꼬마빌딩은 마르지 않는 샘이다. 꾸준히 월급처럼 수익을 낼 수 있는 투자처라는 뜻이다.

특히 100세시대 노후 대비가 중요해지면서 꼬마빌딩처럼 안정적 수익을 낼 수 있는 투자가 필요하다.

◆ 꼬마빌딩이란 무엇이며 어떤 지역에 투자해야 하는가

꼬마빌딩은 근린생활시설이나 오피스빌딩을 뜻한다. 상가주택이나 다가구주택, 도시재생지역의 복합문화공간도 꼬마빌딩으로 볼 수 있다. 

꼬마빌딩을 보유하게 되면 건물 위층에 거주하면서 아래층에서 점포 월세 수익을 낼 수 있다. 이런 이유로 꼬마빌딩 투자는 노후 재테크의 정점이라고 불린다. 

꼬마빌딩은 수익형 부동산이기 때문에 아무 지역에나 투자해서는 안 된다. 

먼저 개발 가능성이 높은 용산, 영등포, 연신내, 망원동, 수색, 논현동, 신도림동, 독산동, 청량리 등을 노려야 한다. 

또한 유동인구가 계속 늘어나고 있는 지역인지도 살펴야 한다. 유동인구가 늘어나는 지역으로는 영등포나 노량진 등 뉴타운 배후지역, 신분당선 라인, 뚝섬이나 건대입구 등이 있다.

젊은 사람들이 몰려드는 지역 역시 투자처로 좋은 곳이다. 서교동, 아현동, 충정로, 숙대입구, 효창동, 용문동 등이 그런 지역이다. 

위에 언급하지 않은 지역이라도 신도시 등의 카페 거리, 음식점 밀집지역 등 상권이 확대되는 지역은 투자하면 좋은 성과를 낼 수 있다. 

꼬마빌딩에 투자할 때는 현재 수익률보다는 5년, 10년 후 미래 수익률을 따져야 한다. 임대료가 꾸준히 오를 수 있는 건물에 투자해야 미래에 그 건물을 다시 매각할 때도 수월하다. 

◆ 꼬마빌딩에 투자할 때 유의사항

꼬마빌딩을 마련할 때 가장 나쁜 투자는 ‘남이 지은 걸 사는 것’이다. 상대방에게 개발이익을 모두 챙겨주는 일이기 때문이다.

이보다는 쓰러질 것 같은 낡은 건물을 매입해 부가가치를 올리는 것이 좋다. 건물은 보지 말고 땅을 봐야 한다. 

좋은 땅은 매물이 없고 매물이 있어도 비싸다.

싼 땅을 찾아서 그 땅의 하자를 치유하면 비싼 땅이 된다. 하자를 치유할 수 있는 싼 땅을 찾는 것이 투자의 관건이다. 

대로변은 땅이 비싸다. 이면도로 골목 입구나 동선 위에 위치한 곳, 개발이 진행되는 골목을 노려야 한다. 용산 지역에서 투자처를 찾는다면 국제업무지구에서 가까운 곳이 유리하다. 

최근 서울에 협소주택 붐이 일어나고 있기 때문에 넓은 땅보다 20평 안팎의 땅이 더 가치있을 수 있다. 넓은 땅을 살 경제적 능력이 안되는 상황에서 굳이 넓은 땅을 고집할 필요가 없다는 뜻이다. 

투자성 높은 지역은 땅값 상승속도가 빠르기 때문에 돈을 모을 때까지 기다려서 사는 것이 아니라 대출을 받아서라도 빨리 사야 한다. 

자금은 많을수록 좋지만 3억~4억 원으로도 시작할 수 있다. 돈이 없으면 그만큼 더 연구하고 더 발품을 판다면 좋은 매물을 찾을 수 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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