[인천=비즈니스포스트] "집 다 지어놓고 이게 뭐하는 짓인지 모르겠습니다."

텅 빈 생활형 숙박시설(생숙) '인천 힐스테이트 송도 스테이에디션’ 인근 주민들은 한결같이 안타까움을 털어놨다. 근처 공인중개소에서는 안타까움을 넘어선 피로감도 묻어나왔다.

28일 기자가 오전 일찍 마주한 힐스테이트 송도 스테이에디션은 그야말로 고요했다. 인천 1호선 국제업무지구역에서 도보 1분 이내 거리의 ‘초역세권’이지만 사람을 찾아보기 힘들었고 상가 1~2층은 대부분 비어있었다.

인근 공터는 고요함을 황량함으로까지 바꾸는 모양새였다. 스테이에디션 상가에선 그나마 바로 옆 IBS타워 입주기업 직장인을 상대로 저가형 카페와 식당 두어 곳 정도가 영업 중이었다.

이 지역 공인중개사 A씨는 "스테이에디션 입주율은 제로에 가까운데 분양가가 워낙 높았어서 '마피(분양가보다 매도가를 낮춤)' 매물도 잘 나오지 않고 거래도 거의 없다"며 "아주 답답한 이야기인데 분양자들도 자포자기한 상태일 것이다"고 설명했다.

힐스테이트 송도 스테이에디션은 2020년 분양 당시만 해도 6만 명 이상이 몰리며 평균 분양 경쟁률 107대 1을 기록할 정도로 선풍적 인기를 끌었다. 당시 온라인 부동산 커뮤니티에선 계약자를 축하하는 글도 올라왔다.

다만 문재인정부가 2021년 생숙의 용도 변경 없는 주거시설 사용 제한을 걸며 타격을 입었다.

생숙에는 당시 숙박업 등록 의무화와 전입신고 제한 등의 규제 적용 및 주거용 사용시 해마다 공시가의 10% 이행강제금 부과가 결정됐다. 단 올해 9월까지 용도변경을 신청한 소유자에게는 2027년까지 이행강제금 부과절차 개시가 유예된다.

정부가 이후 생숙 소유주들의 아우성에 용도변경 문턱을 낮췄지만 여전히 지방자치단체 도시계획과의 충돌과 주차대수 부족 등 변경 요건 충족 문제에 쉽사리 오피스텔 전환은 이뤄지지 않고 있다.

건축법상 오피스텔은 세대당 1대의 주차공간을 갖춰야 한다. 하지만 생숙은 200㎡당 1대로 준공된 단지에서 이 기준을 맞추기 어렵다. 지방자치단체 도시계획상 오피스텔 허용 수준도 중요한데 스테이에디션은 인천시 계획상 오피스텔이 40%까지만 허용되는 곳이다.

송도에는 스테이에디션과 같은 문제를 안고 있는 생숙이 두 군데 정도가 더 있다.

바로 국제업무지구역에서 한 정거장 떨어진 달빛축제공원역을 향해 걷다 보면 나오는 1990세대 '송도랜드마크푸르지오시티(랜푸시)'와 옆의 1456세대 규모 ‘한라 웨스턴파크 송도’다.

생숙 소유주인 50대 여성 B씨는 "생숙은 대출도 어려우니까 소유주들은 오피스텔로 전환하려고 노력하고 있다"며 "분명 분양받을 때는 주거용도도 될 거라고 해서 샀는데 집 지어놓고 이게 뭐하는 짓인지 모르겠다"고 말했다.
  랜푸시의 상황은 겉보기에 스테이에디션과는 확연히 달랐다. 1~3층 상업시설이 대부분 꼭꼭 들어차 있었고 주민들도 오가며 활기를 띠었다. 

다만 오히려 랜푸시 상황이 스테이에디션보다 좋지만은 않다는 의견도 나왔다. 입주가 이미 끝나 용도변경 과정에서 소유주 사이 이해 관계가 갈릴 수 있다는 이유에서다.

