<div style="text-align:center; margin-top:20px;" > <img alt="[부동산VIEW] 지금은 서울 아파트 재건축 투자에 신중할 때" height="300" class='lazyload' data-src="https://www.businesspost.co.kr/news/photo/202402/20240215093624_219955.jpg" width="600" /> <figcaption><table width=600 style='margin-bottom:20px;'><tr><td align='left' style='margin:0; padding:0px 0px; color:#306f7f; font-size:12px; font-family:verdana; letter-spacing:-0.1em; line-height:160%; table-layout: fixed;'>▲ 서울 재건축 시장의 상황이나 금리, 인플레이션 등 거시적 경제상황을 고려할 때 재건축 투자에는 매우 신중해야 한다는 견해가 떠오른다. 사진은&nbsp;서울 양천구 목동 일대 아파트 모습. &lt;연합뉴스&gt;</td></tr></table></figcaption> </figure> </div> [비즈니스포스트] 열흘 붉은 꽃이 없다더니 오랜 기간 황금알을 낳는 거위로 인식되던 서울 재건축 시장에도 황혼이 찾아오고 있다.&nbsp;<br /> <br /> 집값을 능가하는 재건축 분담금에 아연실색하는 단지가 등장하는가 하면 재건축 시장의 절대강자라 할 압구정에서도 동일 평형대로 분양을 받으려면 조합원 분담금 수억 원을 내야 하는 처지로 내몰리는 일이 나타난다.<br /> <br /> 치솟는 공사비와 고금리 기조 지속 가능성을 고려할 때 재건축 투자는 신중에 신중을 거듭해야 하는 셈이다.<br /> <br /> <strong>집값 보다 조합원 분담금이 더 많은 상계주공 5단지&nbsp;</strong><br /> <br /> 최근 서울 재건축 시장을 놀라게 한 단지가 있으니 상계주공 5단지가 그 주인공이다. 상계주공 5단지는 최근 호가가 4억500만 원선까지 떨어졌다. 전용 31㎡ 단일 평형으로 이뤄진 840가구 규모의 이 아파트 단지는 재건축을 추진 중이다. 한 때 이 아파트는 대세상승의 정점이던 2021년 8억 원에 실거래가 체결된 적도 있었다. 하지만 2022년부터는 대세하락의 직격탄을 얻어맞고 4억 원대로 주저앉았다. &nbsp;<br /> <br /> 설상가상으로 재건축 분담금이 조합원들을 기함하게 만들고 있다. 조합 집행부는 지난해 예상 공사비 등을 근거로 분담금을 추산했는데, 소유주가 전용 84㎡ 새 아파트를 받으려면 가구당 분담금이 5억 원에 달할 것으로 계산됐다.<br /> <br /> 지금의 집값 보다 오히려 재건축 분담금이 더 높은 것인데 배 보다 배꼽이 더 큰 일이 벌어진 것이다. 사정이 이렇다보니 당해 사업장은 시공사 교체 추진, 시공사의 맞불 소송 등 갈등의 소용돌이에 휩싸였다. 사업기간이 길어질수록 조합원들의 분담금 부담도 눈덩이처럼 불어날 것이 자명하기에 상계 주공 5단지의 앞날에는 난관이 &lsquo;첩첩산중&rsquo;이다.<br /> <br /> <strong>재건축 시장의 황제 압구정조차 분담금을 내야 하는 처지&nbsp;</strong><br /> <br /> 재건축 시장이 봉착한 객관적 조건이 엄혹하기 이를 데 없다는 건 재건축 시장의 절대강자라 할 압구정이 보여준다. 재건축 시장의 황제라 할 압구정에서도 조합원들이 분담금을 내야 하는 처지와 직면하고 있다.<br /> <br /> 압구정 3구역 조합과 시행사가 제시한 추가 분담금에 따르면 현재 30평형대(평균 34.7평)를 보유한 조합원이 신축 아파트 34평형을 받으려면 3억300만 원을 내야 한다. 40평형은 7억 6천만 원, 54평형은 18억 7천만 원이다.<br /> <br /> 가장 넓은 101평형의 추가분담금은 무려 55억 원이다. 평수 80평형대(평균 86.88평)를 보유한 소유주이더라도 같은 평형의 아파트를 받으려면 18억3천만 원을 추가 분담금으로 내야 한다.<br /> <br /> 불과 얼마 전까지 압구정을 필두로 한 강남에서는 재건축 조합원이 동일한 평형을 분양받으면서 분담금을 낸다는 건 생각하기 어려웠다. 동일 평형을 무상으로 분양받는 건 물론이거니와 조합 청산 후에 현금을 받는 경우도 허다했다. 