대림산업과 GS건설은 국내 재개발 재건축의 양강이다.

두 회사는 지난해 나란히 재개발 재건축 수주 2조 원을 달성했다. 이는 2010년 이후 처음이다.

두 회사는 지난해 12월 초까지도 재개발 재건축 수주 1위 자리를 놓고 치열한 경쟁을 벌였다. 대림산업이 GS건설을 간발의 격차로 따돌려 1위에 올랐다.

재개발 재건축은 올해 활황을 보일 것으로 전망된다. 올해 누가 재개발 재건축에서 승자가 될까?

◆ 대림산업, 재개발 재건축으로 해외적자 만회

대림산업은 지난해 재개발 재건축에서 2조3498억 원을 수주해 선두를 차지했다. GS건설과 얼마 차이가 나지 않아 12월까지 1위 자리를 두고 박빙의 시소게임을 벌였다.

지난해 대림산업의 지난해 재개발 재건축 수주는 급증했다. 대림산업은 2013년 재건발 재건축 수주 1722억 원에 그쳤다. 상전벽해같은 변화다.

대림산업은 건축사업 매출은 재개발 재건축을 포함해 지난해 3분기까지 누적으로 1조4384억 원을 기록했다. 이는 전체 매출의 21%를 차지하는 것이다.

대림산업은 지난해 3분기와 4분기 해외건설현장에서 공사기간 지연 등으로 대규모 비용이 발생해 각각 475억 원, 2227억 원의 영업손실을 봤다.

대림산업은 해외사업 손실을 국내 주택사업에서 만회하기 위해 노력했다. 특히 재개발 재건축에 주력했다.

대림산업의 아파트 브랜드인 ‘e-편한세상’은 지난해 10월 이뤄진 재건축 아파트의 성공적 분양으로 선호도가 크게 올랐다.

대림산업은 지난해 한강변 최고급 아파트로 꼽히는 신반포 1차를 재건축한 반포 ‘아크로리버파크 2회차’의 신규계약을 성공적으로 끝냈다. 아크로리버파크 2회차의 신규계약은 4일만에 완판됐고 청약에서도 평균 17.38대 1의 경쟁률과 최고경쟁률 169대1을 기록했다.

지난해 12월 부동산114가 조사한 아파트 브랜드 선호도에서 대림산업의 브랜드인 ‘e-편한세상’은 2013년 5위에서 2위로 3단계나 뛰어올랐다. ‘e-편한세상’은 2013년 2위였던 대우건설의 ‘푸르지오’를 제쳤다.

아크로리버파크가 완판을 기록할 수 있었던 비결은 좋은 입지 덕분이었다. 아크로리버파크는 강남 한강변에 10년 만에 들어서는 새 아파트다. 한강 조망권을 확보할 수 있고 최고학군을 끼고 있는 데다 교통이 편리하고 주변에 편의시설이 위치해 인기를 끌었다.

대림산업은 고급 마감재와 독일산 수입 주방가구, 전기 쿡탑 등을 설치해 입주민들의 마음을 샀다. 대림산업은 지난해 부산, 대전, 대구, 창원 등 지방도 적극적으로 공략했다.

◆ 이해욱의 디벨로퍼 정신

이해욱 대림산업 부회장은 2008년 금융위기로 어려움을 겪은 뒤 주택수주를 잠정중단하고 원가절감 방안을 만들어내라고 주문했다. 그는 입주차질로 준공 뒤 불꺼진 미분양 아파트가 발생하는 걸 부끄럽게 여겼다.

대림산업은 원가절감을 위한 혁신적 기술을 바탕으로 재개발 재건축사업의 시공권을 따냈다.

대림산업은 지난해 8월 최대 재개발사업으로 꼽혔던 민관합동재개발사업인 ‘성남 금광1구역’을 단독으로 수주했다. 공사금액은 7700억 원이었다.

이 사업은 공사비 360만 원 상한, 1천억 원의 사업비 조달, 공사비 선투입에 대한 금융부담 등 신축 공동주택 5000가구가 넘는 초대형 미니 신도시급사업으로서 건설회사가 부담을 안는 사업이었다.

대림산업은 원가를 절감하면서도 차별화한 재개발 방안을 제시했다. 대림산업 관계자는 “지난 3년 동안 원가절감 방안을 연구해 공사비를 획기적으로 낮추 수 있어 금광1구역 재개발사업도 입찰지침상의 공사비를 맞출 수 있었다”고 말했다.

