<div style="text-align:center; margin-top:20px;" > <img alt="[컴퍼니 백브리핑] 싱가포르투자청 한국 빌딩 4조 차익 더 크게 느껴지는 이유" height="300" class='lazyload' data-src="https://www.businesspost.co.kr/news/photo/202409/20240913151904_128553.jpg" width="600" /> <figcaption><table width=600 style='margin-bottom:20px;'><tr><td align='left' style='margin:0; padding:0px 0px; color:#306f7f; font-size:12px; font-family:verdana; letter-spacing:-0.1em; line-height:160%; table-layout: fixed;'>▲ 싱가포르투자청(GIC)이 보유한 우리나라 빌딩 가운데 규모가 큰 것으로 SFC외에 강남파이낸스센터(이하 GFC)와 더익스체인지서울 등이 있다. &lt;그래픽 비즈니스포스트&gt;</td></tr></table></figcaption> </figure> </div> [비즈니스포스트]&nbsp;싱가포르투자청(이하 GIC)이 서울파이낸스센터(이하 SFC)를 24년 만에 매물로 내놓았다는 뉴스가 최근 나왔었다.<br /> <br /> GIC가 이 빌딩을 인수한 것은 IMF 외환위기 직후인 2000년으로, 유진관광이 소유한 지분 100%를 3550억 원에 인수했다. GIC로서는 처음으로 매입한 한국 부동산이었다.<br /> &nbsp;<br /> GIC가 보유한 우리나라 빌딩 가운데 규모가 큰 것으로 SFC외에 강남파이낸스센터(이하 GFC)와 더익스체인지서울 등이 있다.<br /> <br /> GFC는 2004년 사모펀드 론스타가 보유한 지분 100%를 9300억 원에 인수했다. 더익스체인지서울 역시 같은 해에 서울 무교동 코오롱빌딩을 760억 원에 인수한 뒤 이름을 바꾼 것인데, 현재 코람코자산운용컨소시엄이 2500억 원 안팎의 가격으로 매수할 예정이다.&nbsp;<br /> <br /> GIC가 GFC를 팔겠다는 의사를 밝힌 적은 없다. 그러나 만약 SFC에 이어 GFC도 수년 내 매각한다면 두 건의 투자에서 GIC는 약 4조 원 이상의 차익을 얻게 될 것으로 보인다. 어떻게 빌딩 2채에서 천문학적 차익을 얻을 수 있는 것일까.<br /> &nbsp;<br /> SFC를 소유한 법인 서울파이낸스센터 주식회사와 GFC를 소유한 법인 강남금융센터 주식회사의 재무제표 자본총계에 들어가 자본 구성항목을 보면 눈길을 끄는 숫자가 있다.<br /> &nbsp;<br /> 올해 3월말 기준 &lsquo;기타자본&rsquo;으로 SFC는 마이너스 3384억 원, GFC는 마이너스 8870억 원이 누적되어 있다는 것이다. 이 기타자본을 아주 간단하게 설명하자면 이렇다.<br /> <br /> 서울파이낸스센터㈜가 주주인 GIC로부터 주식 1주(액면가 1만 원)를 회수해 소각한다고 해보자.<br /> <br /> 소각대가로 GIC에는 10만 원을 지급한다. 이처럼 주주에게 보상을 지급하고 주식을 회수소각하는 것을 유상감자라고 한다.<br /> <br /> 회사는 지급한 현금(10만 원)과 소각한 주식의 액면가액(1만 원) 간 차이 9만 원을 &#39;유상감자 과정에서 발생한 차액손실&#39;로 인식한다. 두 회사 재무제표에 기록된 &nbsp;마이너스 기타자본은 모두 이 같은 감자차손을 기록한 금액이다.<br /> &nbsp;<br /> 강남금융센터㈜ 기타자본이 마이너스 8870억 원 이라는 것은 이 회사가 지금까지 여러차례 유상감자 과정에서 적어도 8870억 원 이상을 주주인 GIC에 지급했다는 것을 말해준다. 서울파이낸스센터㈜는 최소한 3384억 원 이상을 지급했다고 보면 된다.