서울 성동구 금호동 인근 부동산에 시선이 몰리고 있다.

한강변인 데다 도심 한복판에 있다. 금호동과 붙어 있는 옥수동은 이미 강남 못지않게 아파트값이 많이 올랐다.

◆ 서울 성동구 금호동 입지 분석

금호동은 강남과 강북 접근이 용이한 직주근접의 교통 요지다.

과거 달동네로 유명했던 곳이지만 현재 고가 아파트단지와 낙후된 다세대, 단독 밀집지역이 혼재돼 있다.

이른바 마·용·성(마포, 용산, 성동)에 포함되는 곳으로 관심을 둘 필요가 있다.

지난해부터 금호23구역, 금호21구역을 중심으로 재개발 움직임이 본격화하고 있다.

금호동 e편한세상 금호파크힐스(금호15구역 재개발)는 2019년 5월 준공했다. 지상 21층에 16개 동, 1330세대 규모다. 84타입 시세를 보면 2019년 13억 원, 2020년 7월 15억 원, 올해 8월 18억 원으로 상승세다. 11월 호가 기준으로 19억3천만 원까지 올랐다.

힐스테이트 서울숲리버는 2018년 2월 준공했다. 7~15층, 15개 동, 606세대 규모다. 84타입 시세는 2019년 11월 14억7천만 원, 2020년 12월 16억5천만 원으로 오름세를 보였다. 올해 10월 호가 19억3천만 원 매물도 나왔다.

금호자이1차는 2012년 5월 준공했다. 11~20층, 4개 동, 401세대 규모다. 기간별로 83타입 시세를 보면 2019년 10월 9억 원, 2020년 6월 10억2천만 원이다. 올해 8월 13억3천만 원에 실거래된 사례도 있다.

◆ 재개발 구역별 진행현황

금호21구역은 금호동3가 1번지 일대다. 주택정비형 재개발사업이 진행되고 있다.

2018년 4월 사전타당성 조사 결과 정비구역지정 추진이 결정됐다. 토지 등 소유자는 805명, 면적은 7만3735㎡로 총 1463세대 건립계획이 세워졌다.

2018년 10월 성동구청의 개략적 분양가 자료 공고에 따르면 조합원 분양가는 59타입이 6억5천만 원, 84타입이 7억5천만 원이다. 일반 분양가는 59타입이 7억6400만 원, 84타입이 8억7600만 원이다.

올해 하반기 중 구역지정이 기대됐으나 서울시 재개발 규제완화정책이 발표되면서 규제완화 기대감 고조와 더불어 2022년 상반기로 구역지정이 미뤄졌다.

최근 재개발 추진준비위원장이 젊은 사람으로 바뀌어 신속한 진행 기대감이 높아지는 분위기를 보인다.

양갑승 추진준비위원장은 “현재 금남시장과 연접한 독서당로 도로변 지역이 구역에 포함될지 여부를 놓고 논의 중”이라며 “2022년 상반기 중 구역지정이 이뤄질 것으로 자신한다”고 말했다.

양 위원장은 “빠르면 7~8년, 늦어도 10년 이내에 사업 성과가 나올 수 있다”고 덧붙였다.

금호21구역은 구릉지 형태로 일부 지역은 한강조망권이다. 입지가 좋아 주민 기대감이 매우 높다.

금남시장 일대 지구단위계획과 연계된 시너지 효과도 기대된다.

현지 부동산중개업소 관계자는 “이곳은 매물이 거의 없고 매매가도 이미 너무 오른 상태로 실투자금 7억 원 이상이 필요하다”며 “대지지분 7평짜리 다세대(매매가 8억5천만 원, 전세 1억5천만 원)이 현재 유일한 매물”이라고 말했다.

금호23구역은 공공재개발 추진 측과 공공개발 반대 비상대책위원회, 지역주택조합 등이 각자 활동하는 등 다소 혼란스러운 분위기라 앞으로 추이를 지켜볼 필요가 있다.

