[비즈니스포스트] 서울 아파트 전세가격이 뜨겁게 오르고 있다. 전세 매물을 줄고 분양물량을 줄어 전세물량 품귀 현상이 심화할 태세를 보인다.  

전세가격을 전망할 수 있는 지표들이 일제히 상승곡선을 그리고 있다. 여기에 전세갱신청구권을 의무화한 임대차법인 8월 시행 4년째를 맞이해 전세가격 상승세가 더욱 가팔라질 수 있다는 관측도 나온다. 
 

13일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전새 매물 온라인집계 매물건수는 2만9311건으로 집계됐다. 

올해 초 3만4822건보다 5511건 줄었고 2023년 초 5만2073건과 비교해서는 2만2762건이나 감소했다. 

내집 마련을 하려는 실수요자들이 주택시장 경기가 얼어붙으면서 매수를 미루고 아파트 전세를 원하고 있기 때문으로 풀이된다. 반면 집을 팔려는 매도자들은 매물 가격을 낮추지 않고 부동산에 내놓아 서울 아파트 매매가격은 떨어지지 않는 것으로 파악된다. 

부동산원은 "신축, 역세권 등 선호도 높은 아파트 단지 위주로 전세가격 상승세가 지속되고 있다"며 "신규 계약가능한 매물이 감소하면서 상승세가 크지 않았던 구축 저가 단지에서도 전세 상승거래가 발생하는 등 전세가격 상승폭이 확대되고 있다"고 설명했다.

서울 아파트 매매 물건은 올해 초 7만3929건에서 이날 8만3383건으로 9454세대가 증가했다. 

전세사기 여파로 다세대·다가구 등 빌라 기피 현상이 지속돼 아파트 전세 수요가 높은 상황에서 서울 아파트 입주물량도 줄어 전세가격이 당분간 오를 수밖에 없다는 전망이 많아진다. 

서울 아파트 입주물량도 부족한 상황이다. 부동산플랫폼 직방에 따르면 올해 서울 아파트 입주물량은 2만4139세대로 전년(3만610세대)보다 21% 줄어들 것으로 예상된다. 

한국부동산원에 따르면 서울 25개 자치구 가운데 1만2천 세대 입주를 앞둔 올림픽파크포레온(둔촌주공)이 위치한 강동구를 제외하고 전세가격지수가 상승곡선을 그렸다. 6일 조사기준 5월 첫째 주 강동구 전세가격지수는 89.1로 올해 첫째 주 89.3과 비교해 0.2포인트 내렸다. 

같은 기간 가장 상승폭이 큰 곳은 성동구(2.57포인트)로 나타났고 이어 은평구(1.98포인트), 노원구(1.95포인트), 동대문구(1.61포인트), 동작구(1.60포인트), 용산구(1.55포인트), 구로구(1.39포인트) 등으로 집계됐다.

한국부동산원 자료를 보면 서울 아파트 전세가격은 51주 연속 상승세를 이어갔고 KB부동산통계를 봐도 아파트 전세가격지수는 40주 연속 오름세를 나타냈다. 

여기에 앞으로 서울 아파트 전세가격을 가늠할 수 있는 지표도 기준선을 넘어 전세가격 상승은 지속할 것이란 분석이 나온다.  한국부동산원이 조사한 5월 첫째 주 서울 아파트 전세수급지수는 100.1으로 1주 전(99.3)보다 0.8포인트 상승했다. 2021년 11월 마지막 주 100을 기록한 뒤 2년5개월 여 만에 100선을 뚫은 것이다.

서울 5개 권역을 구체적으로 보면 동북권 103.1, 서남권 101.2가 기준선을 웃돌았다. 서북권(99.5), 도심권(97.8) 동남권(95.5)의 100선 돌파도 시간문제라는 말이 나온다. 

전세수급지수는 매매수급지수와 마찬가지로 0~200 사이로 표시하며 100을 기준으로 수치가 높을수록 전세수요가 많고 낮을수록 전세공급이 많다는 것을 의미한다. 

여기에 계약갱신청구권을 의무화한 임대차법이 8월 시행 4년째를 맞이해 서울 아파트 전세가격 상승이 더욱 가팔라질 수 있다는 관측이 제기된다. 

계약갱신청구권을 사용한 재계약에서 임대료 상승 폭은 직전 계약의 5% 이내로 제한된다. 다만 새로운 임차인과 계약을 맺거나 2+2년 계약이 끝나 재계약을 하는 상황에서는 전월세상한제가 적용되지 않는다.

집주인들이 서울 아파트 전세가 귀해지는 상황에서 가격을 시세에 맞춰 올릴 수 있는 기회가 될 것으로 보인다. 

부동산업계 관계자는 “계약갱신 청구권이 사용된 서울 아파트 매물이 8월 이후 나오지만 전세 물량이 크게 부족한 상황이 이어질 것이다”며 “집주인들이 4년 동안 임대료를 올리지 못할 것을 대비해 이전보다 전세금액을 크게 올릴 가능성이 크다”고 바라봤다.

계약갱신청구권제도는 2년이었던 기존 임대차 기간을 사실상 4년(2+2년)으로 연장하는 제도다. 임차인은 2년 동안 거주한 뒤 임대차 계약을 2년 연장할 수 있는 계약 갱신을 한 차례 요구할 수 있다. 

정부는 2020년 7월31일 임차인 주거 안정을 목적으로 계약갱신청구권제도와 전월세상한제도, 전월세신고제도 등을 법제화한 임대차 3법을 만들었다. 여기서 시장에 주기적으로 영향을 주는 계약갱신청구권제도와 전월세상한제도만 묶어 임대차 2법으로 부르기도 한다.

계약갱신청구권제도는 2년이었던 기존 임대차 기간을 사실상 4년(2+2년)으로 연장하는 제도다. 임차인은 2년 동안 거주한 뒤 임대차 계약을 2년 연장할 수 있는 계약 갱신을 한 차례 요구할 수 있다. 

KB금융지주 경영연구소는 “아파트 선호 현상으로 인해 수도권 지역의 아파트 전세가격은 상승폭이 확대되고 있다”며 “소비자 선호도가 높은 아파트 중심으로 전세가격 상승세가 지속될 가능성이 높다”고 내다봤다. 류수재 기자