[비즈니스포스트] 서울 집값은 전국주택구입 부담지수를 감안할 때 여전히 너무 높은 수준이다. 

작년 하반기와 올 상반기에 걸쳐 급한 조정이 있었음에도 불구하고 그렇다. 부담 가능한 수준으로 서울 집값이 내려오려면 아직 갈 길이 먼데 집값 바닥론에 동요한 영끌 수요가 주담대를 일으켜 주택구입에 나서는 지표가 속속 나타나고 있다. 

과도한 가계부채의 축소라는 관점에서 봐도 그렇고 구매력 대비 터무니없이 높은 집값이라는 관점에서 봐도 우려스러운 상황이 아닐 수 없다. 

매달 폭증하는 주담대, 사상 최고치를 찍은 가계부채

한국은행이 12일 발표한 '금융시장 동향'에 따르면 예금은행의 가계대출(정책모기지론 포함) 잔액은 6월 말 기준 1천62조3천억 원으로 한 달 전보다 5조9천억 원 증가했다. 잔액 기준으로는 사상 최대 규모다. 

전달 대비 은행권 가계대출은 올해 들어 지난 3월까지 감소세를 보이다가 4월(+2조3천억 원) 증가세로 돌아선 뒤 5월(+4조2천억 원)과 6월까지 석 달 연속 증가했는데 특히 6월 가계대출 증가 폭은 2021년 9월(+6조4천억 원) 이후 1년9개월 만에 가장 컸다. 

가계대출은 주택담보대출을 중심으로 늘어났는데 6월 주담대는 7조원이 증가해 2020년 2월(+7조8천억 원) 이후 3년 4개월 만에 최대폭의 증가를 기록했다. 특히 심각한 건 주담대가 3월(+2조3천억 원), 4월(+2조8천억 원), 5월(+4조2천억 원), 6월(+7조 원) 등 4개월 연속 증가하고 있으며 증가폭도 가파르게 상승하고 있다는 사실이다.

은행권에서 3월 이후 주담대가 폭발적으로 증가하고 있는 것은 무엇보다 레거시 미디어들을 중심으로 확산 중인 집값 바닥론의 영향 때문으로 보인다. 

레거시 미디어들은 거래량이 바닥을 찍고 다소 늘어난 점, 바닥을 찍고 가격이 상승한 단지들이 일부 등장한 점, 시장참여자들의 투자심리가 다소 호전된 점, 경매시장이 기지개를 켜고 있는 점 등을 집값 바닥론의 근거로 제시하며 시장참여자들을 현혹(?)중이다. 물론 정부가 강력하게 추진한 보금자리론의 효과도 상당했을 것이다. 

배경이 어떻든 은행권 가계대출이 주담대 위주로 크게 늘면서 잔액 기준 사상최고를 기록한 건 정말 심각한 문제가 아닐 수 없다. 

가뜩이나 OECD 주요국 중 GDP 대비 가계부채 비율이 최상위권을 점하고 있는 대한민국으로선 디레버리징이 절박한 상황이다. 한데 오히려 윤석열 정부의 돌진적 집값 떠받치기와 대출 확대 등에 힘입어 은행권 가계대출이 주담대 위주로 가파르게 증가 중인 것이다. 

빚 무서운 줄 모르는 자들에게 빚은 가혹한 보복을 가하는 법인데 너무 오랜 기간 지속된 저금리 기조와 2014년 이후 9년 동안 계속된 부동산 대세상승 탓에 많은 사람들이 빚 무서운 줄 모르는 듯 싶다. 

구매력 대비해서 아직도 터무니없이 높은 서울 집값

3일 주택금융공사에 따르면 지난 1분기 전국의 주택구입부담지수는 71.9로 전분기(81.4) 대비 9.5포인트(p) 떨어진 것으로 나타났다. 전국 주택구입부담지수는 2021년 4분기(83.5)부터 지난해 1분기(84.6)와 2분기(84.9), 3분기(89.3)까지 네 분기 연속 사상 최고치를 경신한 바 있다.