대림산업은 대신 미분양이 발생해도 성남시와 한국토지주택공사가 미분양 물량을 인수해 위험부담을 줄이는 파격적 혜택을 얻었다.

대림산업은 올해도 주택공급 물량을 늘리기로 했다. 대림산업은 올해 주택공급물량으로 총 2만2316가구를 계획하고 있다.

◆ 재개발 재건축 사업, GS건설의 흑자 전환 희망

GS건설은 지난해 재개발 재건축 수주액은 2조2250억 원을 기록했다. 대림산업에 이어 2위 다. GS건설은 지난해 11월말까지만 해도 1위를 할 것으로 예상됐는데 막판에 아쉽게 1위 자리를 놓쳤다.

GS건설의 지난해 재개발 재건축 수주실적은 대단한 것이다. GS건설은 2013년 단 1건의 재개발 재건축을 수주했다. 수주금액은 2100억 원에 그쳤다.

GS건설은 지난해 매출 9조4796억 원, 영업이익 512억 원을 냈다. 주택사업이 포함돼 있는 건축사업의 매출 비중은 GS건설 전체 매출의 30.6%를 차지한다.

GS건설은 영업이익 흑자전환에 성공했지만 금액이 적어 완전 회복됐다고 보기 어렵다. 그러나 지난해 재개발 재건축사업에서 수주를 많이 확보해 올해 큰폭의 실적개선을 할 것으로 전망된다.

건설업계 관계자는 “GS건설은 지난해 주택경기가 회복세를 타자 공격적 수주에 나서 재개발 재건축 수주 1위를 노렸다”고 밝혔다.

GS건설이 국내 재개발 재건축에 적극적으로 뛰어든 것은 건설업계 1, 2위인 현대건설과 삼성물산이 재개발 재건축사업에 관심을 보이지 않았기 때문이다. 지난해 현대건설과 삼성물산은 재개발 재건축 수주를 한 건도 하지 않았다.

GS건설은 지난해 9월 기준으로 GS건설의 주택사업 수주잔액 가운데 91%인 12조4천억 원을 재개발 재건축사업으로 채웠다. 지난해 GS건설의 전체 수주액은 2013년 대비 24.5% 증가했다. 2011년 이후 3년 만에 10조 원을 넘어섰다.

◆ 임병용의 공격적 수주

GS건설은 지난해 모두 10곳의 재개발 재건축 시공권을 확보했다. GS건설은 특히 서울 강남에서 알짜로 꼽히는 사업을 연달아 수주했다.

GS건설은 인지도 높은 아파트 브랜드인 ‘자이’를 통해 공격적 수주전략을 펼쳤다.

임병용 사장은 특히 입지와 사업성이 좋은 곳을 선별해 수주하라고 주문했다. 그는 특히 서울 강남 재개발 재건축의 시공권을 확보하도록 독려했다.

GS건설은 그동안 저가수주 때문에 영업손실을 내왔는데 이런 일을 되풀이 하지 않도록 수익성 높은 사업을 위주로 수주하는 전략을 쓴 것이다.

GS건설은 입찰에 참여할 때 재건축조합을 대상으로 무상 지분율, 사업비 대여, 이사비용, 공사기간 등에서 차별점을 내세우며 경쟁사들을 제쳤다. 또 입찰 때 조합원들의 선택을 받기 위해 경쟁사보다 뛰어난 사업조건을 내걸었다.

GS건설은 서울 방배3구역 정비사업에서 사업비 무이자 대여, 공사기간 단축 등으로 조합원들의 마음을 얻었다.

GS건설은 방배5구역 재건축의 수주전 당시 현장에 사무실을 마련하기도 했다.

GS건설은 지난해 마지막 수주였던 서울 노량진구역 재개발사업에서도 경쟁사인 롯데건설보다 모든 면에서 좋은 조건을 제시했다. GS건설은 공사비로 3.3㎡당 448만9천 원을 제공해 롯데건설보다 13만2천 원 앞섰고 이주비 대여자금과 공사기간에서도 각각 가구당 평균 2억 원, 32개월을 제시해 롯데건설보다 훨씬 좋은 조건을 내놓았다.

임 사장은 올해도 수익성있는 재개발 재건축사업 수주에 주력한다는 방침을 세워놓고 있다. [비즈니스포스트 장윤경 기자]