“지금 아파트를 사야 하나요? 말아야 하나요?” “지금 상투인 것 같은데 팔아야 할까요?" “지금이 팔 때에요, 살 때에요?”

4월 들어 필자가 운영하는 네이버 착한부동산투자(https://cafe.naver.com/goodrichmen) 카페에 가장 많이 들어온 문의사항들이다.

끝도 없이 오르던 서울 아파트 값은 다주택자 양도세 중과세가 시행된 2018년 4월 1일 이후 소강상태에 접어들었다. 거래도 뜸해지고 가격도 오르지 않고 있다. 하지만 분양시장은 아직도 그 열기가 뜨겁다.
 

지금 시장은 상투인가, 아닌가. 가격이 너무 많이 올랐기 때문에 더 이상 투자하면 안 되는 것일까. 그렇다고 양도세 중과를 각오하고 팔아야 하는 것일까.

궁금한 것이 당연하다.

2008년부터 침체돼 있던 부동산시장은 2014년부터 서서히 오르기 시작하더니 2016년부터 2018년 3월까지 큰 폭으로 올랐다.

2013년 3월부터 2018년 3월 5년간 전국 아파트 평균매매가격은 무려 28.74% 상승했다. 서울은 40.8% 뛰었다.

그런데 이 가운데 2017년 11월부터 2018년 3월까지 단 다섯 달 동안 전국은 10.6%, 서울은 18.4%나 올랐다. 그러니까 5년 동안 오른 것 가운데 3분의 1 이상이 최근 단 다섯 달 동안에 집중된 셈이다.

이 다섯 달 동안 강남구는 무려 29%가 올랐고, 성동구는 35.2%가 올랐다. 강남구 평균아파트 매매가격이 14억6600만 원이므로 이 다섯 달 동안 3억 원이 오른 셈이다. 성동구의 아파트는 1억8300만 원이 비싸졌다. 이 시기를 놓친 사람들은 통탄할 만한 일이다.

통상적으로 단기간에 가격이 급등하면 이후 한동안은 가격이 소강상태에 빠지곤 한다. 시장이 스스로 너무 올랐다는 것을 인식하면 투자자들의 발길이 멈칫거리는 것이다. 여기에 정부의 강력한 규제책이 작동하거나 예상되면 소강상태는 침체로 이어질 수 있다.

그런 점에서 2018년 3월의 주택시장은 상투일 가능성이 매우 높다. 따라서 투자를 하지 말아야 하는가. 들고 있는 부동산은 가격이 더 떨어지기 전에 팔아치워야 하는 것일까.

하지만 우리가 분명 알아둬야 할 것이 있다.

그것은 상투가 있는 부동산이 있고 상투가 없는 부동산이 존재한다는 사실이다.

그럼 어떤 부동산에 상투가 있나? 바로 우리나라 사람들이 좋아하는 아파트들이다.

아파트는 거주하는 곳이지 투자 상품이 아니기 때문에 소유하고 있는 두 채부터는 투기로 산 물건이 된다.

투기에는 거품이 끼어 있고 그 거품은 항상 꺼질 수 있다. 부동산시장이 소강상태에 접어들면 택지개발지구 아파트부터 가격 거품이 꺼지고 서울 외곽지역으로 확산된다. 따라서 서울 외곽지역과 택지개발지구 아파트들은 상투에 서 있다고 봐야 한다.

상투가 없는 부동산은 항상 가격이 오르는 물건이다. 가치가 변하지 않는 가치상품이기 때문이다. 부동산 침체가 심화되면 가격이 떨어지기도 하지만 곧 다시 회복하고 시장이 좋아지면 더욱 많이 오른다.

그래서 부동산 고수들 사이에는 이런 말이 있다. ‘좋은 부동산에는 상투라는 것이 없다. 비쌀 때 사서 더 비싸게 팔아라’.

좋은 부동산은 ‘지금까지 얼마나 올랐나, 너무 많이 오른 것은 아닌가’ 하는 의문은 존재하지 않는다. 앞으로 얼마나 더 오를 수 있는가만 중요하다. 따라서 현재까지의 가격은 잊고 앞으로 더 많이 오를 수 있는 부동산을 찾으면 된다.

먼저 서울 도심의 땅을 사야 한다. 서울 도심의 땅은 절대 떨어질 수 없다.

숨을 쉴수록 그것은 오른다. 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하기 때문이다. 아파트 같은 땅없는 건물은 용적률을 대폭 올려 허공 위에 만들 수 있지만 서울 도심의 땅은 어떻게 더 만들어 낼 것인가.

서울 도심에 빈 땅은 거의 없기 때문에 있는 건물을 헐고 새 건물을 지을 수 있는 땅을 구해야 한다. 낡고 허름한 단독주택이나 다가구주택, 근린생활시설, 고물상 등이 바로 그런 땅이다.

재건축이나 재개발 역시 건물이 아닌 땅(대지 지분)을 산다는 점에서 유력한 투자 대상이다. 특히 강남에 새 아파트를 공급할 수 있는 유일한 재료인 재건축아파트는 가격이 절대 떨어질 수 없는 투자 대상이다.

강남재건축에 비해 초기투자자금이 비교적 적은 재개발 내 빌라나 다세대주택들도 가격이 계속 오른다는 점을 명심해야 한다.

매달 월세가 나오고 임대료가 상승할 수 있는 서울 도심 내 다세대주택이나 빌라, 원룸. 점포, 꼬마빌딩 등도 상투가 없는 부동산들이다. 이런 부동산들은 현금흐름을 영구히 창출한다는 점에서 가치투자의 요체라 할 수 있다.

또한 100세 시대를 맞이한 당신에게 편안하고 즐거운 노후를 보장한다는 점에서 특히 관심을 쏟아야 할 투자 대상이다.

상투인가, 아닌가? 그게 왜 궁금한가. 상투가 없는 부동산에 투자하면 될 일 아닌가. 
 
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