[비즈니스포스트] 윤석열 정부가 '250만 호+알파'를 내걸고 공격적 주택공급 확대 정책에 시동을 건다.

다만 부동산 거래시장을 넘어 공급시장에서도 경기침체 영향이 나타나고 있는 만큼 정부의 공급 확대 정책이 제 속도를 내기 어려울 수 있다는 시선이 나온다.
 

8일 건설업계 안팎 관계자들에 따르면 정부는 규제완화를 통한 재건축·재개발 등 정비사업 활성화와 민간주도 공급 확대를 뼈대로 한 주택공급 대책을 오는 9일 발표한다.

구체적으로 재건축 초과이익환수제와 안전진단 관련 규제를 완화하고 도심, 역세권에서 주택공급을 늘리기 위한 각종 제도적, 절차적 특례와 세제 혜택 등을 도입하는 방안이 포함될 것으로 예상된다.

이번 250만 호+알파 공급 대책은 새 정부의 첫 주택공급 대책이자 부동산 규제완화 정책의 윤곽이 드러나는 가늠자로 시장과 업계의 관심이 집중되고 있다.

하지만 최근 건설경기 분위기를 볼 때 정부 공급대책이 시장에 어떤 영향을 미칠지를 놓고는 의구심 어린 관측이 많다.

우선 건축 자재값과 인건비 상승, 부동산시장 침체 등 시장 불안감이 커지고 있어 주택공급의 속도가 기대에 미치지 못할 것이라는 전망이 나온다.

실제 올해 6월 국내 건설 수주시장에서는 부동산 경기침체 우려로 주거용 건물 공사 수주액이 주춤하는 현상이 나타났다.

8일 NH투자증권에서 내놓은 건설·건자재산업 리포트를 보면 급변하는 부동산시장 영향으로 2022년 6월 주거용 공사 수주액은 지난해 같은 기간보다 12.6% 감소했다.

같은 기간 국내 건설 수주총액이 22조 원으로 2021년 6월보다 7% 늘었고 민간 수주액만 놓고 봐도 11% 증가했다. 시장 규모 전체는 커졌다는 뜻이다.

6월 비주거용 건설 수주액도 8조7천억 원으로 지난해 같은 기간보다 30% 늘었다. 

주거용 수주시장을 제외한 모든 건축부문의 수주가 성장한 셈이다.

올해 상반기 전국 주택 착공 실적만 봐도 부동산 공급시장에 모종의 변화가 벌어지고 있음을 감지할 수 있다.

국토교통부의 2022년 상반기 전국 건축 인허가현황 집계자료에 따르면 비수도권과 아파트를 중심으로 인허가는 증가했지만 착공은 줄어들고 있다.

인허가 대비 착공물량이 줄어드는 것은 부동산 침체기에 나타나는 대표적 현상이다. 

한국건설산업연구원은 8월 건설동향 브리핑에서 “2022년 상반기는 미분양 리스크 확대와 함께 공사비 급등 등 상황이 복합적으로 영향을 미쳐 인허가를 받고도 착공에 들어가지 않은 사업장이 급증한 것으로 판단된다”며 “최근 부동산시장은 인플레이션 이슈로 가격보다 공급시장이 선행적으로 변화하고 있다”고 분석했다.

실제 한국건설산업연구원이 국토부 자료를 분석한 결과를 보면 올해 1~5월까지 주택 인허가 실적은 20만9058호로 2021년 같은 기간보다 11.9% 증가했다.

구체적으로 아파트는 16만7247호로 2021년 같은 기간보다 19.9% 늘었다. 지역별로는 비수도권 주택 인허가가 46.6% 급증했다.

하지만 2022년 1~5월 주택 착공 실적은 14만9191호에 불과해 2021년 같은 기간과 비교해 34.3% 급감했다.

아파트 착공은 10만9362호로 34.5% 감소했다. 지역별로 수도권과 비수도권 착공 실적이 지난해 같은 기간보다 각각 29%, 39.5% 줄었다.

결국 2022년 1~5월 아파트 인허가 대비 착공 물량 비율이 65.4% 불과했다. 이는 글로벌 금융위기로 주택시장이 침체기였던 2010년(37.3%) 이후 가장 낮은 수준이다.

일반적으로 경기에 관한 우려가 없을 때는 아파트 인허가 뒤 2~3개월이면 착공에 들어간다. 착공까지 걸린 기간이 짧을수록 금융비용도 최소화되는 만큼 건설사들은 이 기간을 최대한 줄여 사업을 빨리 진행하려고 한다.

하지만 최근 인허가 대비 착공 실적을 보면 건설사들이 착공을 두고 셈법이 복잡해지고 있음을 알 수 있다.

이런 시장 상황을 고려하면 정부가 공공에만 주던 혜택들을 민간으로 확대 도입하고 규제를 풀더라도 민간 공급시장이 얼마나 활성화할지는 미지수라는 시선이 나온다.

여기에 시멘트와 철근가격, 인건비 인상 등에 따른 공사비 상승에 인플레이션 이슈도 한동안 계속될 것으로 전망된다.

이는 재건축, 재개발 등 도시정비시장에서 공사비 갈등에 따른 사업지연 등 문제가 한동안 지속될 수 있다는 뜻이다.

건설업계에 따르면 시멘트업체들은 최근 8월 건설사에 공급되는 시멘트 가격을 15%가량 인상해달라는 내용을 담은 공문을 레미콘업체 등에 전달했다. 레미콘업체, 건설사들이 이 인상분에 합의하면 시멘트 가격은 3년 연속 오르는 것이다.

대신증권은 8일 ‘물가에서 경기로 이동하는 헤드라인’이라는 제목의 보고서에서 “최근 국제금융센터가 발표한 글로벌 리스크 워치에 따르면 세계적 경기침체 리스크가 통화긴축 충격을 제치고 가장 높은 순위를 기록했다”며 “시중금리가 하락해도 상반기 금리상승의 원인이었던 인플레이션 이슈는 여전히 현재진행형”이라고 바라봤다.

NH투자증권에 따르면 올해 5월 기준 건설공사비는 146.4(2015년 1월=100)으로 2021년 같은 기간보다 12% 증가했다. 박혜린 기자