재개발이나 재건축 등 정비구역에 투자할 때 중요한 요소가 권리가액이다. 

하지만 권리가액을 모르고 투자하는 사람들이 많다.

권리가액을 모르고 정비구역에 투자하는 것은 ‘장님 문고리 잡는 격’이라고 볼 수 있다. 정비구역 투자에서 손해를 보지 않기 위해서는 반드시 권리가액을 제대로 알아야 한다.

◆ 매수가격은 권리가액+프리미엄, 총투자비용은 매수가격+추가 부담금

일반적으로 재개발지역에서 매물을 받았을 때 형성돼 있는 ‘매수가격’은 권리가액에 프리미엄을 더한 가격이다. 

권리가액이란 그 물건의 가치를 반영한 가격으로 감정평가액(종전자산 평가액)에 비례율을 곱해 산정된다. 

비례율이란 재개발사업으로 분양하는 아파트나 상가의 총분양가액에서 총사업비용을 뺀 금액을 조합원들이 보유한 재개발 이전자산의 총평가액으로 나눈 수치를 말한다. 

재개발로 얻은 수익을 반영하기 때문에 비례율은 곧 재개발에 따른 수익률이라고 볼 수 있다. 

예를 들어 내 감정평가액이 1억 원인데 비례율이 120%라면 내 재산은 재개발사업을 통해 1억 원에서 1억2천만 원으로 가치가 늘어난다고 볼 수 있다. 반대로 90%면 1억 원에서 9천만 원으로 줄어들게 된다고 볼 수 있다. 

프리미엄이란 일반분양가와 조합원 분양가의 차액에 당첨프리미엄의 일부를 합친 가격이다. 

일반 분양가는 주변 시세의 80%, 조합원 분양가는 일반분양가의 70~80%에서 형성된다. 

총투자비용은 위에서 설명한 매수가격에 조합원 분양 받을 때 내게 되는 추가부담금을 합친 금액이다. 

◆ 관리처분계획이 진행돼야 정확한 권리가액을 알 수 있다

권리가액은 일반적으로 조합 설립 전과 분양 신청 전에도 대략적 금액이 나오기는 하지만 정확한 금액은 관리처분계획이 진행돼야 알 수 있다. 관리처분계획이 끝나야 정확한 비례율을 알 수 있기 때문이다.

관리처분계획이란 재개발과 재건축사업에서 사업 시행 전 토지와 건축물의 권리를 신축주택의 권리로 변환하는 작업으로 이 때 조합원의 부동산은 입주권으로 변하고 조합원의 분담금도 결정된다. 

비례율은 관리처분계획이 끝나야 알 수 있지만 감정평가액은 대략적으로 미리 계산할 수 있다.

단독 및 다가구주택은 개별공시지가에, 공동주택은 공시가격에 1.3~1.5를 곱하고 여기에 비례율을 곱하면 된다. 개별공시지가는 토지이용계획에서, 공시가격은 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있는 공동주택 공시가격 페이지에서 확인할 수 있다. 

◆ 초기투자비용이 적을수록 유리하다

재개발이나 재건축은 기간이 오래걸리는 투자이기 떄문에 초기 투자비용이 적은 물건을 구입해야 유리하다. 

예를 들어 초기 투자비용이 3억 원이고 추가 부담금이 7억 원인 매물과 초기 투자비용이 7억 원이고 추가 부담금이 3억 원인 매물이 있다면 두 매물 모두 총투자비용은 10억 원으로 동일하지만 전자의 매물을 구입하는 것이 유리하다.

하지만 초기 투자비용이 낮다고 무조건 좋은 것은 아니다.

총투자비용이 같다면 초기 투자비용이 낮고 추가 부담금이 많은 매물이 좋겠지만 추가 부담금이 지나치게 많아 총투자비용이 높아진다면 좋은 매물이라고 볼 수 없다. 

재개발과 재건축의 매물을 구입할 때는 권리가액, 예상 추가부담금 등을 대략적으로 산정해야 낭패를 보지 않는다. 

이런 요소들을 산정할 수 있는 중개업소를 찾거나 재개발 및 재건축 투자 전문가의 도움을 받는 것이 손해를 보지 않는 길이다.

◆ 비례율이 높은 구역을 찾는 법

비례율이 높게 나오려면 분모인 감정평가액이 적거나 분자인 총수입이 많아야 한다. 

이를 위해서는 건립세대 수는 많고 조합원 수는 적은 매물을 찾아야 한다. 

조합원수가 적은 매물을 찾기 위해서는 먼저 신축 지분 쪼개기가 많은지 적은지 확인해야 한다.

신축 지분 쪼개기가 많으면 그만큼 조합원 수가 많아지기 때문이다. 이런 이유로 단독주택이 많은 지역이 우수하고 재건축 아파트는 저층으로 구성된 단지가 우수하다.

건립 세대 수가 많은 지역이라면 용적률이 높은 지역을 찾아야 한다. 용적률이 200~250%인 일반주거지역보다 400%인 준주거지역, 600% 이상인 상업지역이 유리하다.

일반분양가가 비싸야 한다. 지방보다는 서울, 강북보다는 강남이 유리하다. 

또 소송 등 마찰이 많다면 사업속도가 느려져 이자 비용등을 통해 ‘배보다 배꼽이 더 커지는’ 상황이 올 수 있기 때문에 사업속도도 살펴야 한다.

상가 밀집지역이나 임대사업을 하는 다가구주택이 많은 지역은 재개발과 재건축 사업을 반대하는 사람이 많이 나타날 수 있어 어려움을 겪을 수도 있다. 

비례율이 높다고 하더라도 정비구역으로 지정되기 전 또는 조합설립 인가 전에 투자해야 수익을 극대화할 수 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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