땅값이 많이 오른 데다 좋은 땅을 찾기도 점점 어려워지고 있다.

따라서 과거처럼 ‘잘 생기고 반듯한 땅’을 찾아다니다가는 세월만 보내고 그 사이 땅값은 천정부지로 치솟는 낭패를 당할 수밖에 없다.

하지만 고수들은 주로 못생긴, 남들이 거들떠보지 않는 땅을 싸게 ‘사냥해’ 고수익을 올린다. 이런 기술이야말로 ‘땅의 무한경쟁  시대’에서 살아남는 비결이다. 

1. 8m 도로는 사람들의 왕래가 많은 곳으로, 대로변에서 주택가로 들어가는 길목에 있다. 도로 양 옆은 상점들이 즐비하게 늘어서 있으며 땅값이 평당 5천만 원 정도 한다. 계속 가격이 오를 땅이라 매물이 잘 나오지 않는다. 

2. 대로변의 ‘A’는 154.4㎡(46.8평)인데, 앞부분은 반듯한 사각형이나 뒷부분은 가늘고 긴 역자루형이다. 한마디로 활용가치가 떨어지는 못생긴 땅이다. 이런 땅은 가격이 좀 싸더라도 선뜻 구입하기가 망설여진다. 설계를 아무리 잘하더라도 건물 모양이 이상해지기 때문이다.

3. 그런데 현황은 ‘32-40대’(23평)가 ‘A’의 뒷부분 땅 전부(빨간색 표시 부분, 약 8평)를 불법으로 점유하고 있다. 처음부터 남의 땅에 집을 지어서 살고 있는 것이다. 이 집의 대문은 남의 땅에 있기 때문에 태생이 맹지다. 

4. ‘A’만 구입해서는 활용가치가 아주 적기 때문에, ‘32-40대’와 ‘B’(21평)까지 구입한다면 땅도 반듯해지고 모두 92.8평이 되기 때문에 신축사업 때 수익이 매우 높아지게 된다. 

5. 먼저 ‘A’ 매입 작업을 한다. ‘A’ 소유주는 자기 땅의 일부가 불법 점유당한 사실을 모르고 있었다. 또한 5억9천만 원을 사채로 빌리면서 근저당권을 설정하여 이자 부담이 크다. 따라서 자금이 급히 필요해서 시세보다 아주 싼 금액(평당 3천만 원)으로 매입 계약을 할 수 있었다.

이때는 ‘32-40대’와 ‘B’ 땅 작업을 해야 하므로 매수 작업을 비밀리에 해야 한다. 등기를 이전하면 들키기 때문에 매도 인감을 받아 놓으면 안전하게 된다. 

6. 그런 다음 ‘32-40대’ 주인과 협상에 들어간다. 남의 땅에 불법으로 10년 동안 건물을 짓고 살았으니 지료(감정금액의 5%)를 내든지 혹은 철거를 해달라고 한다. 그럼 대부분은 좀 버티다 팔겠다고 하며 가격을 높게 부른다.

하지만 가격을 낮출 수가 있다. 감정금액이 5억 원밖에 하지 않는다고 해도 계산하게 되면 1년 지료가 1천만 원 정도 되므로 갚아야 할 지료는 1억 원 이상이나 되기 때문이다. 철거를 하게 되면 ‘32-40대’는 대문조차 없어지게 된다. 우리가 원하는 금액은 평당 3천만 원 이하다. 

7. ‘B’는 마지막 협상 대상이다. ‘32-40대’ 매입 작업이 끝난 뒤 협상하는데 평당 3천만 원 정도면 매입이 가능할 수 있을 것이다. ‘B’는 거주하는 집으로서의 기능만 있지 단독 개발은 불가능하기 때문이다. 자기 집을 팔았을 때 그 돈으로 이사 갈 집을 구하기 힘들다는 이유를 대면 우리가 지은 신축빌라를 좀 싸게 제공해주면 된다. 

8. ‘C’는 평당 5천만 원은 받아야 팔겠다는 태도를 보인다 우리는 ‘C'가 필요가 없다. ‘D’는 싸게 매입할 수 있다면 모를까 굳이 구입할 필요가 없다. 'D'가 없어도 신축 사업을 하기에는 무리가 없는 땅이기 때문이다. 

9. ‘A’를 매입한 뒤 ‘32-40대’와 ‘B'를 매입하면 이 땅은 모두 평당 5천만 원의 가치를 지닌 땅이 된다. ’32-40대‘와 ’B'를 3,000만 원에 매입해서 신축 사업을 ‘A'와 함께 하게 되면 사업을 하는 순간 44평×2천만=8억8천만 원의 이익을 올리고 사업을 시작하는 셈이 되는 것이다. 

10. 고수들은 ‘A'를 매입해서 사업의 길을 트게 된다. 이후 천천히 ’32-40대‘와 ’B‘의 매입 작업을 진행한다. 이 진행 작업은 다소 시간이 걸리더라도 지루하거나 괴롭지 않다. 상당한 수익이 보장되는 작업이기에 즐겁고 행복하다.

부동산 경기가 침체되는 것과도 무관하다. 돈을 벌려면 이렇게 화장하지 않은 영화배우 후보를 찾아 화장시켜야 하는데, 일반인들이 아무리 기를 써도 화장하지 않은 영화배우를 찾을 방법은 없다. 

11. ’32-40대‘와 ’B‘의 매입금액은 각각 6억9천만 원과 6억6천만 원이다. 여기에 공사비용과 부대비용 등을 합치면 11억~12억 원의 경비가 소요될 것이다. 이런 사업을 하기 위해서는 1억5천만 원의 초기자금이 있으면 되고 향후 공사가 시작될 추가 자금으로 2억 원 정도가 더 들게 될 것이다. 나머지 경비는 신축사업을 위한 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 조달하면 된다. 

12. 이런 사업에서 수익률은 얼마나 될까. 땅을 5천만 원에 매입해서 신축사업을 해도 수익을 올릴 수 있는 곳이므로, 3천만 원에 매입해서 할 수 있다면 대박은 아니더라도 ‘중박’ 이상은 되지 않을까 한다. 

13. 착한부동산투자연구소는 이런 사업을 하는 곳이므로 뜻 있는 자의 빠른 판단을 기대한다. 기회는 찾아오는 게 아니라 잡는 것이다. 우리는 뜨내기는 관심이 없다. 어느날 갑자기 찾아와 ‘좋은 물건 있어요’ 해봐야 누가 주는 사람 없다. 좋은 물건은 먼저 좋은 관계를 유지하고 나야 찾을 수 있는 것이다. 

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen