서울 구로구는 부동산시장에서 오랜 시간 저평가돼 왔던 곳이다.

하지만 2021년에는 서울시 전체 구 가운데 주택 가격 상승률 2위에 오르며 부동산 투자자들의 ‘핫플레이스’로 떠올랐다.

◆ 구로역 역세권 입지 분석

구로구에 위치한 지하철역은 △1호선 구로역, 신도림역, 구일역, 가산디지털단지역 △2호선 신도림역, 대림역 △7호선 가산디지털단지역 남구로역 대림역 등이다. 

이 가운데 구로역 주변은 신도림역 주변과 비교해 낙후돼있어 중장기적으로 투자가치가 클 것으로 전망된다. 아파트 가격 차이가 워낙 많이 나는 상황이기 때문에 현재 구로역 근처 주민들은 상실감이 크다. 

구로역 근처 철도기지창 이전사업은 구로구의 숙원사업이지만 광명시의 반대로 16년 째 표류하고 있다. 2020년 9월 타당성 재조사가 진행됐으며 올해 6월경에는 이전 확정 발표가 날 것으로 예상된다. 

지식산업센터도 기존 롯데마트 자리에 세워진다. 분양은 2022년 상반기 안으로 시작될 것으로 예상되며 건설규모는 연면적 4만 평, 지하 4층, 지상 19층이다. 

CJ제일제당 부지는 2014년 지구단위구역으로 지정됐다. 공동주택, 판매시설, 업무시설 등이 들어올 것으로 예상되고 있지만 개발 시기는 아직 정해지지 않았다.

쌍용차 구로서비스센터 부지는 10여 년 전부터 개발 가능성이 제기돼왔지만 쌍용자동차 노동조합의 반대로 매각되지 않다가 2020년 6월에 매각이 완료됐다. 매각 뒤 3년 유지 조건이 종료되는 2023년 이후 개발될 가능성이 높다. 

서부간선도로 지하화 계획도 구로역 주택 시세에 영향을 미칠 것으로 예상된다.

서부간선도로 지하화는 2021년 말에 완료될 것으로 예상된댜. 이 계획이 완료되면 기존에 30분 걸리던 영등포구 양평동~금천구 독산동 구간을 10분 내외로 단축할 수 있다.

지하화가 완료되면 지상은 일부는 공원화, 일보는 공공임대주택 건설 등의 용도로 사용된다. 

GTX 대형환승센터가 신도림역과 구로역 중간지점에 건설될 수 있다는 가능성도 제기되고 있다. 

만약 이 센터가 건설된다면 GTX-B, GTX-D, 지하철 1호선, 2호선을 모두 탈 수 있는 대형 환승역이 된다. 

◆ 앞으로 눈여겨 볼 투자지역

구로동 571-1 일대는 구로역 1번 출구 롯데아파트 건너편, 뉴코아아울렛-밤동산 터널 사이 지역이다. 

2종일반주거지역으로 노후주택이 밀집돼있다. 지역주택조합 사업과 역세권시프트 사업이 경쟁적으로 추진되고 있다. 다만 지역주택조합은 토지를 90% 이상 구매해야하기 때문에 역세권시프트 사업 추진이 좀 더 가능성이 높다. 

개발이 된다고 가정하면 사업면적은 1300평, 지주는 375명, 노후도는 70% 이상, 비례율은 높은 편이다. 

역세권 시프트사업은 현재 구역 지정을 위한 동의서를 받고 있다. 역세권 시프트 추진준비위원회에 따르면 앞으로 8~10년 이내에 입주를 목표로 사업을 진행하고 있다. 조합원 분양가는 평당 2600만 원~3천만 원 정도가 될 것으로 예상된다. 지역주택조합 사업은 1단지 1148세대, 2단지 426세대로 추진되고 있다. 

현재 이 지역의 매물은 거의 실종된 상태며 대지지분 119㎡ 다가구 주택의 매매가가 약 10억 원 정도에 형성돼있다. 

구로동 496번지 일대와 남구로역 일대 역시 관심을 지니고 들여다보면 좋은 매물을 발견할 수 있는 지역이다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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