[비즈니스포스트] “가성비 학군지라 겨울방학에는 늘 가격이 올랐어요. 올해 말에는 15억 원 충분히 가죠.”

서울시 외곽 아파트 시세는 교통을 중시하는 실수요자의 매수세가 이끌고 있다는 평가가 지배적이다. 그런데 이같은 흐름 중심에 있는 노원구 시세는 지하철역에서 20분 떨어진 중계동 은행사거리 인근 아파트들이 이끌고 있다.

중계동 학원이 모여 있는 은행사거리 부동산 중개사를 찾아 이야기를 들어본 결과, 노원구를 비롯해 강북의 수많은 학교를 지탱하는 교육 수요는 단단하다 못해 굳어져 있었다. 이 지역에서는 ‘국민평형(전용면적 84㎡)’이 올해 말에는 15억 원을 찍을 것이라는 전망이 나왔다.

10일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 올해 서울시 노원구 실거래가 상위 10위는 모두 중계동 은행사거리 인근에 있는 동진신안과 대림벽산, 롯데우성, 청구3차 아파트로 채워졌다.

은행사거리는 교통에서 높은 평가를 받기 어려운 곳이다. 가장 가까운 지하철역도 도보로 20분은 걸리고 동북권 핵심 도로로 노원구를 가로지르는 동일로에서도 떨어져 있다.

네 곳의 단지가 신축 프리미엄과 대단지 효과를 누릴 수 있는 곳도 아니다. 단지들은 1천 세대 이하 단지로 모두 1993~1996년에 준공됐다.

통상적으로 꾸준한 수요를 일으켜 집값 하락을 방어할 수 있는 요소로 꼽히는 ‘역세권’과 ‘신축’, ‘대단지’ 그 어느 하나에도 해당되지 않는 셈이다.

지역 공인중개사는 이 세 요소의 공백을 은행사거리 인근의 중계동 학원가가 메우고도 남는다고 평가했다. 대치동·목동과 함께 서울시내 주요 학원가로 꼽히는 만큼 이를 위해 몰려드는 실수요만으로도 인근 단지 가격을 떠받치기엔 충분하다는 것이다.

인근 공인중개사 A씨는 “은행사거리는 대치나 목동보다 싼 ‘가성비 학군지’로 초·중·고·학원까지 모두 10분 이내에 해결 가능하다”며 “노원구뿐 아니라 인근 강북 지역에서도 아이가 공부를 좀 잘 한다 싶으면 모두 다 이곳으로 와 항상 실수요가 단단한 곳이다”고 설명했다.

이런 설명을 듣고 나니 부동산 벽에 걸려 있는 지도가 눈에 들어왔다. ‘왜 이렇게 많아’란 생각이 들 정도로 중계동 일대에는 초·중·고가 곳곳에 들어서 있었다. 그만큼 은행사거리 빌딩 외벽을 빼곡이 채운 학원 간판도 다르게 와 닿았다.
  이같은 관점에서 은행사거리 일대 단지 가운데 가장 눈길이 간 곳은 중계청구3차 아파트였다. 흔히 ‘국민평형’으로 불리는 전용면적 84㎡ 기준으로는 노원구에서 가장 비싼 아파트다. 

청구3차 아파트는 높이 15층, 9개동, 780세대 규모 단지로 1996년 준공됐다. 전용면적 84㎡(공급면적 31평, 104㎡)의 단일 타입으로 이뤄져 있으며 올해 3월 9층 매물이 14억2천만 원에 거래되며 2021년 기록된 전고점에 다다랐다.

시장이 실수요자 중심으로 개편되는 흐름에서 주목을 크게 받을 수 있는 단지인 셈이다. 실제로 은행사거리 인근의 동진신안이나 대림벽산은 국민평형보다 넓은 중대형으로 이뤄져 있고 올해 실거래가는 2021년 전고점에 미치지 못했다.
  다만 동시에 의문점도 따라붙는다. 청구3차 아파트와 벽 하나를 사이에 둔 건영3차도 거의 같은 조건이지만 실거래가나 시세는 1~2억 원이나 차이가 나서다.

건영3차 아파트는 높이 15층, 12개동, 948세대 규모 단지로 청구3차처럼 전용 84㎡ 단일 타입으로 이뤄져 있다. 거래가는 올해 6월 13억5천만 원까지 올랐지만 전고점(2021년) 13억9800만 원에는 못 미쳤다.

지역 공인중개사들은 청구3차는 개별난방이지만 건영3차는 중앙난방이라 관리비에서 불리한 점이 시세에 반영됐다고 바라봤다. 실제로 네이버부동산 기준으로 두 단지의 동절기 평균 관리비는 20만 원 넘게 차이난다.

여기에 초등학생 자녀를 둔 부모의 편의성도 두 단지 시세를 가르는 요인으로 꼽혔다. 두 단지의 배정학교인 을지초등학교가 청구3차에 붙어 더 가깝다는 것이다.

공인중개사 B씨는 “이곳은 중고등학교보다도 초등학교 학군을 봐야 하는데 유명한 곳이 을지초등학교와 불암초등학교”라며 “초등학교 학생을 자녀로 둔 부모들이 등하교를 함께 할때 건영3차는 아무래도 조금 돌아가야 해 이런 부분에 아파트 시세에도 반영된 것 같다”고 말했다.
  은행사거리 일대는 이같은 점에서도 학부모의 의향이 큰 비중을 차지하는 시장으로 볼 수 있다.

그런 만큼 올해 겨울방학이 되면 청구3차 아파트 가격이 15억 원을 넘길 것이란 관측도 나왔다. 한정된 공급에 전세품귀 현상이 이어지고 있어 큰 정책변수가 없다면 실수요를 바탕으로 무난한 상승세가 이어질 것이란 예상이다.

공인중개사 A씨는 “특별한 대책이나 외부 변수가 없다면 겨울방학 때 거래는 평소보다 3천만 원에서 5천만 원은 비싸게 이뤄졌다”며 “집이 나오는 것은 한정돼 있지만 학교를 보내고 싶은 사람들이 많다 보니 올해 겨울에는 15억 원까지 갈 것 같다”고 내다봤다.

여기에 은행사거리 일대에서는 그동안 부족했던 ‘역세권’이란 입지를 더해줄 동북선 공사가 한창이었다. 동북선은 노원구 상계역과 성동구 왕십리역을 잇는 도시철도로 2027년 11월 개통을 목표로 공사가 진행되고 있다. 계획상 은행사거리에 새 역이 생겨난다.
  다만 동북선 개통에 따른 시장 영향에 대해서는 의견이 갈렸다.

은행사거리 일대가 실수요가 탄탄한 곳으로 이미 가격에 반영돼 있다는 분석과 동북선이 순환선이 아니라 서울 동북부를 관통하는 경전철로 가치가 생각 이상으로 높다는 분석이 팽팽하게 맞섰다.

공인중개사 C씨는 “은행사거리 일대는 교통이 불편했을 때도 가격이 높이 올라갔던 곳”이라며 “아이들 때문에 오는 곳이라 교통이 편해지면 좋아지기야 하겠지만 동북선 개통 자체에 크게 의미를 부여할 필요도 없다”고 바라봤다. 김환 기자