가계부채 대책이 시행되면 부동산 시장이 위축될 것으로 보인다. 은행권에서 돈을 빌리는 것이 지금보다 더 힘들어지기 때문이다.

하지만 정부가 내놓은 가계부채 대책에 예외가 많고 주택시장도 양호해 큰 영향을 받지는 않을 것이라는 시각도 있다.

◆ “부동산 시장 위축 가능성 높아”

15일 금융업계에 따르면 내년부터 은행권에서 주택을 담보로 돈을 빌리기가 까다로워지면서 부동산 시장에 부정적 영향을 줄 것으로 전망됐다.

이경자 한국투자증권 연구원은 “주택담보대출의 상환 부담이 커지며 최근 2년 동안 주택거래를 주도했던 30대 젊은 수요자들의 구매력이 약화될 것”이라며 “특히 총부채원리금상환비(DSR) 도입으로 총부채상환비율(DTI) 규제가 없어 투기수요가 컸던 지방에 부정적 영향이 클 것”이라고 분석했다.

총부채원리금상환비는 대출자의 소득에 대비해 모든 부채의 원리금 상환 부담 정도를 나타내는 지표다. 총부채상환비율이 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출의 이자상환만 고려 한 것과는 달리 총부채원리금상환비는 기타 금융권 대출의 ‘원금’상환부담까지 다 포함해 계산한다.

금융위원회는 ‘여신심사 선진화 가이드 라인’에서 총부채원리금상환비를 대출 이후 위험 관리 지표로 활용하도록 했다. 하지만 개별 은행이 총부채원리금상환비를 대출규모 산정지표로 활용할 가능성은 열려있다.

이 연구원은 “중도금 집단대출은 이번 규제에서 제외돼 분양시장에 수요가 몰릴 가능성도 제기되지만 궁극적으로 기존 주택거래가 둔화되면 신규 분양시장도 영향을 받게 될 것”이라고 전망했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “여신심사를 까다롭게 할 경우 부동산 가격흐름이나 거래량에 부정적 영향을 줄 가능성이 높다”며 “보통 연초는 거래가 줄어들고 관망하는 경향이 있는데 대출규제까지 겹치면 내년 1분기부터 주택거래가 소강상태에 접어들 수 있다”고 예상했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원도 “주택수요자들이 돈을 마련하기 어려워지면 심리전 압박이 커져 내년에 점진적인 조정이 일어날 것”이라며 “수도권은 내년 1분기 전에 타격을 입을 수 있다”고 내다봤다.

◆ 예외 많아 부정적 영향 제한적, 실효성 없다는 지적도

가계부채 대책에 예외가 많고 부동산 시장의 기초체력이 양호하기 때문에 큰 타격을 받지 않을 것이란 관측도 나온다.

이재원 유안타증권 연구원은 “정부의 가계부채 대책은 가장 강력한 수단인 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채상환비율은 손대지 않고 우회 수단만 도입하는 데 그쳤다”며 “정책 목표 자체가 가계부채 축소가 아니라 증가율을 5% 내외로 조절하겠다는 것”이라고 말했다.

이 연구원은 “아파트 시장은 추가적인 상승 동력을 기대하기는 어렵지만 지나치게 우려할 상황도 아닌 것으로 보인다”며 “시장의 기초체력이 양호한 만큼 가계부채 대책 시행 이후에도 견조한 업황 흐름이 지속될 것”이라고 전망했다.

이 연구원은 “거래 시장을 지탱하는 두 축인 낮은 주택 보급률과 저금리 기조는 여전히 유효하다”며 “인구 밀집 지역인 서울과 수도권의 주택 보급률은 아직도 100%에 미치지 못하고 있다”고 설명했다.

일각에선 정부가 내놓은 가계부채 대책은 부동산 시장이 위축될 것을 우려해 내놓은 고육지책으로 실효성이 떨어진다는 지적도 나온다.

김동환 금융연구원 선임연구위원은 “주택담보대출의 상당 부분은 서민들의 긴급생활자금용인데 정부가 내놓은 대책은 실효성 있는 대책이라기보다 부동산 경착륙을 우려한 ‘고육지책’으로 보인다”고 말했다.

정부는 가계부채 대책에 대출자의 부담을 덜기 위한 다양한 예외규정을 뒀다. 특히 가계부채 증가의 주범으로 꼽히는 집단대출의 경우 은행 스스로 사업성 평가를 통해 리스크를 관리하도록 해 논란이 일고 있다.

금융위원회에 따르면 9월 말 기준으로 은행권의 집단대출 규모는 104조6천억 원이다. 이는 은행권 전체 주택담보대출의 약 3분의 1에 해당한다. [비즈니스포스트 백설희 기자]