[비즈니스포스트] 2025년 서울 부동산 시장에서는 분양 급감과 매물 잠김에 이른바 ‘공급 절벽’이 가시화됐다.

2030년까지 수도권에서 총 135만 호 착공을 담은 정부의 '9·7대책'이 별 효과를 보지 못할 정도로 부동산 공급 공급 부족은 단기간에 풀기 어려운 구조적 문제라는 시각도 나온다. 결국 시장의 눈은 내년 대출과 토지거래허가구역 등 규제 조정을 향하고 있다.
 

31일 국토교통부 주택통계에 따르면 11월 서울 주택 분양실적은 ‘0’ 호로 집계됐다. 올해 들어 11월까지 누적 분양실적은 1만2219호로 지난해 같은 기간과 비교해 53.2% 줄었다.

이를 놓고 서울 신규주택 공급 부족이 심화된 것이라는 시각이 나온다. 지난해 11월만 해도 서울에서는 5506호가 신규 분양됐다.

지역별로 살펴봐도 올해 서울 분양 실적 하락세가 뚜렷했다.

부동산R114 집계에 따르면 지난 24일 조사 기준 올해 서울 민간 아파트 분양 실적은 1만4420호로 당초 계획(2만1719호) 대비 실적률은 66%에 그쳤다. 이는 전국 시·도 가운데 가장 낮고 전국 평균(124%)의 절반 수준이다.

부동산R114는 “올해 민간 아파트 분양시장은 당초 우려와 달리 계획 대비 124% 수준의 양호한 실적을 기록했다”며 “다만 정비사업 비중이 높은 서울은 금리와 자금조달 여건과 같은 사업환경 부담과 인허가 및 규제 요인에 공급시점 조정으로 실적이 저조했다”고 바라봤다.

서울에서는 올해 청약 시장을 달굴 것으로 전망된 단지가 일정을 2026년으로 미루는 사례가 여러 곳 등장했다. ‘오티에르 반포’와 ‘아크로 드 서초’가 대표적이다.

신반포21차 아파트를 포스코이앤씨가 재건축하는 ‘오티에르 반포’는 본디 올해 하반기 분양이 전망됐지만 내년 2월로 미뤄졌다. ‘아크로 드 서초’ 또한 올해 안에 공고를 낼 것으로 예상됐지만 사이버주택전시관 공개 등 본격 분양은 내년 초로 계획돼 있다.

서울 내 신축이 희귀해진 가운데 기존 매물의 ‘잠김’ 현상도 심화되고 있다. 소유주들이 새 정부가 출범한 뒤 내놓은 고강도 대책에 관망세를 보이고 있어서다.

부동산데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매매 매물로 나온 것은 모두 5만7612건으로 지난해말(8만7754건)이나 2023년말(7만5117건) 대비 크게 줄었다. 이는 급격한 기준금리 인상과 부동산 PF 위기로 금융시장이 얼어붙은 2022년말(5만671건)과 비슷한 수준이다.

시장에서는 결국 10·15대책 등에서 강화된 규제를 완화해야 한다는 목소리도 나온다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이며 시장에 유통되는 매물만 줄어들었다는 이유에서다.

정부가 2026년초 추가 공급대책 발표를 시사했지만 9·7대책의 규모를 고려하면 ‘파격적 방안’을 현실적으로 기대하기 어렵다는 점도 규제 조정에 시장의 눈이 쏠리는 요인으로 꼽힌다.

추가 공급대책 내용으로는 현재 그린벨트 해제와 유휴 공공부지 활용 등이 유력하게 거론되고 있다. 다만 이는 기존에도 예측 가능한 수준이어서 시장 안정효과를 내기 어렵다는 것이다.

과거 국내 부동산 시장 안정에 성공한 주요 공급정책 사례인 ‘1기 신도시’와 ‘보금자리 주택’ 모두 당시 예상을 넘어서는 파격적 수준이었다는 점도 이같은 목소리에 힘을 보탠다.

채상욱 커넥티드코리아 대표는 최근 개인 유튜브를 통해 “9·7대책에는 파격이 없었고 이를 보완하는 형태로는 결코 정책효과를 볼 수 없다”며 “정부는 시장의 기대를 관리하는 일에 실패하고 있으며 시장은 정부 머리 위에 있다”고 주장했다.
 

정부도 이같은 시장 상황을 상당 부분 인지하고 있는 것으로 보인다. 추가 부동산정책 발표시기도 정책의 효과를 위해 늦출 수 있다고 바라봤고 12월말로 예상됐던 시점은 해를 넘길 것으로 전망된다.

김윤덕 국토교통부 장관도 지난 17일 서울 영등포 국회 국토교통위원회에서 “공급 문제는 신뢰도가 중요하다”며 “(대책 발표를) 조금 늦출 생각을 갖고 있다”고 말했다.

그럼에도 정부로서는 시장 안정을 위해 대책을 준비해야 할 시간이 많지 않은 것으로 평가된다. 올해 서울 아파트가격은 과거 ‘급등기’였던 문재인정부 시절을 넘어설 것이란 분석도 나온다.

서울 아파트매매가격지수는 올해 들어 12월 넷째주까지 누적 8.48% 올랐다. 연간 기준으로는 2006년(23.46%) 이후 19년 만에 가장 큰 것으로 문재인정부 시절(2018년, 8.03%)도 웃도는 것이다.

김인만 김인만부동산연구소 대표는 이날 CBS ‘김현정의 뉴스쇼’에 출연해 “문재인 정부 시절에는 통계 마사지(보정)이 들어간 것으로 여겨지는 만큼 그때보다 더 올랐다는 점은 동의하기 어렵다”며 “다만 서울 한강벨트 등 특정지역 집값 상승폭은 문재인 정부를 뛰어넘었다”고 바라봤다. 김환 기자