[비즈니스포스트] 이재명 정부의 강력한 부동산 시장 안정 드라이브가 본격적으로 효과를 발휘하면서 치솟던 서울 아파트 가격이 하락세로 전환하고 있다. 서울 아파트 가격상승을 견인하던 강남권역의 낙폭이 점차 커지는 등 시장의 흐름이 심상치 않다.

이런 가운데 서울 아파트 가격 방향성을 가늠해 볼 세 가지 지표가 모두 서울 아파트 가격 하락을 강력하게 가리키고 있다. 금리와 대출과 세금이 그 세 가지 지표다.

◆ 드디어 하락세로 전환된 서울 아파트 시장  

13일 부동산R114에 따르면 3월 둘째 주 서울 아파트 가격은 0.05% 하락했다. 최근 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 폐지를 확정한 데다 고가 1주택에 대한 세금 압박을 강화하면서 일부 다주택자의 급매물이 출회된 탓으로 풀이됐다.

지난해 10% 이상의 급등세가 확인된 서울 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 마용성(마포, 용산, 성동)을 위시한 한강벨트 지역들과 경기 과천, 성남(분당, 판교) 등 시장을 선도하는 지역에서의 세금 부과 압박감이 거세진 만큼 조정 움직임도 이들 지역에서 가장 먼저 시작되고 있다.

14일 한국부동산원의 3월 둘째 주(9일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 분석한 결과 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.08% 상승한 것으로 나타났다. 지난주 상승률 0.09%보다 0.01%포인트 줄어들며 2월 첫째 주 이후 6주 연속 오름폭이 축소됐다. 

서울 집값 상승세 둔화의 중심에는 강남권 약세가 있다. 강남구는 -0.13%를 기록해 지난주(-0.07%)보다 하락폭이 커졌고, 서초구도 -0.07%로 지난주(-0.01%)보다 낙폭이 확대됐다. 송파구는 -0.17%를 기록해 강남3구 가운데 가장 큰 하락폭을 보였다.

용산구 역시 –0.03% 하락했다. 특히 강동구는 이번 주 -0.01%를 기록하며 새롭게 하락 전환했다. 강동구 아파트값이 주간 기준 하락한 것은 지난해 2월 첫째 주 이후 56주 만이다. 이에 따라 서울 내 하락 지역은 기존 강남3구와 용산구에서 강동구까지 포함한 5곳으로 늘어났다.

◆ 금리인하는커녕 무섭게 상승 중인 시장금리

가뜩이나 인플레이션이 잡히지 않는 마당에 트럼프발 중동전쟁의 발발로 물가를 잡기가 더 어려워졌다. 미 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 중시하는 인플레이션 지표가 근원지수 기준으로 지난 1월까지 3%대 수준을 유지한 것으로 나타났다.

근원지수 상승률은 지난해 4월 2.6%로까지 낮아졌다가 이후 완만한 반등 흐름을 보이고 있는데, 이는 미·이란 전쟁 발발(2월28일) 이전부터 이미 미국의 인플레이션 상승 압력에 놓여 있었음을 방증한다. 중동전쟁에 따른 유가 급등까지 더해져 인플레이션은 걷잡을 수 없는 상황으로 치닫고 있다.

이를 반영하듯 미국 30년물 국채 금리는 최근 4.88%까지 오르며 시장을 긴장상태로 몰아넣고 있다. 기대인플레이션의 가파른 상승과 미래의 불확실성 등이 금리를 밀어올리고 있다. 

최근에는 통화정책 전망에 가장 민감한 2년 만기 미 국채 금리까지 한때 3.75%까지 상승하고, 10년 만기 국채 금리도 4.27%로 한 달여 만에 최고 수준으로 올라서는 등 금리가 무섭게 상승하고 있다. 

인플레이션 압력이 너무 강해 설사 연준 의장이 5월에 새로 취임한다고 해도 기준금리를 인하하는 것은 어려워 보인다.

미국까지 갈 것도 없이 우리나라만해도 중동 정세 변화에 따라 국제유가가 급등락을 반복하며 국고채 금리가 뛰자 주담대 금리가 급등 중이다.