2010년 정비구역 지정 뒤 2013년 정비구역 해제가 된 전력이 있다. 금호역과 금남시장 사이 역세권으로 금호동4가 1109번지 일대 3만706㎡다.

공공재개발 추진 측 11월 소식지에 따르면 11~12월 중 주민사업설명회가 서울시 관련 조례 정비 등의 이유로 지연되고 있으며 2022년 말 구역지정을 위해 동의서 징구를 시작할 예정이다.

반면 공공재개발을 반대하는 쪽은 “해당 지역 내 민간재개발 사전검토 동의서를 60% 받았다”고 주장하며 공공개발 반대 비상대책위를 꾸렸다. 흑석2구역, 신설1구역 등 다른 공공재개발 지역과 함께 시위 활동을 벌이고 있다.

다만 이런 움직임과 별개로 금호역 인근 지역을 중심으로 지역주택조합이 1년 이상 활동하고 있다. 한 부동산중개업소 관계자는 “성수동에서 현재 공사에 들어간 실적이 있는 업체가 이미 상동 토지를 확보한 것으로 안다”고 귀띔했다.

이에 따라 향후 지역주택조합 추진 구역을 제외하고 재개발이 진행될 가능성도 있어 보인다.

금호16구역은 금호동2가 501-31 일대로 면적은 2만7485㎡다. 건폐율은 23.96%, 용적률은 236.89%다.

조합원은 369명이며 16층 11개동 595세대(임대 120세대 포함)로 사업이 추진될 예정이다. 시공사는 현대건설이다.

현재 사업시행 변경인가 절차가 막바지에 접어들었다. 향후 2022 관리처분인가, 2024 일반분양에 이어 2026년 준공을 목표로 하고 있다.

현재 프리미엄은 8억 원대로 형성돼 있다.

금호14-1구역은 애초 금호14구역(서울숲2차 푸르지오, 2012년 입주)과 함께 진행하려다 조합 내 분쟁으로 구역이 나뉜 곳이다.

2018년 3월 관리처분인가 뒤 현재 신축공사가 진행되고 있다. 시공사는 제이앤이건설이다. 108세대를 건립하고 있다.

◆ 가로주택정비사업과 리모델링 추진

금호사거리를 끼고 있는 금호동4가 180번지 일대는 가로주택정비사업이 추진될 수 있는 곳이다.

금호동에서 보기 드문 평지로 가로주택정비사업이 성사되면 소규모지만 입지가 가장 좋은 최고의 단지가 될 것으로 보인다.

추진구역 중앙의 삼산아파트를 중심으로 2021년부터 가로주택정비사업 추진 움직임이 나타나고 있다.

가로주택정비사업 추진 측 관계자는 “삼산아파트는 동의서를 거의 다 받았다”고 말했다.

성수동 일대 20~30년 된 단지 가운데는 리모델링 움직임을 보이면서 꾸준한 집값 상승세를 보이는 곳들도 있다. 장기적으로 투자 매력이 있어 보인다.

벽산아파트는 2001년 12월에 준공한 1707세대 대형단지다.

2020년 12월 리모델링조합 설립 인가 뒤 올해 8월 현대건설-삼성물산 컨소시엄이 시공사로 선정됐다. 1963세대가 들어서게 된다.

84타입 매매가 추이를 보면 지난해 10~11월 9억3천만~9억4천만 원이었던 게 올해 10~11월에는 11억7천만 원~11억8천만 원으로 올랐다.

응봉동 신동아아파트는 1996년 4월 준공한 434세대 단지다.

올해 상반기 리모델링좋바을 설립한 뒤 8월 시공사 선정이 유찰됐다.

81타입 매매가는 지난해 11월 8억1천만~8억2천만 원에서 올해 11월 10억3천만~10억4천만 원으로 상승했다.

이 밖에 금호 두산아파트, 금호대우아파트 등도 최근 리모델링 움직임이 포착된다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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