재건축사업에서 주택과 상가 소유자의 분쟁을 해소하기 위해서는 조합 추진위원회 구성 단계에서 사전협의체를 구성하고 법적 권한을 부여해야 한다는 목소리가 나왔다. 

한국감정원과 주택산업연구원은 26일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 ‘재건축사업 주택·상가 분쟁 해소방안 마련을 위한 세미나’를 열었다.

이날 세미나에서는 재건축사업에서 생기는 분쟁의 상당수가 주택과 상가 소유자 사이 갈등으로 나타나는 상황을 두고 상가, 정비업계, 학계를 대표하는 참가자들이 분쟁 원인을 분석하고 대안을 논의했다.

박환용 가천대학교 도시계획학과 교수가 토론회 좌장으로 세미나를 진행했고 김태섭 주택산업연구원 선임연구원이 발제를 맡았다.

상가 측 대표로 참석한 김학성 수원과학대학교 교수, 강신봉 한국도시정비협회 부회장, 안광순 차흥권 법무법인현 변호사 등 4명이 토론자로 참가했다. 재건축조합 대표로 참석하기로 했던 장덕환 개포4구역재건축사업 조합장은 개인 사정으로 불참했다.

김태섭 선임연구원은 주제발표에서 “조합이 설립되기 전 추진위원회 구성 단계서부터 주택과 상가 소유자 사이 사전협의체를 구성하고 이에 법적 지위와 권한을 주는 것”을 해결방안으로 제시했다.

김 선임연구원은 도시정비법이 시행된 2003년 7월 이후 현재까지 상가 소유자가 조합설립에 동의하지 않아 사업이 지연된 사례도 제시했다.

2003년 7월부터 2019년 9월까지 일어난 재건축사업 관련 소송은 모두 249건 이었다. 이 가운데 36건(약 14%)이 주택과 상가 소유자 사이에 벌어진 소송이었다. 

주택 소유자와 상가 소유자의 자산 보유목적과 이해관계가 각각 다른 상황에서 상가 소유자의 재건축사업에 관한 정보 부족과 영업 불안, 수적 열세 등이 분쟁의 주요 원인이 되는 것으로 파악됐다.

김 선임연구원은 이해관계 대립으로 상가를 재건축사업 구역에 포함하지 못함에 따라 대지면적과 세대 수가 줄어들어 손해를 봤던 사례와 분쟁으로 사업이 지연되면 비용이 늘어 조합원 입주분담금이 증가하고 주거환경 악화, 주택공급 지연, 원주민 내몰림현상 등이 심화한다는 조사결과도 발표됐다.

강신봉 부회장은 “주택과 상가 소유자들은 조합이 설립된 뒤 향후 관리처분단계까지 생각을 하고 주택과 상가 사이에 협약서를 마련할 것을 추진위원장에게 요구한다”며 “관리처분단계에서 합의할 일은 추진위원장 권한 밖이기 때문에 추진위 단계에 만들어진 협약서를 보면 구체성이 떨어지고 나중에 충돌이 일어날 수밖에 없다”고 공감을 표시했다.

강 부회장은 “상가 측 의견을 모으는 상가협의회는 재건축조합의 하위기구 정도로 취급되면서 예산 등에 관한 독립적 권한이 없기 때문에 제 목소리를 내기 어렵다”며 “재건축이 진행되면 아파트 시세는 2배 이상 뛰는 반면 상가 가치는 큰 변화가 없는 점도 상가 소유자들의 고충”이라고 덧붙였다.

하지만 추진위 단계에서 사전협의체의 권한을 강화하면 부작용을 낳을 수 있다는 지적도 나왔다. 

안광순 변호사는 “사전에 협의안을 마련하고 사업을 진행하는 것은 매우 중요하지만 상가 ‘알박기’가 일어날 수 있는 등 위험도 있다”며 “상가와 주택의 경계를 허물고 상가 소유자에게도 주택 분양권을 선택할 수 있도록 하는 것이 장기적으로 바람직하다”고 말했다.

차흥권 변호사는 “건축계획과 관련한 문제는 추진위 구성 이전 정비구역 지정단계에서부터 해결해야 한다”며 “재개발사업을 본받아 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정하는 단계에서 상호 의견을 수렴해 상가 존치계획을 세울 필요가 있다”는 의견을 내놨다. 

이밖에 독립정산제(재건축사업에서 아파트와 상가를 분리해 개발이익과 비용을 따로 정산하는 것), 상가 가치의 객관적 감정평가 문제, 상가협의회의 지위 문제, 표준계약서 마련 문제 등을 놓고 참가자들은 의견을 제시했다.

박환용 교수는 “재건축사업에서 주택과 상가 사이의 분쟁을 해결하는 일은 도시정비시장 발전을 위해 무척 중요한 문제”라며 “이번에 나온 귀중한 의견들이 제도 개선에 힘을 보탰으면 한다”고 말했다. 

한국감정원과 주택산업연구원은 그동안 연구한 내용과 세미나에서 나온 의견을 토대로 구체적 해결방안을 모색하고 국토교통부에 제도개선을 위한 정책제안을 추진하기로 했다. [비즈니스포스트 홍지수 기자]