부동산을 잘 사고 잘 팔기 위해서는 작전과 전략을 잘 짜야한다.

일반적 매수방법으로는 좋은 부동산을 고르기 힘들다. 

중개업소에 들르거나 온라인을 통해서 사게 되면 미끼, 허위 매물, 철 지난 매물 등만 걸린다. 

지인이나 친지가 권유해서 사는 사람들도 있다. 하지만 좋은 물건이라면 권유하지 않고 본인이 먼저 샀을 것이다.

사지 않고 매수를 권유하는 매물은 매력적이지 않을 가능성이 높다.   

◆ 중개업자를 잘 사귀어야 한다

부동산 중개업자는 ‘뜨내기’ 손님에게는 좋은 물건을 보여주지 않는다. 뜨내기 손님은 뜨내기 매물만 만나게 된다.

중개업자는 좋은 물건과 급매물을 본인이 차지하거나 단골 손님이나 단골 컨설팅업체에게 준다.

중개업자를 꾸준히 사귀고 좋은 물건을 받으면 복비를 깎지 말고 많이 주는 것도 방법이 될 수 있다. 

단골 컨설팅업체는 좋은 물건을 차지하기 위해 일반 복비보다 훨씬 많은 수수료를 지급한다. 

온라인을 통해서는 책을 쓴 저자이거나 강연을 다니는 전문가들이 운영하는 인터넷 카페나 블로그를 살펴본다. 개인블로그나 인터넷 광고보다는 이들에게서 정보를 얻는 것이 좋다.  

◆ 아파트는 대장주를 사고 오피스텔은 미래 수익률을 봐라

아파트 등 공동주택은 지역의 대장주나 블루칩을 사야 한다. 같은 아파트 단지에서도 전망이 좋은 매물 등 높은 서열의 매물을 사야 한다. 

오피스텔, 상가 등은 현재 수익률보다 미래 수익률을 따져서 구매해야 한다.

미래 수익률이 높을수록 자산가치도 함께 높아지기 때문에 시세차익을 노릴 수 있다. 또 임대료가 상승해야 환금성도 높다. 

지방보다는 서울에서, 서울 외곽보다는 도심에서 매물을 찾는 것이 좋다. 

◆ 하자가 있어 싸게 나온 매물은 하자를 해결하면 된다
 
다가구주택, 단독주택 등은 제일 싼 매물을 찾아서 구매해야 한다. 비싼 매물은 이미 팔렸을 가능성이 높기 때문에 남지 않았을 것이다.

싸게 나온 매물은 하자가 있기 때문인데 하자를 해결할 수 있으면 좋은 매물이다.

부동산을 구입하는 것은 건물을 보고 구입하는 것이 아니라 땅을 보고 찾는 것이기 때문에 하자를 해결하면 비싼 매물이 될 수 있다. 

‘못생긴’ 땅의 하자를 해결해 ‘잘생긴’ 땅으로 만들 수 있는 가능성이 있는 값싼 매물을 매입하는 것이다. 

◆ 호황기에는 팔고 불황기에는 손실을 보더라도 파는 것이 좋다

팔 때도 전략이 필요하다. 호황기에는 부동산을 좋은 가격으로 팔 수 있기 때문에 호황기에 파는 것이 좋다. 

불황기에는 파는 것이 어렵다. 이럴 때는 복비를 더 주면 중개업자가 팔고 싶어하는 매물이 될 수 있다. 

매도를 빠르게 하고 싶다면 호가보다 싸게 파는 것을 주저하지 말아야 한다.  

특히 시장이 불황기로 접어든다고 판단했다면 과감하게 손절매하는 것이 좋다. 손해를 본 것은 다음 투자에서 만회하면 된다. 

매도할 때 회원이 많은 부동산 인터넷카페나 포털사이트를 이용하는 것도 좋다. 투자에 관심 있는 사람들이 몰려 있는 곳이기 때문이다. 

◆ 매물의 가격상승폭이 줄어들고 있으면 팔아야 할 때다

보유한 부동산의 가격 상승폭이 줄어들고 있는 것을 확인하면 매도에 나서야 한다. 매도한 뒤 가격 상승폭이 큰 부동산을 찾아서 매수해 재투자하는 것이 현명하다. 

예를 들어 강남에 부동산을 보유하고 있더라도 수익성을 높이기 위해서는 서울에서 가격 상승폭이 클 것으로 예상되는 영등포, 여의도, 용산 등에 있는 부동산으로 갈아타는 것이 좋다. 

하나의 물건을 오래 붙잡고 있는 방법으로는 투자의 수익성을 극대화할 수 없다. 수익성을 가장 높이기 위해서는 적절하게 갈아타면서 재투자해야 한다. 

1주택 보유자는 지역의 대장주로 갈아타는 것이 현명하다. 특히 양도세, 비과세 등 세금 관련 문제를 잘 따져서 매매해야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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