13일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 5년 고정형 주담대 금리는 전날 기준 연 4.24~6.84% 수준으로 집계됐다. 이달 초 연 4.18~6.52% 수준보다 금리 하단은 0.06%포인트, 상단은 0.32%포인트 상승한 것이다. 상단 기준 7%가 코앞인 것이다.

국내 집값과 환율 불안으로 한국은행의 기준금리 인하 사이클도 사실상 끝났다.

◆ 더욱 더 조여드는 대출

이재명 정부가 주택 관련 대출 축소에 총력을 경주하는 건 시장이 다 아는 사실이다.

여기에 더해 금융당국이 다주택자가 보유한 수도권 아파트 대출 만기를 연장해주지 않기로 했다. 12일 금융당국에 따르면 금융위원회 등은 다주택자가 보유한 수도권 아파트에는 대출 만기를 연장해주지 않을 방침이다. 당정은 서울 등 수도권 규제지역에 임대사업자가 보유한 아파트(일시 만기 상환 기준)가 1만2000가구에 달하는 것으로 파악하고 있다. 이 중 연내 만기가 끝나는 물량은 전체의 83%인 1만 가구다. 

쉽게 말해 1만 가구 가량의 주택이 수도권에서 매물로 나올 가능성이 커진 것이다. 저축은행을 포함한 2금융권까지 포함하면 올해 대출 만기가 돌아오는 수도권 아파트는 심지어 1만5000가구 수준이 될 전망인데, 올해 안에 1만5000가구의 아파트가 수도권에 쏟아져 나올 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 

초고가 및 비거주 1주택자에게도 보유세 부담 증가하나?

한편 국토교통부 김윤덕 장관은 12일 정부가 초고가·비거주 1주택자를 포함해 보유세를 개편하는 대책을 준비 중이라고 밝혔다.

김 장관은 이날 CBS 라디오 '박성태의 뉴스쇼'에 출연해 초고가·비거주 1주택자도 보유세 세제 개편 대책에 들어가느냐는 질문에 "당연히 들어간다"고 말했다. 이어 보유세 부담이 올라가는 것인지 묻자 김 장관은 "그렇다"며 "집을 가지고 있는 것이 경제적으로 이익이 되지 않는다는 말에 정부 정책의 모든 지향과 방향이 함축돼있다"고 답했다.

그는 이어 "살지도 않으면서 주택을 소유할 일이 없다"며 "생활하고 사는 집 외에 투기성·투자성의 주택 소유가 경제적으로 더 손해라는 일관된 정책을 할 것"이라고 강조했다.

김 장관은 "똘똘한 한 채 문제도 있고, 비거주 1주택을 포함해 강력한 정부 대책이 있어야 한다고 생각한다"며 "지금 (대책을) 준비하고 있다"고 덧붙였다.

또한 비거주 1주택자·다주택자가 받는 현행 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 혜택에 대해서도 "집값이 그렇게 많이 올랐는데, 그분들이 낸 세금을 월급쟁이들이 낸 세금과 비교하면 말이 안 되는 수준"이라며 "전체적으로 세제를 손질해야 할 것"이라고 했다.

정부는 근래 서울 아파트 가격 상승을 이끈 주범(?)이 ‘똘똘한 한 채’라고 인식하고 이에 대해 세부담을 늘리려고 궁리 중인 것이다.

◆ 금리 올라가고, 대출 더 조이고, 세금은 늘고

통상 주택가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인으로 금리, 대출, 세금을 꼽는다. 그런데 이 모든 요인이 모두 가격 하락 방면으로 작용 중이다. 

특히 서울 등의 주택 가격 상승이 유독 심했고 그에 따라 거품이 심하게 낀 지역도 한강벨트 중심으로 다수 존재한다. 산이 높으면 골이 깊듯 거품이 심하게 낀 지역은 가격 조정이 생각 보다 강하게 올 수도 있다. 매우 조심해야 하는 구간이자 타이밍이다. 이태경 토지+자유연구소 부소장