[비즈니스포스트] 지역주택조합은 ‘지옥주택조합’이라 불리기도 한다.

역세권 아파트를 최저가로 공급받을 수 있다는 화려한 광고를 보고 가입했다가, 끝없는 기다림과 추가 분담금의 늪에 빠져 후회하는 이들이 많기 때문이다.

최경구(가명)씨의 사례도 마찬가지였다. 내 집 마련을 꿈꾸며 현수막 광고를 보고 가입했으나 5년이 지나도록 조합설립인가조차 나오지 않았다. 이미 납부한 분담금만 1억 원이 넘었음에도, 조합은 계속해서 추가 분담금을 납부하라고 독촉할 뿐이다.

◆ 증거가 없어도 탈퇴할 수 있는 실무적 해법

일반적으로 지역주택조합은 가입 당시 안심보장증서를 발행했거나 토지확보율에 대해 기망한 사실이 인정되면 계약을 취소하고 분담금 반환을 청구할 수 있다.

하지만 문제는 최씨처럼 가입한 지 오래되어 상담 경위가 기억나지 않거나, 안심보장증서 등의 증거 자료를 전혀 보유하지 않은 경우다. 이처럼 증거가 부족할 때 사용할 수 있는 실무적인 해결책이 바로 ‘무주택 자격’의 상실이다.

지역주택조합원 자격을 유지하려면 가입 시점부터 입주 때까지 무주택 세대주 자격을 유지해야 한다. 만약 가입 후 주택을 구입하거나 세대주 자격을 상실하면 조합원 자격은 자동으로 박탈된다.

이 경우 가입계약은 더 이상 유지될 수 없는 상태, 즉 ‘후발적 이행불능’이 되어 조합을 상대로 납부한 분담금 반환을 청구할 수 있게 된다.

다만 가입계약서상 자격 상실에 따른 탈퇴 시 업무대행비나 위약금을 공제한다는 조항(통상 분양대금의 10% 내외)이 있는 경우가 많다. 따라서 전액 반환은 어려울 수 있으나, 기약 없는 사업 지연과 추가 분담금의 압박에서 벗어날 수 있는 확실한 탈퇴 전략이 된다.

◆ 승소보다 중요한 실질적 회수, ‘신탁사’를 공략하라

분담금 반환 소송에서 승소하는 것보다 중요한 것은 실제로 돈을 돌려받는 것이다.

지역주택조합은 대개 재산을 자금관리신탁사에 신탁하여 관리하므로, 조합을 상대로 승소하더라도 조합 계좌가 비어 있어 강제집행이 곤란한 경우가 허다하다.

따라서 신탁사를 상대로 한 치밀한 법적 절차가 병행되어야 한다. 피고 조합이 분담금을 반환하지 않는다면, 신탁사에 대한 조합의 수익금 반환 채권을 압류 및 추심하고, 조합과 업무대행사를 대위하여 자금 집행 의사표시를 청구하는 소송을 별도로 제기해야 한다.

최종적으로는 신탁사를 상대로 추심금 지급 청구 소송까지 이어져야 실질적인 회수가 가능하다.

◆ 지주택 탈퇴, 조속한 대응이 곧 돈을 지키는 길

지역주택조합은 탈퇴를 막기 위해 규약을 개정하여 위약금을 증액하는 경우가 많다. 또한 시간이 지날수록 조합의 자금은 고갈되므로, 뒤늦게 승소하더라도 집행할 재산이 남아있지 않을 위험이 크다.

최경구씨 역시 관련 사건 경험이 풍부한 전문가의 도움을 받아 적절한 시기에 법적 조치를 취했기에 분담금을 회수할 수 있었다.

지금 이 순간에도 추가 분담금 걱정에 잠을 이루지 못하고 있다면, 최대한 조속히 본인의 가입계약 내용을 검토하고 전문가의 조력을 받는 것이 현명한 해결책이다. 주상은/윈앤파트너스 법률사무소 파트너변호사