공인중개사 C씨는 “스테이에디션은 아직 입주가 진행 안되서 돈을 못 받은 시행사가 총대를 멜 수 있는 상황"이라며 "이와 달리 랜푸시는 입주가 진작 끝났고 주민 협의회 등이 갖춰져 지자체 카운터파트로 변경 동의서를 받고 있지만 현재 소유주들과는 이해 관계가 모두 다르다"고 바라봤다.
  실제로 송도 생숙 가운데 드물게 오피스텔로 용도가 바뀐 ‘송도 오네스타’는 개발주체가 앞장서 이 같은 문제를 해결한 사례로 꼽힌다.

‘송도 오네스타’는 국제업무지구역과 불과 네 정거장 떨어진 테마파크역에 붙어 있다. 이 곳에는 월요일 오후에도 주변은 사람들로 북적였다. 

‘송도 오네스타’와 이어진 송도 최대 상업지구 ‘송현아(송도 현대 아울렛)’와 ‘트리플 스트리트’에는 외국인 쇼핑객도 심심찮게 보였다. 송도를 비롯한 주요 신도시 상업지구 과잉공급 문제가 무색할 정도였다.

공인중개사 D씨는 "트리플스트리트는 코로나 이전에는 버스로 외국인 관광객을 실어 나를 정도로 인기를 끌었다"며 "오네스타는 입주 전부터 개발 주체가 이곳에 위치해 협의가 원활히 진행된 것으로 안다"고 설명했다.

현재 생숙의 용도변경 핵심 쟁점은 모자란 주차대수 규제를 완화하는데 따른 기부채납 규모로 여겨진다. 

인천시는 이미 준공된 만큼 주차공간을 늘리기 어려워 기부채납을 통해 해당 문제를 해결하겠다는 입장이다. 실제로 협의가 진행되는 단지도 있는 것으로 전해졌다.
 
인천경제자유구역청 관계자는 “국토부 지침 등에 따라 형평성 등을 고려해 기부채납 등을 통해용도 변경 절차가 진행된다”며 “단지 가운데 한 곳은 협의를 진행하고 있고 나머지 두 곳은 문의는 여러 차례 있었지만 공식적으로 요청은 오지 않았다”고 설명했다.

인천시는 기부채납뿐 아니라 주변 인프라 문제를 고려해 용도 변경 문제를 풀어갈 것으로 보인다. 

송도 오피스텔 시장 전망 자체는 밝은 만큼 용도가 변경됐을 때 주거공급 측면에선 긍정적 효과도 기대된다. 다만 스테이에디션과 랜푸시 등이 위치한 국제업무지구역 인근은 송도 내에서도 비교적 늦게 개발된 곳으로 주변에 공터가 많았다.

현재 계획상으로 국제업무지구역 인근 학교는 없고 가장 가까운 초등학교는 역에서 1km 가량 떨어져 있다. 

이 지역 공인중개사 E씨는 "송도 내에 원룸 자체가 많지 않아 회전율이 빠르고 임대수익도 괜찮다"며 "다만 이곳에는 학교가 전혀 없어서 통학 등을 고려하면 주변 인프라 문제가 해결되어야 할 필요가 있다"고 말했다.

전국 생숙시설 가운데 용도 변경 사례가 극히 드문 만큼 지자체의 유연한 대응이 필요하다는 분석도 나온다.

이재명 정부는 출범 이후 새로운 신도시 조성보다는 현재 가용 가능한 용지 등을 활용한 주택공급을 강조하고 있기도 하다.

국회 입법조사처는 6월 ‘생활숙박시설 주거용도 금지 조치를 둘러싼 파장과 해결방안’ 보고서를 통해 “생숙 관련 규제는 공익적 취지에서 시행했지만 애초에 정부가 일관된 정책 기조를 유지하지 않고 임기응변식으로 생숙시설 규제를 강화해 불법사용자를 양산한 측면이 있다”고 바라봤다.

이어 “생숙시설을 오피스텔로 용도변경할 때는 도시계획적 차원의 고려도 중요하다”며 “지자체가 지구단위계획 변경의 요건으로 기부채납을 요구하는 경직성보다 지자체에서 발생하는 문제에 대해서는 책임지고 판단·해결하는 유연한 자세가 필요하다”고 지적했다. 김환 기자