부동산을 잘 사고 잘 팔기 위해서는 부화뇌동하는 시장과 다른 접근을 해야 한다. 

부동산 불황기에 사고 호황기에 팔아야 한다.

부동산 가격이 고꾸라져 모두들 움츠리고 있을 때 과감히 매입에 나서야 하는 것이다. 반대로 호황기가 와서 너도나도 부동산 값 상승에 눈이 멀어 구입에 나설 때는 매입하지 말고 보유한 부동산을 처분해야 한다.  

부동산 투자 고수들은 부동산 침체기로 사는 사람이 없어 매수자가 대접을 받는 '매수자 우위' 시장에서 물건을 사고 활황기로 매도가격을 마음껏 올릴 수 있는 '매도자 우위' 시장이 오면 부동산을 판다.

◆ 부동산 불황기에 사고 호황기에 팔아라.

부동산으로 돈을 버는 가장 확실한 방법은 부동산 불황기에 과감하게 매수해 처음부터 돈을 벌고 들어가는 것이다.

부동산을 매수하는 순간부터 돈을 벌어야 한다는 것이다. 

그러기 위해서는 첫째, 시기적으로 부동산 불황기일 때 사야한다. 둘째, 급매물을 노려야 한다. 셋째, 좋은 물건을 확인한 뒤 최대한 가격을 낮춰서 매입해야 한다. 

‘무릎에 사서 어깨에 팔아라’는 투자 격언이 있다. 쌀 때 사서 비쌀 때 팔아 차익을 챙기자는 의미다.

하지만 문제는 무릎과 어깨가 언제인지 알기 어렵다는 것이다. 

일반투자자들은 자신이 사면 내리고 팔면 오르는 경험을 한다. 부동산 경기가 호황일 때 높은 가격에 샀으니 뒤에 떨어지는 것을 경험하고 불황일 때 팔았으니 나중에 가격이 오르는 것을 보게되는 것이다.  

부동산 호황기일 때 좋은 물건은 부르는 게 값이고 구하기도 힘들다. 

대부분의 일반투자자들은 호황일 때 물건을 사려고 하니 투자에서 재미를 못 본다. 

◆ 부동산 투자 고수들은 매수자 우위 시장에서 사고 매도자 우위 시장에서 판다.

매스컴이나 동네 사람들 얘기보다는 부동산 고수들의 움직임을 따라야 한다 

매스컴이나 동네 사람들이 투자하라고 떠들어댄다면 그 때는 이미 좋은 부동산 투자시기를 지나친 것이다. 

부동산 투자 고수들은 매수자 우위 시장일 때 사고 매도자 우위 시장 때 매도한다. 그래야 좋은 물건을 더욱 싸게 살 수 있기 때문이다.

따라서 좋은 투자방법은 가격을 마음껏 부를 수 있는 매도자 우위 시장일 때 부동산을 매각해서 자금을 마련한 뒤 아무도 매수에 나서지 않을 때 대접을 받으며 매입할 수 있는 매수자 우위 시장일 때를 기다리는 것이다. 

대체적으로 부동산 불황기에 매수자 우위 시장이 형성되고 부동산 호황기에 매도자 우위 시장이 만들어진다.

그래서 '부동산 부자'는 침체기 때 탄생한다. 이런 부자들에게 붙은 별명이 ‘묘지 위의 댄서’다. 

재개발이나 재건축 매물은 조합설립 인가 전 또는 정비구역 지정 전에 사야 한다. 이런 시기에 매수하면 차익이 크고 좋은 물건을 비교적 쉽게 살 수 있다. 

물론 리스크는 크다. 하지만 그 리스크는 극복할 수 있는 수준이다. 

내가 사면 내리고 내가 팔면 오르는 이유는 부화뇌동 하기 때문이다. 본인 생각과 반대로 움직이는 게 현명하다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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