[비즈니스포스트] 이재명 대통령이 기업의 비업무용 부동산을 투기적 자산으로 보고 보유 부담 강화를 주문하면서 부동산 시장과 기업 자산 운용 전략에 구조적 변화가 예상된다. 

시장에서는 유휴 자산 매각을 통한 ‘생산적 자산 재배분’이 현실화할지, 아니면 기업 투자 위축이라는 부작용으로 이어질지 주목하고 있다. 아울러 비업무용 자산의 적용 기준을 둘러싼 해석 논란과 정책 실효성에 대한 평가도 엇갈리고 있다.
 

10일 정부 안팎에 따르면 기업의 비업무용 부동산에 대한 과세를 강화하는 방향의 제도 개편 가능성이 거론된다. 세율 구간을 보다 촘촘히 나누거나 공제 한도를 조정하는 방식 등이 검토 대상에 오를 수 있다. 

이 대통령은 전날 청와대에서 주재한 국민경제자문회의 1차 전체회의에서 “기업이 당장 필요하지도 않은 부동산을 대규모로 보유할 이유가 있느냐”며 “대대적인 보유 부담을 안기는 방향을 검토해보자”고 말했다.

현재 기업의 비업무용 부동산은 종합부동산세 기준 공시가격 합산액에서 5억 원을 공제한 뒤, 과세표준에 따라 1.0~3.0%의 세율이 적용된다. 업무용 토지인 별도합산토지가 80억 원의 공제와 0.5~0.7% 수준의 세율이 적용되는 것과 비교하면 이미 보유세 부담이 적지 않다. 여기에 법인세법에 따라 비업무용 토지 양도 시에는 일반 과세에 더해 추가 세 부담도 발생한다.

이 대통령의 이번 지시는 이 정도 수준으로는 기업들의 부동산 투기 수요를 억제하기에 부족하다는 판단이 깔린 것으로 풀이된다.

이번 조치가 현실화될 경우 가장 먼저 나타날 변화로는 법인 보유 부동산의 매물 증가 가능성이 거론된다. 

세 부담 확대 신호만으로도 기업들이 활용도가 낮은 토지나 건물을 선제적으로 정리할 수 있기 때문이다. 그동안 장부에 묶여 있던 유휴 자산이 시장에 나오면서 일부 상업용 부동산과 산업용지에서는 가격 하방 압력이 커질 수 있다는 관측도 나온다.

중장기적으로는 기업 자산 구조에도 변화가 예상된다. 세 부담이 높아질수록 기업들은 비핵심 부동산을 처분하고 현금 확보에 나설 유인이 커진다. 확보한 자금이 설비 투자나 연구개발로 이동할 경우 정부가 의도한 ‘생산적 자산 재배분’ 효과가 나타날 수 있다. 이 과정에서 리츠(REITs)나 기관 투자자, 개발사업자 등이 매물 흡수 주체로 부상할 가능성도 제기된다.

다만 비업무용 자산의 범위와 적용 기준을 둘러싼 논란은 변수로 꼽힌다. 

현행 제도에서도 일정한 판정 기준은 존재하지만, 미래 사업 확장을 위해 확보한 부지나 일시적 유휴 토지를 어디까지 비업무용으로 볼 것인지에 따라 기업 부담이 크게 달라질 수 있기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “한국은 이미 비업무용 부동산에 대한 과세와 규제가 강한 편이라 추가 규제를 도입하더라도 세부적인 내용이나 규제의 범위 같은 것들을 논의할 필요가 있다”며 “기업 입장에서는 향후 사업 확장을 고려해 미리 부지를 확보하는 경우도 적지 않은데, 현재 사용하지 않는다는 이유만으로 일괄적으로 비업무용으로 판단할 경우 현실과 괴리가 발생할 수 있다”고 지적했다. 

세 부담 강화가 기업 활동을 위축시킬 수 있다는 우려도 제기된다. 
 

보유세가 높아질 경우 기업의 현금 유출이 늘어나면서 투자에 활용할 수 있는 재원이 줄어들 수 있다. 특히 수익성이 낮은 기업은 세금을 감당하기 위해 유휴 자산을 매각해 현금을 확보하는 방식에 의존할 가능성이 크다. 

이 경우 자산 매각이 사업 재편을 위한 선제적 구조조정이 아니라 단기 유동성 확보 수단으로 활용되면서 투자 축소나 고용 위축으로 이어질 수 있다는 지적이 나온다.

세제 회피를 위한 전략이 등장할 가능성도 변수다. 기업들이 법인 분할이나 용도 변경, 임대사업 전환 등을 통해 과세 부담을 낮추려 할 경우 정책 효과가 기대에 못 미칠 수 있다.

이은형 위원은 “비업무용 부동산에 대한 규제가 강하기 때문에 기업들이 공사를 시작해놓고 의도적으로 공기를 늦추는 이른바 '티스푼 공사' 방식으로 규제를 피하는 경우가 많다”고 지적했다.

민간 기업의 자산 운용에 국가가 지나치게 개입한다는 비판도 거세다. 

김인만 부동산경제연구소 소장은 “기업은 철저한 계산하에 자산을 보유하며, 정부가 세금을 올려서 강제로 매각을 압박하는 것은 주주 권익을 해치는 행위가 될 수 있다”며 “기업이 보유한 땅이 당장 주택을 지을 수 있는 부지도 아닌 상황에서 전방위적 압박을 가하는 것은 기업 가치만 훼손하는 결과를 초래할 수 있다”고 지적했다.

김 소장은 이어 “기업 부동산이 주택시장 불안의 직접적 원인인지에 대한 검증도 필요하다”고 강조했다.

결국 이번 정책의 성공적 작동 여부는 기업의 ‘정상적인 경영 활동’과 ‘부동산 투기’를 얼마나 정교하게 분리해내느냐가 관건이 될 것으로 보인다. 보유 부담이 기업의 감내 수준을 넘어서야 매각 유인이 발생하겠지만, 그 경계선이 잘못 설정될 경우 자산 재배분이라는 순기능 대신 투자와 고용 위축이라는 역풍을 맞을 수 있다는 분석이 나온다. 허원석 기자