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공사비 상승 어디까지, 제로에너지 인증에 3.3㎡당 1천만 원 시대 열리나

류수재 기자 rsj111@businesspost.co.kr 2023-07-16 06:00:00
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[비즈니스포스트] 공사비의 가파른 상승세가 멈출 줄을 모르고 있다. 2년 전만 해도 수도권 정비사업 공사비가 3.3㎡당 500만 원대였는데 어느덧 700만~800만 원대를 넘나든다.

7월부터 시멘트 가격이 인상된 데다 2024년 제로에너지 규제까지 확대 적용되면 3.3㎡당 공사비 1천만 원 시대가 열릴 것이란 관측이 나온다. 
 
공사비 상승 어디까지, 제로에너지 인증에 3.3㎡당 1천만 원 시대 열리나
▲ 시멘트 가격 인상과 2024년 확대 적용되는 제로에너지건축물 인증에 공사비가 더욱 오를 것이란 관측이 나온다. 사진은 서울 동대문구 주택재개발 신축공사 현장. <연합뉴스>

16일 건설업계 안팎의 말을 종합하면 계속된 공사비 상승으로 정비사업에서 조합과 시공사가 갈등을 빚고 기술형입찰시장에서도 유찰이 발생하는 등 업계 전반에 어려움이 커지고 있다.

우선 정비사업 조합과 시공사가 공사비 협상을 진행하는 곳이 적지 않다.

서울 서대문구 북아현 2구역 재개발조합은 최근 삼성물산·DL이앤씨 컨소시엄으로부터 3.3㎡당 공사비를 859만 원으로 인상하겠다는 공문을 받았다. 이는 지난해 조합이 의결한 3.3㎡당 공사비 490만 원보다 75%가 늘어난 것이다. 

조합은 시공단이 제시한 금액보다 20% 정도 낮춰야 협상을 할 수 있다는 뜻을 나타내고 있다. 안내 받은 공사비를 고수하면 시공사 교체도 감수하겠다는 강경한 자세다.

또한 홍제3구역 재건축조합도 현대건설로부터 3.3㎡당 공사비를 기존 687만 원에서 898만 원으로 올려달라는 요청을 받았다. 

조합은 수용하기 어렵다며 난색을 표하지만 건설사들은 설계안, 마감재 등을 고려하면 공사비 증액을 피할 수 없다며 물러서지 않고 있다.

조합들은 최근 시공사 구하기에 어려움을 겪으면서 시공사의 요구를 들어줄 수밖에 없는 상황에 놓인 것으로 파악된다.

산성구역 재개발 조합은 공사비 진통 끝에 국가대표사업단(대우건설·롯데건설·SK에코플랜트)와 계약을 해지하고 새 시공사를 찾아 나서고 있지만 6월20일 입찰에 한 곳의 시공사도 입찰하지 않아 유찰됐다. 

공사비 상승 여파는 도시정비사업뿐 아니라 기술형입찰시장에도 영향을 미치고 있다. 

건설업계에 따르면 올해 상반기 입찰참가자격 사전심사(PQ) 신청이 마감된 기술형입찰 18건 가운데 11건이 유찰됐다. 이는 낮은 공사비가 원인으로 지목된다. 

조달청은 지난 6월 물가변동 지수와 자체조사 단위공사비 등을 활용해 공사비를 확인하는 ‘발주단계 공사비 적정성 검토제도’를 도입하기로 하는 등 연이은 기술형입찰 유찰에 대응하고 있다. 

공사비 갈등이 민간·국가사업을 가리지 않고 나타나고 있지만 공사비 상승세가 꺾이기는 요원해 보인다. 

쌍용C&E와 성신양회가 7월부터 시멘트 가격을 14% 인상해 출하하고 있다. 이에 시멘트 가격은 톤당 12만 원 수준으로 2021년 7만8천 원 정도와 비교해 50% 이상 오르게 됐다. 다른 시멘트사들도 조만간 시멘트 가격을 올릴 것이란 관측이 우세하다.

한국건설기술연구원에서 6월30일 발표한 건설공사비지수 동향을 보면 5월 건설공사비지수는 161.16%로 전월보다는 0.12% 내렸지만 전년 같은 기간보다는 2.72% 상승했다. 2021년 1월 124.12였던 것과 비교해 21.8% 상승한 것이다. 

건설공사비지수는 2015년을 기준(100)으로 놓고 지수를 산출하는 것으로 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등의 직접공사비를 대상으로 가격변동을 측정하는 것이다. 건설에 특화된 물가지수로 공사비 자료의 현가화를 위한 기초자료로 쓰인다. 

2024년부터 30채 이상 민간아파트에 모두 적용되는 제로에너지건축물(ZEB) 인증이 의무화되면서 공사비 인상은 더욱 가속화할 것이란 전망이 나온다. 

제로에너지 건축 기준을 도입하면 사업 승인을 신청하는 민간 아파트의 단열 성능과 신재생에너지 활용도를 높여 에너지 자립률 20% 이상을 충족해야 한다. 
 
공사비 상승 어디까지, 제로에너지 인증에 3.3㎡당 1천만 원 시대 열리나
▲ 사진은 정부로부터 제로에너지건물(ZEB) 인증을 획득한 서울 남산창작센터. <서울시>

한국건설산업연구원에 따르면 제로에너지건축물을 조성할 때 비주거 건축물의 경우 공사비용이 30∼40% 이상 추가 투입되고 공동주택 공사비는 표준건축비 상한가격 대비 4∼8% 정도 증가하는 것으로 조사됐다. 

서울 및 수도권 정비사업에서  이미 3.3㎡당 공사비가 800만 원대에 형성되는 등 지속적으로 오르는 상황에서 제로에너지건축물 구축에 따른 추가 비용 등을 반영하면 일부 사업장에서는 3.3㎡당 공사비 1천만 원을 내야 하는 시대가 올 수 있다는 분석이 나온다.

이미 3.3㎡당 공사비 1천만 원을 부른 사업장도 나왔다. GS건설은 부산 촉진2-1구역 도시환경정비사업 조합에 3.3㎡당 987만2천 원의 공사비를 제안했다가 조합과 합의점을 찾지 못하고 시공사 지위를 내려놓았다.

대형건설사 관계자는 “한 번 올라간 원자재값은 내려가기 어려워 공사비 상승이 불가피하고 이에 따라 분양가격이 올라 청약시장에도 영향을 미칠 수 있다”며 “대형건설사들은 제로에너지건축물 인증을 준비하고 있지만 중견·중소건설사들은 기술력도 부족한 실정이다”고 말했다. 류수재 기자

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