올해 최고의 부동산 투자처는 어디일까?

부동산 전문가 10명 가운데 7명은 올해 유망 투자처로 ‘재개발 재건축’을 꼽았다.

정부가 재개발 재건축 규제를 본격적으로 완화하고 있다. 국회는 지난해 12월 부동산3법을 통과시켰다. 이밖에도 재개발 연한단축이 곧 시행을 앞두고 있다.

재건축의 안전진단 기준도 완화하고 재건축 사업절차도 간소화한다.

정부는 공공택지 개발도 중단한다. 공공택지 개발이 중단되면서 이에 대한 대안으로 도시개발사업이나 재개발 재건축사업이 인기를 끌게 된다.

건설회사들은 재개발 재건축 특수를 누리기 위해 조직을 정비하고 치열한 수주경쟁을 벌이고 있다.

◆ 정부, 재개발 재건축 규제 완화

국회는 분양가 상한제의 탄력 운영, 재건축 초과이익 환수제 폐지, 재건축 조합원 1인1가구 폐지 등 부동산 3법을 통과시켰다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 집값 상승분을 국가에 세금으로 납부해야 하는 것인데 2012년 이것을 2년 동안 유예하는 법안이 통과됐다. 내년 법 시횅이 종료되는 시점이었는데 이를 다시 3년 동안 연장한 것이다. 

분양가 상한제는 오는 4월에 폐지된다. 또 재건축 조합원 1인당 1가구도 폐지되고 3가구까지 공급이 허용된다.

정부는 오는 5월부터 재건축 가능 연한을 단축하는 조치를 취한다. 그동안 아파트의 경우 준공 뒤 최대 40년이 지나야 안전진단을 받고 재건축사업 추진이 가능했다. 그러나 정부가 서울 경기 부산 인천 광주 대전 등에서 이 기간을 줄여 30년으로 단축하기로 했다.

이렇게 되면 서울의 경우 73만5천 가구에 이르는 공동주택이 최소 2년에서 최대 10년의 재건축 연한 단축 혜택을 보게 된다. 혜택을 보는 서울지역 아파트는 모두 18만8천여 가구에 이른다.

또 재건축 사업절차를 밟기 위해 기존 동별 3분의 2이상 가구의 동의를 얻어야 했는데 앞으로 절반 이상 가구의 동의만 얻으면 재건축이 가능하다.

이밖에도 정부는 아파트 관리회계와 시설관리 등 운영상 문제점과 개선사항을 담은 '공동주택관리 진단 매뉴얼을 하반기에 보급하기로 했다. 입주민 분쟁을 신속하고 효과적으로 해결하기 위해 '중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회'를 설치하고 '공동주택관리 지원기구'에 대한 위탁기관을 확정하기로 했다.

◆ 주택시장 활기

최대 수혜주로 꼽히는 곳은 서울 강남 재건축 재개발단지다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “강남권 재건축단지는 정부정책과 법안처리에 따라 심리적 효과가 반응하는 속도가 다른 지역에 비해 빠르고 강하기 때문에 투자를 하려는 심리가 나타날 것”이라고 말했다.

올해 통상 비수기로 인식되는 1월에 주택시장이 활기를 띠고 있다. 부동산114에 따르면 올해 1월 전국에 분양된 아파트는 1만4235가구로 지난해 1월(2386가구)의 5배가 넘는다. 18개 단지 가운데 절반인 9곳이 1순위에서 마감됐다.

아파트 매매가격도 오르고 있다. KB국민은행에 따르면 지난달 서울을 포함한 수도권 아파트 매매가격은 0.12% 상승했다. 같은 기간 재건축을 제외한 아파트의 경우 상승폭은 0.04% 그쳤다.

그러나 오히려 정부의 규제완화로 전세난이 심해질 것이라는 지적도 나온다. 재건축 예정단지들의 사업속도가 빨라지며 이주수요가 급격히 불어날 것으로 전망되기 때문이다.

▲ 여야가 분양가 상한제 탄력 적용 등의 내용을 담은 '부동산3법'을 연내 처리하기로 합의한 가운데 개포동 재건축 단지가 최대 수혜자로 떠오르고 있다. 2014년 12월25일 서울 개포주공1단지의 모습. <뉴시스>

◆ 대형 건설사들 치열한 수주 경쟁

대형 건설회사들은 재개발 재건축 규제완화로 가장 큰 혜택을 누릴 것으로 보인다. 대형 건설사들은 재개발 재건축 시장점유율이 80%를 차지한다.

통상 대형 건설회사들은 인지도 높은 브랜드 덕분에 재개발 재건축사업에서 수주 가능성이 높다.

중견 건설회사들은 주로 공공택지 사업에 주력해 주택사업을 진행해왔기 때문에 공공택지 개발이 중단되면서 중견 건설회사들의 성장은 떨어질 것으로 전망된다.

대형건설사들은 재개발 재건축사업 수주를 위해 치열한 경쟁을 벌이고 있다.

신반포 3차는 최근 조합원들 동의를 얻어 강남구청에 설립인가를 내기로 했다. 신반포 15차도 서울시 건축심의를 통과해서 시공사 선정을 앞두고 있다.

신반포 1차는 시공사가 선정돼 착공이 들어갔으나 신반포3차·15차·23차·경남 등과 함께 통합 재건축을 추진하고 있다. 반포주공 1단지도 조합은 있으나 시공사가 선정되지 않았다.

강동구 상일동 고덕주공6단지도 오는 2월 말 주민총회를 거쳐 시공사를 선정한다. 두산건설이 시공사로 선정됐지만 조합이 작년 8월 시공 계약을 해지한 상태여서 현재 GS건설 롯데건설 포스코건설 대우건설 등이 경쟁을 벌이고 있다.

일부 대형 건설사들은 재개발 재건축에 주력하기 위해 조직까지 정비했다.

대우건설은 재개발 재건축사업을 담당하는 도시정비사업팀을 올해 2개팀으로 늘렸다. 롯데건설도 강남지사를 열어 강남권 재개발 재건축 수주영업을 강화하고 있다. 대림산업도 김한기 건축사업본부 전무를 사장으로 승진시켜 힘을 실었다.

업계 관계자는 “건설사들의 재건축시장 쟁탈전은 시공사 선정시기를 앞당기는 도시 및 주거환경정비법 개정안이 국회 문턱을 넘을 경우 한층 심화할 것으로 예상된다”고 말했다.

도시 및 주거환경정비법 개정안은 재개발 재건축 시공사 선정 시기를 사업시행인가 이후에서 조합설립 인가 이후로 앞당기는 내용을 담고 있다. [비즈니스포스트 장윤경 기자]