키우는 것이다. 

◆부동산 구입할 때 중요한 것은 땅이다

하수들은 아파트나 오피스텔, 상가 등을 좋아한다. 특히 유명브랜드나 새로 지은 신축에 열광한다. 

하지만 고수들은 이런 매물에는 관심이 없다. 건설회사들이 이익의 대부분을 차지하기 때문에 정작 본인한테 떨어지는 이익은 크지 않기 때문이다. 

고수들이 좋아하는 것은 땅이다. 특히 그림을 마음대로 그릴 수 있는 나대지가 좋다.

오래된 다가구주택이나 꼬마빌딩, 근린생활시설도 선호한다. 땅과 매물이 함께 있으면 리모델링이나 신축을 통해 부가가치를 높일 수 있다. 

고수들이 아파트에 관심이 없는 이유는 땅 지분이 거의 없기 때문이다.

내 땅도 아닌 곳에 심지어 허공에 매달려 있는 건축물에 하수들이 열광하는 이유를 고수들은 이해하지 못한다. 

땅을 소유할 수 있는 재건축이나 재개발은 그나마 낫다. 대지지분으로 새 아파트를 받을 수 있기 때문에 관심이 조금 몰린다. 

◆아파트나 빌라는 피하고 숨어있는 물건을 찾아라 

진정한 고수들은 재건축이나 재개발도 크게 선호하지 않는다.

누구나 아는 물건이 돼버렸기 때문에 프리미엄이 높게 형성돼 있어 수익을 내기 어렵다. 

고수들은 하수들이 잘 모르는 도시환경정비사업에 관심이 있다. 

진정한 고수들은 외관은 형편없지만 ‘그림을 그리기’에 좋은 물건을 찾아다닌다.

그리고 이곳을 직접 개발하는 방식으로 투자를 진행한다. 설계, 건축, 대출 등 각 분야의 전문가를 모아 ‘어벤져스’와 같은 특별팀을 구성해 개발하는 방식으로 큰 수익을 올린다. 

투자자에게 부동산 개발의 그림을 그릴 수 있는 방법을 알려주고 공사까지 진행해주는 등 컨설팅도 진행한다.

고수들은 모두들 애매하다고 생각하는 땅 가운데 ‘흙속의 진주'를 찾아내는 방식을 선호한다. 

◆ 지가 상승력이 높은 지역을 선택하라

자금 여유가 없는 사람은 갭투자를 고려하는 것도 좋다. 

갭투자를 할 때도 아파트 갭투자는 피하는 것이 현명하다. 언제든지 거품이 꺼질 수 있기 때문이다.

갭투자도 알려지지 않는 연예인 같은 부동산을 찾는 것이 좋은 방법이다. 

특히 땅값 상승력이 높다고 여겨지는 지역인 서울 영등포나 용산, 여의도, 마포, 방배동, 청량리, 북가좌동 등을 찾아야 한다. 

이러한 지역에서는 청약을 통해 분양가보다 싼 가격으로 좋은 자리를 선점해야 한다. 이런 매물에 투자하기 위해서는 개발업자와 관련한 정보를 발빠르게 입수할 수 있는 능력이 필요하다. 

이 지역에서도 개발 및 분양업자가 가져가는 이익이 높지 않은 물건을 찾아야 한다. 예를 들면 건설공사는 진행하기로 확정했지만 아직 공사는 시작하지 않은 매물 등이다.

그래도 완성된 아파트를 찾아다니겠는가? 이걸 언제 사면 얼마나 오를까를 고민하고 있는가?

불행히도 레드오션에서는 차지할 몫이 없다.

소개한 방법대로 흙속에 감추어진 원석을 찾아나서는 것이 좋다. 블루오션의 세계를 찾아야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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