[비즈니스포스트] 이재명 대통령이 비거주 1주택자의 전세대출 보증을 부동산 투기 수단으로 보고 규제하자는 취지의 SNS 메시지를 내면서 이른바 ‘갭투자’ 통로를 정조준할 것으로 보인다.

다만 문재인 정부 때도 비슷한 방식의 전세대출 규제가 시행됐던 만큼 이번에도 예외 설계와 전세시장 부작용에 대한 대책이 정책 성패를 가를 것이라는 시선이 나온다.
 

13일 정부 움직임을 종합하면 금융당국은 비거주 1주택자에 대해 전세대출 만기 연장을 제한하고 신규 보증도 막는 방안을 검토하는 것으로 전해진다. 

앞서 이 대통령은 12일 자신의 엑스(X·옛 트위터)에 ‘1주택자 전세대출 14조 만기연장 제한 타깃, 배수진 친 정부’라는 제목의 기사를 공유하며 “세제, 금융, 규제 정상화를 통한 부동산 투기 제로 구현은 얼마든지 가능하고 또 반드시 해야 한다”며 “남의 돈으로 부동산 투기해 돈 벌면 열심히 일하는 사람들은 의욕을 잃는다”라고 적었다. 

정부가 겨냥하는 지점은 사실상 비거주1주택자의 ‘갭투자’다. 

국회 정무위원회 소속 김상훈 국민의힘 의원실에 따르면 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증이 지난해 유주택자에게 제공한 전세대출 보증액은 13조9395억 원으로 집계됐다. 지난해 전체 대출 보증액 109조3995억 원의 12.7%에 이르는 규모다.

2018년 9·13 부동산 종합대책 이후 2주택 이상 다주택자의 신규 전세대출 보증이 막혀있다는 점을 고려하면 최근 유주택자 보증은 대부분 1주택자 물량으로 해석된다. 전세대출 보증은 본래 무주택 실수요자 지원이 취지지만, 비거주 1주택자에게는 갭투자 자금 구조로 활용될 수 있다는 비판이 이어져 왔다.

문재인 정부도 같은 문제의식 아래 전세대출 규제를 단계적으로 강화한 바 있다.

당시 정부는 2018년 9·13 대책 후속조치로 2주택 이상 다주택자의 신규 전세대출 보증을 전면 제한했다. 

2019년 12·16 대책에서는 시가 9억 원 초과 고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한과 함께 전세대출을 받은 뒤 고가주택을 사거나 다주택자가 되면 대출을 회수하도록 했다. 또 투기지역·투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트의 주택구입용 주택담보대출을 금지했다.

이어 2020년 6·17 대책 시행 조치로 투기지역·투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 새로 사면 전세대출 보증 이용을 제한하고, 전세대출을 받은 뒤 같은 조건의 아파트를 취득하면 대출을 회수하도록 했다. 1주택자에 대한 HUG 전세대출 보증한도도 4억 원에서 2억 원으로 줄였다.

하지만 당시 규제는 시장 과열을 꺾는 데 한계를 드러냈다는 평가를 받았다. 처음부터 전면적·일률적으로 작동하기보다 특정 차주와 특정 주택에 한정된 선별 규제 성격이 강했기 때문이다. 

결국 전세대출 통로를 아예 끊기보다 일부만 골라 막는 방식에 그쳤고 시장은 다른 가격대나 다른 지역으로 수요가 이동하는 ‘풍선 효과’를 낳아다는 분석이 뒤따랐다. 
 

이번 이재명 정부 방안도 구조적으로는 문재인 정부와 닮은 측면이 있다. 전세대출 보증을 갭투자 통로로 보고 금융규제로 차단하려는 접근 자체는 같다. 차이는 규제 대상을 다주택자와 고가주택 보유자 중심에서 비거주 1주택자까지 넓히려 한다는 점이다. 

문재인 정부 당시 전세대출 규제가 일부 차주와 특정 주택에 한정된 방식으로 작동하면서 전세대출 보증 구조 자체를 근본적으로 바꾸지 못했다는 점에서 한계를 드러냈다는 지적이 나온다. 더 촘촘한 정책 설계가 필요하다는 것이다. 

국토연구원은 2024년 발간한 ‘전세자금대출 보증이 주택시장에 미치는 영향과 정책방향’ 보고서에서 “전세자금대출 증가에 따른 전세가격 상승 방지를 위해 중·고가 전세자금대출에 대해서는 상환능력 중심의 대출 기준 강화를 검토할 것을 제안한다”며 “전세자금대출 보증 리스크를 체계적으로 관리하고 공적 보증의 안정성을 높이기 위해, 시세 정보를 확충하여 전세자금대출 심사의 효율성을 강화하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 제언했다.

전세 시장 위축에 따른 월세화 부작용도 변수로 꼽힌다. 현재 야당도 이 부분을 집중 공격하고 있다. 

조용술 국민의힘 대변인은 1일 논평을 내고 “실제로 '10·15 부동산 대책' 이후 수차례 규제 정책으로 서울 전역에 토지거래허가구역과 실거주 의무가 확대되면서 전세 물량은 급격히 잠겼다”며 “월세만 남는 구조가 빠르게 고착화되고 있다. 실제로 전국 임대차 시장에서 월세 비중은 68.3%로 역대 최고를 기록했다”고 지적했다. 권석천 기자