하지만 이제 그런 시절은 지나간 듯 싶다.&nbsp;<br /> <br /> <strong>폭등하는 공사비와 장기 지속 가능성이 높은 금리의 협공에 신음하는 재건축 시장</strong><br /> <br /> 앞에서 재건축 시장의 어려움을 상징적으로 보여주는 대표적 케이스를 살펴봤다. 재건축 시장이 이처럼 곤경에 빠진 건 무엇보다 부동산 시장의 대세하락 탓이 크다. 하지만 그 뿐만은 아니다. 재건축 시장의 숨통을 조이는 복병이 두 개 더 있으니 폭등하는 공사비와 장기 지속 가능성이 높은 금리가 그들이다. &nbsp;<br /> <br /> 공사비가 폭등하면 당연히 분양가가 상승할 수밖에 없고, 이는 일반 분양을 어렵게 만들 뿐 아니라 조합원 분담금을 늘리는 요인으로 작용한다. 공사비의 폭등은 높아지는 분양가로 대략 가늠할 수 있다.<br /> <br /> 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 12월 기준 전국 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1736만 원으로 전년에 비해 190만 원 올랐다. 이른바 &lsquo;국민평형(전용면적 84㎡&middot;34평형)&rsquo;으로 따져봤을 때 1년 새 분양가가 약 6460만 원 오른 셈이다.<br /> <br /> 특히 서울은 전국에서 유일하게 3.3㎡당 분양가가 3000만원을 웃돌았다. 민간 아파트의 3.3㎡당 상승 폭을 보면 서울은 2022년 12월 2978만 원에서 지난해 12월 3495만 원으로 517만원 올라 가장 증가 폭이 컸다.<br /> <br /> 시장참여자들이 오매불망 기다리는 미국 연방준비제도의 기준금리 인하도 점점 시점이 뒤로 밀리는 기색이 역력하다. 연준이 기준금리 인하 시점에 대해 매우 신중한데다 미국에서 나오는 물가 관련 거시지표들이 여전히 매우 불안한 탓이다. &nbsp;<br /> <br /> 미 노동부 통계국은 13일(현지시간) 지난달 소비자물가지수(CPI)가 전년 동월과 비교해 3.1% 올랐다고 밝혔는데 이는 월스트리트저널(WSJ) 등 유력 매체와 전문가들이 예상했던 2.9%보다 높은 수치다. 지난해 12월 3.4%로 시장 예상치(3.2%)를 웃돈 데 이어 1월에도 시장의 예상을 뛰어넘는 물가상승이 일어난 것이다.&nbsp;<br /> <br /> 심지어 변동성이 큰 에너지와 식료품을 뺀 근원 CPI도 두 달 연속 시장 예상치를 넘어섰다. 1월 근원 CPI는 전년과 비교해 3.9% 상승해 시장 예상치(3.7%)보다 높았다.<br /> <br /> 구조적 인플레이션이 습격했음에도 불구하고 이를 일시적 인플레이션으로 간주하며 금리 인상에 실기한 과오가 있는 연준 입장에서 가장 피하고 싶은 시나리오는 섣불리 기준금리를 인하했다가 다시 인플레이션이 살아나는 사태다.&nbsp;<br /> <br /> 따라서 연준으로선 인플레이션과의 전쟁에서 완승했다는 확신을 주는 데이터들이 경향적으로 나타나지 않는 한 기준금리 인하에는 소극적일 수밖에 없다.<br /> <br /> <strong>재건축 투자에는 매우 신중해야 &nbsp;</strong><br /> <br /> 부동산 시장의 대세하락에다 공사비의 폭등, 고금리 기조의 장기화 등의 악재들이 쌓인 재건축 시장에 지금 들어가는 건 극히 신중해야 한다. 재건축 조합의 조합원이 된 시점에 따라 수익률이 천차만별인 것은 주지의 사실이다.&nbsp;<br /> <br /> 오래 전에 조합원이 되어 수익률 싸움에서 우위를 점한 조합원의 입장과 이제 조합원 지위를 양도받으려는 사람의 입장은 같을 수 없다. 어떤 지표로 봐도 현 시점에서 재건축 조합원이 되는 건 투자의 관점에서 현명하지 않다. 이태경 토지+자유연구소 부소장.<br /> &nbsp; <div align=center><table border="1" cellpadding="1" cellspacing="1"> <tbody> <tr> <td><span style="font-size:16px">이태경 토지+자유연구소 부소장은&nbsp;땅을 둘러싼 욕망과 갈등을 넘어설 수 있는 토지정의 문제를 연구하고 있다. &lsquo;투기공화국의 풍경&rsquo;을 썼고 &lsquo;토지정의, 대한민국을 살린다&rsquo; &lsquo;헨리 조지와 지대개혁&rsquo;을 함께 썼다.&nbsp;</span></td> </tr> </tbody> </table></div>