[비즈니스포스트] 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요인이 유동성이다. 유동성의 척도는 금리다. 올해 서울 아파트를 비롯한 부동산 시장을 전망함에 있어 금리 방향성에 대한 예측이 필수적인 건 유동성의 수준을 가늠할 대표 지표이기 때문이다.

연초부터 기준금리 동결한 한국은행, 기준금리 인하사이클도 종결?  

한국은행 금융통화위원회(금통위)는 15일 통화정책방향 회의에서 기준금리를 연 2.50%로 유지했다.  

무엇보다 환율의 움직임이 심상치 않기 때문이다. 연초 원/달러 환율은 다시 올라 1500원 선에 바짝 다가서고 있다. 이런 와중에 금리까지 낮추면 환율이 더 튈 가능성이 높다. 거기에 더해 고환율의 영향으로 수입 물가가 들썩이면서 소비자물가 상승률이 2%위에서 놀고 있다. 정부가 연이어 내놓은 대책들에도 불구하고 좀처럼 꺾이지 않는 서울 아파트가격도 한은의 금리 동결 배경으로 작용했다.

금통위는 지난해 7월10일 이후 다음 달 회의(2월26일) 전까지 최소 약 7개월간 기준금리를 2.5%로 고정시켰다.

특기할 것은 이번 금통위에서 금리인하 사이클 종결을 강력하게 시사하는 변화가 나타났다는 사실이다. 금통위는 의결문에서 ‘금리 인하 가능성’ 표현을 아예 삭제하면서 통화정책 기조의 변화 가능성을 시사했다. 시장의 ‘추가 금리 인하’ 기대를 줄이고, 향후 경제·금융시장 지표에 따라 동결·인하뿐 아니라 인상도 검토할 수 있다는 메시지를 시장에 강력하게 전달한 것으로 해석된다.

한편 직전 회의에서 금통위는 의결문에 향후 통화정책 방향에 대해 "금리 인하 가능성을 열어두되, 대내외 정책 여건의 변화와 이에 따른 성장·물가 흐름, 금융안정 상황 등을 면밀히 점검하면서 기준금리의 추가 인하 여부·시기를 결정해 나갈 것"이라고 예고한 바 있다.

당시 전문가들 사이에서는 경기 회복 전망, 환율·집값 불안 등을 근거로 아예 한은의 금리 인하 사이클(주기)이 끝났다는 분석이 나오기도 했다. 이번 금통위 의결문은 직전 금통위 의결문 보다 훨씬 더 나갔다.

미국, 완화적 통화정책에 본격적으로 드라이브 걸리나? 

한은이 기준금리 인하 사이클을 종결한 것처럼 보이는 한국과 달리 미국은 완화적 통화정책이 본격화할 전망이다.

우선 파월 연준 의장의 임기가 오는 5월 종료된다. 트럼프 대통령은 차기 연준 의장 지명자를 이달 중 발표할 것으로 예상된다. 후임에는 케빈 해싯 백악관 국가경제위원회(NEC) 위원장이 유력하다는 관측이 나온다. 해싯은 기준금리를 1%까지 내려야 한다는 트럼프 대통령의 주문을 따르려 할 가능성이 높다. 이와 별개로 트럼프 대통령은 형사소추를 지렛대 삼아 금리 인하에 소극적인 파월 의장을 압박하고 있다. 

미국 연방준비제도(Fed)가 3년간 지속해 온 양적 긴축을 끝내고 대차대조표를 확대하는 유동성 공급 국면으로 전환한 것도 유동성 차원에서는 호재다. 연준은 지난해 12월1일부로 3년간 약 2조4400억 달러를 흡수했던 양적 긴축이 공식적으로 종료되었다고 선언한 바 있다.

나아가 연준은 준비금 관리 매입(RMP)이라는 방식을 통해 시장에 사실상 유동성 공급을 재개하고 나섰다. 뉴욕 연준 트레이딩 데스크는 지난해 12월에만 400억 달러 규모의 국채 매입을 발표했으며 뱅크오브아메리카(BoA)는 향후 1년 동안 약 2200억 달러의 순매입이 이루어질 것으로 전망했다. 명칭이 무엇이건 연준이 시장에서 채권을 매입하면 유동성이 시장으로 흘러가게 된다. 최근과 같이 관세 전가 우려에도 불구하고 물가가 안정적으로 유지된다면 연준이 국채 등을 추가로 매입하는 본격적 양적완화에 나설 수도 있을 것이다. 

또한 트럼프 행정부가 정부 보증 주택금융기관인 패니메이와 프레디맥에 2천억 달러 규모의 주택담보대출채권(MBS)을 매입하도록 지시했다. 이를 통해 주택담보대출 금리를 낮추겠다는 구상인데 이 구상이 실현된다면 천문학적인 유동성이 시장에 공급되는 셈이다.

11월 중간선거에 사활을 걸고 있는 트럼프는 '유동성 홍수'를 일으켜 경기를 진작시키려 안간힘이다. 특별한 변수가 없는 한 미국시장에는 유동성이 마르지 않을 확률이 매우 높다.

환율, 서울 아파트값, 물가 등의 지표를 주의 깊게 관찰해야

미국의 상황만 보면 올해 유동성은 풍부할 것으로 예측된다. 이는 서울 아파트를 포함한 부동산 시장에는 엄청난 호재다. 하지만 국내로 눈을 돌려보면 상황이 녹록치 않다.

한은이 완화적 통화정책을 택하기에는 악재들이 첩첩산중인 까닭이다. 미 연준의 기준금리 인하 폭과 속도, 원/달러 환율, 서울 아파트 가격 추세, 물가 등이 한은의 통화정책 방향과 속도를 결정할 것이다. 이런 거시지표들을 주의 깊게 살피며 대응하는 것이 현명할 것이다. 이태경 토지+자유연구소 부소장