주택구입부담지수는 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수로, 지수가 낮을수록 주택구입부담이 줄어들고 지수가 높을수록 주택구입부담이 늘어난다. 예컨대 주택구입부담지수가 100이라 할 때 주택담보대출 상환으로 가구소득의 약 25%를 부담하는 셈이다. 

이 주택구입부담지수는 주택금융공사가 산출하는데 한국부동산원의 아파트 시세와 통계청 가계조사 및 노동부의 노동통계조사, 한국은행의 예금은행 주택담보대출(신규취급) 금리 등의 지표들을 토대로 지수를 계산한다. 주택구입부담지수는 가계 소득, 금리, 주택가격을 모두 아우르는 만큼 현재의 주택가격이 본질가치 대비해 높은지, 낮은지를 가늠하는데 매우 유용한 지표다.

전국주택구입부담지수가 작년 3분기 정점을 찍고 하락하기 시작한 건 집값이 떨어진데다 가계소득은 늘고 대출금리도 떨어진 탓이 크다.

전국 주택 가격은 작년 하반기 이후 하락추세이고, 주담대 대출 금리는 4.4%로 전분기 대비 0.2%p 떨어졌으며 가계소득은 같은 기간 571.2만 원에서 585.4만 원으로 소폭이긴 하지만 증가했다.

한편 지역별로 살펴보면 유의미한 대목을 발견할 수 있다. 서울과 세종(102.7)을 제외하면 주택구입부담지수가 전부 100을 하회한 것이다. 주택구입부담지수가 높은 순서에서 낮은 순서로 줄을 세워보면 다음과 같다. 

경기(94.0), 제주(85.0), 인천(77.1), 부산(75.2), 대전(71.0), 대구(66.7), 광주(61.0), 울산(55.3), 충남(41), 강원(40.7), 충북(38.3), 전북(37.2), 경북(34.4), 전남(33.8)

경기가 주택구입에 따른 부담이 가장 높고, 전남이 가장 낮은 것이다.  

언제나 그렇듯 문제는 서울이다. 서울의 주택구입부담지수는 1분기 175.5로 지난해 4분기(198.6) 대비 23.1p 하락하긴 했지만, 아직도 너무나 높다. 175.5는 현재 서울의 중간소득 가구가 지역의 중간가격 주택을 구입할 경우 소득의 절반 가까운 44%를 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 한다는 뜻이다. 

통상 서울의 경우 주택구입부담지수 130∼140(소득에서 주담대 상환 비중 33∼35%)선을 주택구매가 가능한 적정 수준으로 평가하고 있다는 점을 감안할 때 작년 하반기부터 올 상반기까지 1차 조정을 받았다곤 하지만 서울 집값은 아직도 거품이 많이 낀 셈이다.

윤석열 정부의 집값 떠받치기는 위험천만해

위에서 살폈던 서울 집값이 부담가능한 수준으로 내려오기 위해서는 아직도 갈 길이 먼데 윤 정부의 집값 떠받치기 올인 정책기조와 레거시 미디어들의 집값 바닥론이 시너지를 일으켜 영끌족을 양산 중인 것이 현실이다. 주담대의 무서운 증가가 그 방증이다.

특히 윤 정부는 부동산 관련 세금에 대한 전면적인 감세기조, 둔촌주공 일병 구하기로 명명된 일련의 부양책, 대출 확대, 보금자리론의 공급 등도 모자라 역전세에 처한 임대인들에게 DSR이 아닌 DTI를 적용해 보증금 반환을 용이하게 하겠다는 전대미문의 대책까지 들고 나왔다.

이쯤되면 윤 정부가 시장참여자들에게 ‘정부는 집값 떠받치기를 위해 모든 걸 할 것이다’라는 메시지를 강력하게 던지는 것으로 밖에 해석할 수 없다.

윤 정부의 집값 떠받치기 올인도, 이에 현혹돼 영끌을 하는 영끌족도 모두 살얼음판 위를 걷는 것처럼 위태롭게 보인다. 부동산 가격의 건강한 조정을 막으려는 일체의 행위가, 빚을 내서 빚을 갚는 결정이, 고금리와 경기침체의 협공 속에서 부동산 불패에 대한 신화가 언제까지 유효할지 심히 의심스럽다. 이태경 토지+자유연구소 부소장