<br /> <br /> 좀 더 세부적으로 알아보려면 현금흐름표를 보면 된다.<br /> <br /> 서울파이낸스센터㈜는 유상감자로 2023년 300억 원, 2022년 850억 원을 GIC에 지급했다는 사실이 현금흐름표에 나타나있다. 2013년에는 1830억 원 유상감자가 있었고, 이 해에는 245억 원의 배당금도 지급됐다.&nbsp;<br /> <br /> 강남금융센터㈜로 가보자. 2023년 700억 원, 2021년 2700억 원, 2015년 630억 원의 유상감자 금액이 GIC로 흘러갔다. 2013년에는 무려 4430억 원의 유상감자가 단행되었는데 이 때는 배당으로도 260억 원의 현금이 지급됐다.<br /> &nbsp;<br /> 2013년 초 이 회사의 보유현금은 501억 원 밖에 안됐다. 그렇다면 2013년 중에 무슨 돈으로 유상감자와 배당 합계 4690억 원을 지급할 수 있었을까.<br /> &nbsp;<br /> 그 해 강남금융센터㈜의 현금흐름표를 보면 영업활동과 투자활동에서 순유입된 현금은 각각 488억 원과 519억 원이었다.<br /> <br /> 연초 보유현금과 합쳐봐야 1500억 원 남짓이다. 그런데 재무활동에서 보면 차입금으로 3600억 원을 조달(현금유입)한 사실을 알 수 있다. 금융회사에서 빌린 돈과 보유현금을 합쳐 유상감자와 배당지급에 대응한 것으로 볼 수 있다.<br /> <br /> 두 회사는 모두 3월말 결산법인이다. 2023년 손익계산서(회계기간 2023년4월~2024년3월)를 보면 영업 외 수익 항목에서 &lsquo;기타수익&rsquo;으로 1146억 원(SFC), 1926억 원(GFC)이 기록돼 있다.<br /> <br /> 이것은 투자부동산 평가이익이다. 빌딩의 공정가치 평가액 증가분이라고 보면 된다. &nbsp;<br /> <br /> 2024년 3월말 기준으로 빌딩 공정가치 평가액은 각각 1조1065억 원, 2조6561억 원이다. 외부감사인인 삼일회계법인이 직접환원법과 현금흐름할인법으로 각각 평가한 가액을 평균낸 값이다.&nbsp;<br /> <br /> 지금까지 재무제표를 통해 분석한 내용을 종합해보면 이렇다.&nbsp;<br /> <br /> GIC는 서울파이낸스센터서 유상감자와 배당 등으로 모두 3700억 원 가량을 회수했다. &nbsp;<br /> <br /> GIC가 지분 100% 인수에 투입한 돈(3550억원)보다 더 많은 금액이다. 단순계산으로 이미 투자를 회수했다고 볼 수 있다.<br /> <br /> 지금 이 회사가 보유중인 SFC의 장부상 공정가치는 1조1659억 원이다. 부동산 업계에서는 매각하면 1조4000억 원 정도에 거래가능할 것으로 보는 모양이다.<br /> <br /> 인수 투자금을 다 회수하고도 1조4000억 원짜리 빌딩을 여전히 갖고 있는 셈이다.<br /> <br /> 강남금융센터㈜에서 GIC가 지금껏 회수한 금액은 약 9000억 원이다. 지분 100% 인수에 투입했던 9300억 원에 육박하는 금액이다.<br /> <br /> 올해 3월말 현재 GFC 평가액이 2조6561억 원이니 투자를 거의 다 회수하고도 이만한 빌딩을 갖고 있는 셈이다.<br /> <br /> SFC와 GFC를 모두 매각한다면 단순계산으로 GIC는 4조 원(두건물 평가액의 합산)을 웃도는 차익을 얻을 것으로 봐도 되겠다.<br /> <br /> 우리 기관들의 해외 부동산 투자와 관련해서는 최근 손실 뉴스만 나오고 있다.<br /> <br /> 국토교통부가 주택도시기금 1800억 원을 미국 상업용 부동산에 투자했다가 몽땅 날렸다든가 국민연금이 미국 쇼핑몰 투자에서 2400억 원 손실을 봤다, 또는 OO자산운용의 부동산펀드가 유럽 어느 빌딩투자에서 수천억 손실위기에 처했다는 식의 기사가 최근에 있었다.<br /> <br /> 그래서인지 GIC의 부동산 투자 성공이 더욱더 크게 느껴진다.&nbsp;김수헌&nbsp;MTN 기업&amp;경영센터장 &nbsp;