[비즈니스포스트] 정부의 강력한 부동산 규제 정책으로 논란이 많다.

은행 대출을 받아 부동산을 매수하려고 계획했던 사람들이 대출이 나오지 않아 매매대금을 지급하지 못하게 되자 계약 취소, 해제를 문의하고 있다.

성기훈(가명)씨도 대출을 받아 아파트를 취득하려고 지난달에 문의했다. 그때까지 분명 대출이 가능하다고 했는데 갑자기 이번달에 시행된 대출 규제로 인해 대출이 불가능하다는 안내를 받았다.

매도인 오일영(가명)씨와 매매계약을 체결하면서 이미 계약금으로 2억 원을 납부했고 나머지 18억 원 가운데 16억 원을 대출을 받아 지불하려 했는데 대출이 막히면서 앞으로 어떻게 해야 하는지 고민이 많다. 

이렇게 은행에서 대출을 받아 매매대금을 지급할 것을 전제로 매매계약을 체결했는데 나중에 대출이 나오지 않는 경우 매매계약을 해제하거나 취소할 수 있을까?

결론부터 말해서 원칙적으로 불가능하다.

대출을 받아 대금을 납부하겠다는 사정은 원칙적으로 매매계약의 동기에 불과하기 때문에 동기에 착오가 있다고 해서 계약을 취소하거나 해제할 수는 없다.

계약 당사자 쌍방이 계약금만 지급받은 상태에서 이행에 착수하지 않았다면 매수인 성기훈씨는 2억 원의 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다. 그러나 성씨는 2억 원의 계약금을 날려야 한다.

그렇다면 매도인은 아예 계약금 2억 원을 돌려받을 방법이 없을까?

예외적으로 가능한 경우가 있다.

먼저, 매매계약서에 특약사항으로 대출이 안되는 경우 해제할 수 있다고 정한다면 그 계약에 근거해 계약 해제를 할 수 있다.

둘째, 매매계약서에 특약사항이 없더라도 매도인 측이 먼저 이 부동산을 담보로 대출이 가능하고 그것으로 대금을 납부하면 된다고 안내한 적이 있거나 매수인이 매매대금 중 일부는 대출을 받아서 납부하겠다는 사정을 말한 적이 있다면 가능하다. 동기의 착오가 상대방으로부터 유발됐거나 동기가 표시된 경우에 해당하기 때문이다.

광주고등법원도 2016년 같은 이유로 매매계약 취소를 인정한 바 있다. 

따라서 대출을 받을 것을 전제로 매매계약을 했는데 대출이 막혀 매매대금을 납부할 수 없는 매수인은 다음과 같은 내용을 우선 확인해야 한다.

첫째로 매매계약서에 특약사항이 없는지, 대출이 나오는 것을 전제로 한 표현이 없는지 확인해야 한다.

둘째로 매도인 측과 대화하면서 대출을 받아 대금을 납부하고 대출을 받아야만 대금 납부가 가능하다는 사정을 표시한 적이 없는지 문자메시지, 카카오톡, 녹취파일 등을 찾아봐야 한다.

셋째로 만일 그런 동기를 표시한 적이 없다면 지금부터 매도인 측에 연락해 대화를 유도하고 대출을 받을 것을 전제로 매매계약을 체결했음을 입증할 증거를 확보해야 한다. 

위와 같은 증거가 충분히 확보된다면 매매계약을 착오를 원인으로 취소하고 대금반환청구 소송을 제기할 수 있다. 물론 이런 소송을 진행하려면 전문가의 조력이 필요하다. 주상은/윈앤파트너스 법률사무소 파트너변호사